239亿买的，70亿接盘:中国第一高楼地块，华润这是抄底还是踩坑？

近日，被冠以中国第一高楼的地块在搁置4年后，终于找到了新的主人。

5月6日，华润置地旗下公司以70.45亿元的底价，拿下了这块位于龙岗大运新城核心区的G01046-0106地块。这不仅是今年深圳挂牌总价最高的地块，也标志着一个时代符号的落幕与新生。

要知道这里曾是世茂集团豪掷239亿、计划砸500亿打造700米“中国第一高楼”的标杆项目，而现在却彻底撕掉了摩天大楼的标签，转而走向大型宜居社区。

从天价拿地、停工烂尾，到两次流拍、政府收储，再到华润“抄底”接盘，这块地的命运相当跌宕起伏，也在一定程度上反映出了中国房地产底层逻辑发生了很大变化：也就是告别狂飙年代的面子工程，回归到务实的居住属性。

天价地标陨落：从明星项目到烂尾困局

2017年12月，世茂集团以239.43亿元的天价拿下这块地，刷新了当时国内总地价的纪录。彼时豪情万丈的世茂，计划总投资500亿打造“深港国际中心”，主塔楼高达700米，誓要夺得“中国第一高楼”的宝座。

然而，随着房企资金流动性危机爆发，这场摩天大楼梦也在2022年停摆了。项目全面停工，涉及中信信托87亿融资计划也停止兑付。后续这个地块在2023年7月、11月两次走上法拍台，以130.44亿元、104.3亿元的起拍价进行拍卖，但是都因为无人问津而流拍。曾经的明星项目，成了人人避之不及的项目。

直到2025年，深圳市龙岗区相关部门以约68亿元将其收储，通过清理历史债权债务、调整规划指标、重新挂牌，才终于在今年5月等来了华润这位接盘侠。

华润为何敢接“烂摊子”？算的是四笔账

面对这样一个前任留下的“烂摊子”，华润为何敢接？业内普遍认为，华润主要算了三笔账：

第一是成本账：价格比隔壁便宜一半。

70.45亿元的成交价，折算楼面价仅约1.48万元/平方米。这不仅低于世茂2017年的拿地成本，更远低于去年中海地产在附近的大运玖章地块大约2.96万元/平方米的楼面价。相当于直接便宜一半，利润空间还是很大的。

第二是改性质：从商业用地变成住宅为主。

原来的地块是纯商业用地，主要用来建写字楼、酒店、商场。现在则改成了二类居住用地+商业用地+城市道路用地。住宅面积占到建筑总面积的64%，高达30.56万平方米。

这个改动也是考虑到了开发商的资金压力。因为商业地产在当前市场环境下，就是典型的“长周期、重资产、慢回款”。而住宅，一般拿地一年内就能开工，两年就能预售，三年就能见到大把现金流。

30万平米的住宅，按6万一平计算，就是180亿元了。光是卖房子，就能把地钱等成本全部覆盖，还有富余。这样就有充裕的资金去规划商业部分的项目了。

第三是分宗开发：先卖房后盖商场，大大降低了资金压力。

此次规划最大的亮点是“分宗开发、分期建设”。住宅必须在一年内开工、四年内竣工；而资金沉淀大的集中商业和酒店，可以两年半内开工、六年内竣工。而当年世茂是要一次性把写字楼、酒店、商场等都建起来，资金压力非常之大。而现在华润可以分期分批，先卖住宅，回笼资金后再慢慢打磨商业，极大地减轻了前期的资金压力，“以住养商”，增强了项目的安全性。

第四是协同性高，运营优势大。

这个地块紧邻华润已成功运营的大运天地，两者连片后将形成百万平米级的超级综合体。华润不需要从零开始做配套，而是直接做加法，这在运营上是极大的优势。

三、 华润未来面临的三重挑战

虽然账面上看着很划算，但是华润接手后，面临的棘手问题并不少，如果处理不当的话，这个项目就会砸在自己手里。

第一重挑战：住宅方面，中海已经抢跑，而且速度还很快。

隔壁的中海“大运玖章”项目，主打126-282㎡大平层，备案均价大约6万/平方米，目前已经推出605套，而且预购情况表现非常不错，预计2027年底交房。

大运玖章平层内景

而华润超30万平的住宅项目，同样瞄准高端改善人群，却要在大约4年后才竣工。当中海的客户已经入住，华润才刚交楼，这群有钱的购房群体，还会在同一个片区短期内再入手类似的房产吗？如何避免与竞品同质化竞争，是华润需要重点关注的问题。

第二重挑战：商业招商的KPI压力。

虽然华润可以先把住宅卖了再慢慢搞商业，但商业也是迟早要面对的难题。

根据出让条件，这块面积高达14.35万平米地块的商业部分要求极高：集中商业需引入不少于5个如LV、Gucci等级别的高端国际零售品牌、5个国际一线户外运动品牌，以及30家各类首店。如果届时没有达到这个标准，最高将面临10亿元的违约金。

在当前的消费环境下，很多品牌都在收缩，对于开新店都很谨慎。更何况商业部分是6年内竣工，6年的时间里市场环境会发生怎样的变化，谁也说不准。所以华润未来在商业部分方面的运营会面临很大的不确定性。

第三重挑战：工程与轨道交通的融合难度大。

这个地块内不仅有原世茂留下的巨大基坑需要拆除、清运等，还有深惠城际大运北站正在建设中，需要一体化设计与施工。如何在保证轨道工程进度的同时，协调好住宅和商业的建设流程，工程压力还是很大的。

四、 化解之道：以住养商，用时间换空间

面对这些难题，华润的解题思路其实已经在规划中埋下了伏笔。

首先，靠住宅“回血”。

利用3.26的低容积率和优质户型设计，打造比周边竞品更舒适的低密社区，通过快速销售回笼百亿级的资金，解决现金流问题，也为商业建设提供弹药。

其次，靠运营“造血”。

华润此前运营的万象城、万象汇还是非常成功的。依托这种成功经验，它们可以吸引到不错的品牌，从而攻克顶奢招商的难关。同时，将该项目与现有的大运天地、大运枢纽打通后，将有助于其成为深圳东部真正的“微度假+高端消费”目的地，而不再只是一座孤零零的大楼。

华润万象城内景

再次，靠耐心培育商业生态。

商业和酒店给了6年的建设周期，这意味着华润可以不用太过于计较一时的租金回报，而是用更长的时间去培育业态，等待深圳东部产业人口成熟带来的消费升级。

结语

整体而言，华润这次的接盘从账面上看确实是一笔划算的买卖，但是面临的挑战也比较多。可以说，华润真正的考验现在才刚刚开始。至于未来这场抄底大戏能否获得一个好的结局，就得看华润接下来的每一步，走得有多稳了。