板块价格下行 ONE9朝阳公园孤品逆势收官

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以下为正文：

在北京的豪宅版图上，朝阳公园板块是一个绕不开的名字。棕榈泉、泛海世家、观湖国际——过去二十年，这里汇集了北京最早一批国际化高端住宅。但自上一轮开发周期结束后的近十年，这个板块几乎不再有新增住宅供地。

直到融创ONE9出现。

0.46的容积率，5栋4层洋房，40套房。2024年3月，ONE9将这40套房源一次性取证入市。截至2026年3月，项目累计成交37套，成交面积1.45万平方米，成交金额20.33亿元，平均成交均价约14.03万元/平方米，套均总价约5,494万元。去化率约92.5%，仅余3套可售。

克而瑞好房点评网基于CRIC全维度房地产数据库，从土地、交易、规划、配套等维度对ONE9进行了量化评测。项目综合得分8.1分，在8个朝阳公园板块竞品项目中，市场表现得分9.2分，价值潜力、交通便利均位列第1，区域价值排名第2。项目口碑9.75分、物业口碑9.43分——而开发商口碑6.09分，形成鲜明落差。两组数字指向同一个事实：ONE9在产品和服务端几乎无可挑剔，但开发主体的财务信用是购房者无法跳过的一环。

“卖完即绝版”的产品逻辑

ONE9的底层价值锚点，建立在一个清晰的事实之上：朝阳公园板块近十年没有新增住宅供地，未来也很难再有。

项目所在的地块原属泛海控股，2019年1月融创以125.53亿元收购相关权益后获取。泛海地块被划分为J1和J2两部分：J1为融创壹号院，规划350户215至291平方米高层产品；J2即ONE9，规划40户低密洋房，是融创在北京打造的第九座壹号院，故称ONE9。

产品层面，ONE9只做了两种户型：368平方米35套，610平方米5套。标准层层高3.9米，首层层高4.5米。建筑立面采用三玻两腔Low-E超白钢化玻璃幕墙，搭配暖色石材与金属线脚。每一户实现270度视野与采光。园林约15,000平方米，以《溪山行旅图》为灵感打造，楼间距近100米，绿化率42.6%。

从户型配置到层高尺度，从立面材质到园林面积，ONE9在设计层面几乎不设上限。这种产品策略有一个前提：项目卖的不仅是居住空间，更是“不可复制”——0.46的容积率在朝阳公园板块没有对标，40套的总量意味着即便全部卖完，二手市场上也几乎不会形成流动性，每一套都是孤品。在总价5,000万以上的购房决策中，产品力本身往往比价格因素更具决定性——当购房者判断一个产品在市场上不存在替代品时，其对价格的敏感度会显著降低。

价格逆势走高的尾盘策略

ONE9的成交节奏与常规住宅项目遵循完全不同的逻辑。

据克而瑞数据，从2024年3月到2026年3月的25个月中，项目仅13个月有成交记录，成交活跃度52%。2024年3月首开成交11套，为单月峰值，贡献了累计成交的近30%。此后单月成交从未超过5套。期间出现多轮连续零成交：2024年5至6月、9至11月，2025年5至6月，以及2025年11月至2026年2月。

最值得关注的是价格走势。成交均价区间为13.33万元至14.70万元/平方米。自2025年8月起，均价持续维持在14.55万元/平方米以上，2025年10月及2026年3月两度达到14.70万元/平方米高位。套均价方面，常规月份集中在5,000万至5,800万元/套，累计套均价约5,494万元。

也就是说，越接近清盘，ONE9的价格不降反升。

这与朝阳公园板块整体走势形成了明显的对照。板块整体均价在2025年10月短暂攀升至14.17万元/平方米后，2026年3月回落至11.65万元/平方米，同比降幅12.5%；4月进一步下探至11.15万元/平方米，同比降幅13.4%。ONE9在同一时间段的成交均价却在14.70万元/平方米高位运行，与板块均价的剪刀差持续扩大。

这种价格抗性的根源在于产品形态的不可替代性。板块内其他在售项目的面积段和总价段存在一定程度的可替代性，而0.46容积率加40席限量加14万级单价所定义的顶豪产品在朝阳公园板块没有对标物。项目最新报价区间13万至15万元/平方米，尾盘阶段的价格底线反而成了定价天花板。

产品口碑与品牌信用的落差

好房点评评分揭示了一个在顶豪项目中不常出现的结构性偏差。

项目口碑9.75分，物业口碑9.43分——产品端和服务端几乎拿满分。价值潜力9.55分，销售情况9.48分，价格合理性8.66分，市场表现维度同样强劲。

但开发商口碑仅6.09分。

这组数据的指向很明确：市场对ONE9的产品不吝赞美，但对融创中国的信用修复进程仍持审慎态度。开发主体之一泛海东风置业曾被列入被执行人，这一信息对于5,000万级豪宅的购房决策是无法忽视的变量。头部房企在财务层面的不确定性，在顶豪客群中的传导效应往往更为直接——他们不缺选择，也更有能力在品牌之间做取舍。

不过从37套的实际成交来看，这种担忧并没有显著阻碍去化。一个合理的解释是：当产品本身的不可替代性足够强时，品牌端的瑕疵会被部分对冲。0.46容积率、40席限量、十年断供——这三个条件叠加所形成产品在朝阳公园板块没有替代品，购房者即便对开发主体有顾虑，也难以在市场上找到同等量级的备选。品牌风险并未消失，但其对决策的负面影响被产品稀缺性稀释了。

得房率是另一个需要提及的指标。在好房点评评分中，ONE9的得房率得分处于中等偏下水平。但对于以“收藏”为首要诉求的顶豪客群而言，空间效率的权重本身就低于公区尺度和园林占有率——当总价达到5,000万以上时，购房者关注的是面宽、层高、景观和私密性，而非每一平方米的使用效率。

收官阶段的最后命题

仅余3套可售，ONE9已进入事实上的收官阶段。

这是一道特殊的去化命题：客群池极度狭窄，每一笔成交都依赖圈层转介和私域触达。但项目的核心价值——0.46容积率、40席限量、朝阳公园板块十年无新增供地——在尾盘阶段反而更为凸显。对于追求“绝版”标签的收藏型买家，最后的席次本身即是购买理由。

从融创壹号院的产品矩阵看，J1地块的融创壹号院与ONE9构成同一IP的差异化覆盖。J1面向3,000万级主流顶豪客群，ONE9面向5,000万至8,000万的收藏级客群。两个项目共享壹号院系的产品基因和物业服务体系，但产品形态和客群定位形成互补。J1在2025年以来持续有成交，ONE9进入收官阶段，整个泛海地块的开发周期已经接近尾声。

好房点评价值潜力9.55分的评分，从第三方视角印证了市场对项目长期资产价值的判断。对于单价14万以上、总价5,000万以上的顶豪产品而言，价值潜力的核心支撑从来不是短期的价格波动，而是地段和产品的不可复制性——这两点ONE9都占住了。

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