房地产，离底部很近了

《地产头条》，网罗近期房地产行业的大事要闻。本周，房地产行业有哪些动态？明源君帮大家汇总好了，下面一起来看看吧。

楼市新政发威

五一成交超预期，楼市企稳迹象明显

前不久，中央政治局会议明确提出：“努力稳定房地产市场”，再次从宏观层面，释放稳楼市信号。

随后，多个城市在这一窗口期密集出台新政：

深圳：松绑福田区、南山区、宝安区新安街道等核心区域的限购条件，公积金家庭贷款额度提升至130万元，符合条件的最高可贷351万元；

广州：推出“穗八条”，加码“卖旧买新”购房补贴的同时，也大幅提高公积金贷款额度；

武汉：实施分区认定首套房，公积金异地贷款同步取消户籍限制；

天津：全面取消住房限购政策；

苏州：推出11条楼市新政，个人公积金最高贷150万元，家庭最高贷200万元……

当“顶层定调+地方跟进”的政策合力，遇上传统楼市热销节点，今年的五一假期交出了一份超预期的成绩单——

中指院数据显示，五一期间全国重点26城新建商品住宅网签面积同比增长12.5%，其中深圳增长59%、武汉增长122%、上海也同比增长45%。

11城二手住宅网签成交同比增长26.7%，北京、上海、深圳同比分别增长76%、16%、81%。了解AI智能工牌pro，批量生产销冠

以深圳为例，4月29日官宣限购松绑核心区域，有机构数据显示，五一期间一二手房的看房量和签约量均创下近6年新高，核心限购松绑区域成交翻倍，外地购买力加速涌入。

这样的传导效率，说明当前市场的观望情绪，其实是在等政策给一个明确的入场信号。

而从需求结构来看，改善置业需求成为主力。当前投资属性弱化、居住属性强化，购房决策的核心变量也从涨不涨价、能不能赚钱，变成了住得好不好。

另外，尽管今年五一数据不错，但市场能否真正站稳，还要看看后续几个月的数据验证，更取决于政策定力与市场预期的正向循环，能否建立起来。不过至少在今年五一，我们看到了一丝曙光。

万科、越秀卖资产，房企加速进入精算时代

最近，有两家房企卖资产。

一家是万科，以32.9亿元挂牌转让环山集团全部股权，彻底告别“养猪”事业。

另一家是越秀地产，其向母公司越秀集团附属企业转让南沙IFC、云谷产业园、毕节酒店及康养业务，预计带来44.6亿元净现金流入。

两家企业的操作路径看似不同，其实背后的逻辑是一样的——

卖资产，已经成了房企在行业深度调整期的集体生存法则。大家的区别在于如何定义自己的核心资产和非核心资产。

从万科角度来看，核心是现金流。养猪业务虽然盈利，但与地产主业关联度低，且需要持续资本投入。

在偿债高峰面前，任何不能立即变现的资产都是负担。环山集团的出售，正是万科聚焦主业、瘦身健体战略的体现。

而对于越秀来说，核心意味着利润贡献。

南沙IFC和康养业务虽然具有发展潜力，但在毛利率承压的背景下，剥离这些相对低效的资产，将资源集中于高毛利住宅开发，也是一种理性的加减法。

由此，我们也不难看出，现阶段房企对多元化业务的态度。

过去，房企开展多元化业务，是用地产主业的高利润，孵化未来的第二增长曲线。

但行业的深度调整，彻底打破了这一局面。现在对很多房企来说，多元化不再是战略资产，而是一种“负担”。

现阶段，越来越多房企进入了精算时代，精算每一块土地的利润率、每一个项目的现金流回正周期、每一笔资产处置的得失情况。

毕竟，谁能把主业做强做精，管好现金流，降低负债率，谁才能活到下一个周期。AI智能工牌pro，A级客户不流失

华润置地70.45亿元底价拿下深圳地块

近日，深圳龙岗一宗地块以70.45亿元底价成交。华润置地作为唯一竞买人，拿下了这宗曾计划建造700米中国第一高楼的超级地块。

这宗土地的出让，可谓一波三折。

从2017年世茂集团豪掷239亿拿地，到2023年两次司法拍卖流拍、2025年政府68亿收储，再到最近华润70亿元接棒，历经九年时间，也体现出了地产行业三个变化趋势：

一是开发逻辑归位。

与原项目超塔设计、国际会议中心定位等蓝图相比，如今的用地性质调整为二类居住用地+商业用地+城市道路用地，其中住宅占比64%，商业大幅收缩，容积率降至3.26，还首次引入了分宗开发、分期建设的模式。

这说明，这次土拍充分考虑到了龙岗目前的商业存量情况，加入住宅以稳住基本盘，回归以住养商、以快养慢的开发逻辑。

各大城市相继松绑商改住，也是同一个道理。市场承压下，土地价值还是要回到最实在的需求里。

二是土地出让从价高者得，变成能者居之。

场上只有一家报名，最终底价成交的情况，看似偶然，实际是出让条件早就划好了门槛。

核心城市的不少优质地块，都是高门槛、强要求，最终由实力央企平稳托底。

当地政府心里也非常清楚，大盘盘活、风险化解，能做成、能发展，这些远比敢出价更加重要。

三是协同才能破局。

这宗地块的重生，走出一条可复制的深圳路径。市场已无力接盘时，政府收储入场，重整规划，再市场化出让。

没有硬扛、躺平，也不全盘兜底，最终实现多方稳定，即信托及时止损，政府化解风险，企业也获得合理空间。

相信有了华润品牌加持、片区资源联动，住宅去化也有支撑，城市界面有望焕然一新。

满意度、收缴率双双下降，物业行业面临大考

近日，有媒体对上市物企年报进行总结分析后发现，物业行业仍然处在“增收不增利”的困局之中。

一方面是物业费收缴率降低。

有数据显示，收缴率五年跌去22个百分点，这主要有三个原因：

一是房价下行让业主对价格更加敏感，业主要求降费的声浪席卷全国；二是空置率上升和缴费主体流失；三是服务质量与业主期待的系统性错配。

另一方面是退盘潮出现。

2025年173个撤场项目中，64.7%为主动撤出或到期不续。这一比例说明物业企业正在用脚投票，主动放弃那些收缴率过低、亏损无法承受的项目。

往深了看，目前物业行业共同面临的现实挑战，是增量市场收窄、利润空间承压、行业竞争加剧。

商业模式也正在从“规模驱动”转向“质量驱动”，但是大多数企业尚未完成这一转型。

而有效的解法还是要“质价相符”。简单来说，物业让业主看到每一分物业费的去向，业主让物业公司赚取合法合规的利润，公共收益要透明公开，服务标准也要可量化、可考核。

对于上市物企来说，资本市场规模化的故事已经讲完了，下一步要讲的是现金流的故事，收缴率的稳定性、利润率的可持续性和服务模型的可复制性是关键。

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