从今年开始，需做好“潮水暴涨”前的准备？明年房地产或超出想象

我那个在房产中介干了8年的老同学，昨天晚上突然给我发了一条微信，只有一句话：“兄弟，今年别瞎折腾，盯住这两个信号就行。”

我愣了一下，回了个问号。他直接打来电话，声音听着跟以前不太一样，少了那种职业性的热情，多了一种说不出来的笃定。

他带看了一整天，嗓子有点哑，但还是跟我唠了快一个小时。

聊完之后我翻来覆去想了半宿，觉得有些东西确实该理一理了。

一、五年阴跌，差点把所有人都熬“废”了

2021年那会儿，谁都没想到后面的日子这么难熬。从开发商突然借不到钱了，到一个个熟悉的名字爆出债务违约，再到你家我家小区挂牌价一降再降——整个过程像温水煮青蛙，等大家反应过来，已经在这个坑里蹲了快五年。

五年是什么概念？够一个孩子从幼儿园上到小学毕业。够一套房子从抢着买到挂着卖不出去。

我那个老同学说，他们门店最惨的时候，一个月就开了两单租赁，买卖单子剃光头。隔壁店的店长干了十五年，去年转行去跑滴滴了。“不是干不下去了，是看不到头。”他原话。

但奇怪的是，今年开春以来，他说店里忽然开始有人进店问价格了。不是那种买了炒的，是真要住的。

二、一个不起眼的词儿变了，很多人没注意到

今年两会的时候，我特意去翻了政府工作报告。去年的说法是“促进房地产市场平稳健康发展”，核心就四个字——“止跌回稳”。今年换了个说法，叫“着力稳定房地产市场”。

一个“着力”，一个“稳定”，看着差不多，味道完全不一样了。

什么意思呢？打个比方，你去医院，医生说“先别让病情恶化”，和医生说“我们现在开始主动治疗”，能一样吗？

政策的态度，从被动接招变成了主动出牌。九字方针也出来了：控增量、去库存、优供给。还要把存量房收回来做保障房，公积金也要动，还要推“好房子”的标准。

这些事放在前几年，提都不会提。现在不仅提了，还在真金白银地推。

三、数据还是那个数据，但有个数字让我盯了很久

3月份的数据出来的时候，我扫了一眼：百城新房均价环比涨了0.05%，同比涨2.24%。这点涨幅，搁以前连个水花都算不上。

但二手房那边有个数，我反复看了三遍——上海。二手住宅挂牌均价环比上涨，结束了连续33个月的下跌。

33个月，快三年了。三年里上海的房子从来没有一个月真正涨过，你可以想象这三年押注上海楼市的人是什么心情。而现在，这个坑不再往下挖了。

我那个老同学在上海有套老破小，他说前两年他根本不敢查房价，查一次心梗一次。上个月中介主动打电话问他卖不卖，他就知道，风向不太一样了。

四、聂梅生的“打针”比喻，我给很多人讲过

4月份北京那场活动，去了两个有分量的人。一个是聂梅生，搞房地产的老前辈了。她说了一句话，我听完觉得特别通透——“中国房地产市场底部已经形成了，不会再出现此前的悬崖式下跌了。”

她还打了一个比方，我觉得比什么专家分析都好懂。她说，以前房地产泡沫的时候出台的那些限制政策，就像人生病的时候打针。病都好了，你还天天打针干嘛？

这话说到了根上。以前限购、限贷、限价，是因为市场太热了，得降温。现在市场凉了这么久，该撤的就得撤。所以你看，不少城市已经开始松动了，这不是试探，是必然。

另一位是任泽平，他的判断更直接。他说“核心城市核心区域”已经筑底了，下行空间有限，长期看有上涨潜力。注意，他加了八个字——“核心城市核心区域”，少一个字都不行。

他还提了个建议，全国现在就可以全面放开限购。他觉得一线城市远郊区一两年内会先放开，大概三年左右全域放开。这个建议胆子大不大？大。但合不合理？以现在的市场温度，我看合理

五、真正要小心的，不是涨不涨，而是“分岔路”

我发现很多人讨论房价，还是老思维——要么一起涨，要么一起跌。这个时代真的结束了。

现在的市场，已经不是一条河了，是两条完全不同的河流。

第一条河：人口一直在流进去的城市、产业一直在扎堆的区域、品质真正过硬的新盘。 这些地方的供需逻辑没有变，甚至因为土地供应被掐住，变得更稀缺了。自然资源部38号文明说了，新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发。什么意思？核心地段的地，以后基本不新增了。就这么多房子，爱要不要。

第二条河：人口往外跑的小县城、老旧的没有电梯的房子、当年跟风盖起来现在没人接盘的楼盘。 这些地方的出路只有一个——去库存。能卖掉就是胜利，价格？先活着再说吧。

我那个老同学说了一句话特别扎心：“现在不是房在挑人，是人在地段上挑房。你那个房子要是放在人口净流出的县里，你就是打五折，都没人来看一眼。”

六、“好房子”的标准一出来，老房子就被判了“死缓”

很多人没注意到一个事。新版《住宅项目规范》落地了，标准提高了不少：层高不能低于3米，4层以上必须装电梯，隔音、保温、环保都有更严的要求。

你想想，以前很多房子层高只有2米8，没电梯的6层楼满大街都是。这些房子以后跟新标准盖出来的房子站在一起，人家住着舒服、省心、安静，你那个老房子呢？同样的地段，差了一代产品，价格能一样吗？

这就是我说的代际差。不是涨不涨的问题，是以后根本不在一个赛道里比了。

七、普通人的三张船票，你握住了几张？

我老同学最后跟我说了几句实在话，我也转述给你。

第一张，把你家房子的坐标打开，看看周边三公里有没有产业、有没有学校、有没有医院、有没有地铁。 四条里面占两条以上，还能留；一条都不占的，该想想了。

第二张，别再赌“普涨”了。 一线强二线的核心区域，还有得玩；三四线和县城，别做太多梦了。

第三张，看懂上面这张牌桌的规则。 他们不是在给你抬轿子，是在排雷、在拆弹、在让这个市场回到跟老百姓收入匹配的轨道上。你要是还指望大水漫灌，趁早醒醒；你要是能看清哪些是真稀缺的，这轮反而有机会。

电话快挂的时候，我又问了他一句：“那你觉得到底值不值得买？”

他沉默了三秒钟，说了一句让我记到现在的话——

“你要是想靠它一夜暴富，别买。你要是想要一个住着舒服、以后不至于砸手里的地方，现在可以开始慢慢看了。但记住，只看那20%的地方，剩下80%的，连门都别进。”

挂了电话，我把他说的那几个关键信号又过了一遍。确实，风向已经在转了。只是大多数人还睡着，等他们醒了，好位置早就没票了。

你觉得你手里的那张，是船票还是站票？

评论区聊聊。顺便转给那个还在纠结买房还是卖房的朋友，有些事，早想清楚比晚想清楚强太多了。