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华润置地 中国江河1号作品系列

『华润•澐启滨江』

华润澐启滨江04地块公示

瞰江大平层+沿江叠拼

澐启滨江04地块占地面积约4.2万平方米，容积率2.9，计容建筑面积约12.2万平方米。

方案显示，该地块将建设11栋18至24层小高层，以及2栋4层沿河叠拼、产品面积范围为155-200-260-300-390㎡。

于江畔，视野天成区域首个抬板项目

01

瞰江视野升级

无可复制的稀缺底色

后滩九宫格占据更优越的地理位置，更因黄浦江一线的景观天赋，成为市场瞩目的焦点。而位于九宫格内的04项目，更是焦点中的焦点。

尽管低区可能受到部分建筑体量的视觉影响，但在中高区，依然保有眺望黄浦江与对岸天际线的机会。

与澐启滨江同样拥有一线江景资源相比，04地块的独特之处在于“双面环景”。

不止于江，更有河景与城景。

西侧最大面承接黄浦江自然景观，南向越过川阳河俯瞰前滩繁华核心，视野层次更为丰富。

前滩方向无高层遮挡，保证了视野的开放性与未来景观的保值属性。

作为前滩-后滩-世博区域范围内首个应用新规抬板技术的住宅项目。

通过约5.3米的外部道路与8.5米的内部地坪形成近3米的高差，整体抬升居住层面，塑造出鲜明的空间层次感。

项目在东西两侧设置坡道衔接抬板上下，既实现了人车分流与功能分区，也为归家动线赋予仪式感。

在景观架构上，项目以下沉庭院为核心，打造出中央绿核系统。

不仅庭院内部通过高差营造丰富视觉体验，多个楼栋周边也采用镂空设计，使景观视线通透流动。

（澐启滨江项目效果图，仅供参考，以实际交付为准）

户型全面升级，江景价值最大化层高全面提升

02

全面大户型

景观奠定了基因，因此项目的的户型分布也是如此。

项目由11栋18-24层高层和2栋4层叠墅组成，总共提供1010套住宅。

在04地块的产品规划中，我们看到了一套清晰的价值逻辑：

项目全系大户型的定位，并非主观判断，而是基于板块真实成交数据的理性选择。

从2023-2025年的成交数据来看，140㎡以上户型的需求持续旺盛

140-200㎡户型的成交/供应比从2023年的0.88提升至2025年的1.29，显示市场明显供不应求；

200㎡以上户型在供应量显著放大的情况下，成交依然保持高位，表明高端改善需求韧性十足。

150-155㎡级别——城市精英的理性选择

位于地块东北侧，紧邻地铁站出入口，在享受社区品质的同时最大化通勤效率，是为追求效率与品质平衡的城市菁英量身打造。

190㎡级别——改善家庭的进阶之选

分布于社区东南方位，拥有更开阔的视野与日照条件，适合追求空间升级与生活质感的家庭客群。

240㎡级别——核心圈层的私享领地

坐镇社区中央，直面以下沉式会所为核心的中央园林，以内景定格局，营造出静谧尊崇的居住体验。

250-360㎡滨江大平层——塔尖人士的身份徽章

沿江一线排布，其中380㎡楼王户型更是占据板块内极为稀缺的一线无遮挡江景席位。

视野纵贯黄浦江与西岸天际线，代表着上海滨江居住的顶级配置。

而别墅类产品（统计中包含叠墅）的供应量始终维持在极低水平，甚至在2025年出现了零供应，这进一步佐证了本项目内20套叠墅的稀缺性与收藏价值。

项目的精致不仅体现在平面上，更延伸至垂直维度。一套系统的层高策略，为不同产品赋予了恰如其分的空间气质。

从150㎡的3.1米基准层高，到200㎡的3.15米，再到240㎡以上户型的3.3米层高，每一级的提升都对应着生活场景的升级。

而360㎡楼王的3.6米层高，已达到上海顶级大平层的标准，为艺术收藏、社交宴请等高端生活场景提供了完美的空间容器。

03

“低价”上车后滩仍有机会

根据规划，04-1地块预计将于2026年年中率先推出约150㎡户型，大户型则计划在年末实景呈现。这一推盘策略既考虑了市场需求层次，也兼顾了项目开发进度。

对于预算在2000万以内、希望入驻后滩滨江的购房者而言，目前在售的澐启滨江07地块125㎡、185㎡及226㎡户型，已成为稀缺的上车机会。

04地块的入市，将进一步拉升后滩区域高端住宅的市场预期。

规划设计亮点

该地块东至济明路，南至耀川路，西至耀龙路，北至德州路，占地面积4.19万方，容积率2.9，计容面积12.17万方，限高80米。规划建造13幢住宅建筑，含2幢4层联排叠墅（沿南侧耀川路设置）、11幢18-24F高层住宅，首层全部架空设计。

1、产品类型

除高层外，本次还在南侧耀川路规划2幢4层联排叠墅，共计20套，面积约为260㎡，是前滩-后滩板块内罕见的低密别墅产品。

2、户型全面升级

户型提升至150㎡起步，所有楼栋均采用两梯两户设计，北侧无连廊。同时，三栋沿江户型面积放大，最大户型由286㎡提升至360㎡，打造出江景楼王。

3、人车分流

项目共设三个人行出入口、两个车行出入口及两个消防应急入口。主要出入口位于地块北侧的德州路，南侧耀川路同时设置一处人行及一处车行出入口。东侧济明路设有非机动车出入口。此外，值得注意的是，地块东北侧沿街面设置了规划中的地铁19号线德州路站出入口，业主可通过景观连廊便捷出行。

4、后滩首抬板+下沉广场+首层架空

作为前滩-后滩-世博范围内首个应用新规抬板设计的住宅项目，抬板高度为道路以上3米，抬板高度略低。景观设计上，地块西侧规划超大下沉庭院，打造立体景观。项目住宅楼栋首层全部架空，景观与架空层和风雨连廊结合，形成立体化、多层次的景观与活动空间，也为地下会所等功能空间提供了充足的自然采光和通风条件。

（图源网络）

户型预测

在户型分布上，新地块遵循景观资源最大化原则，将三栋住宅朝向东北偏转约45度，以最大化利用江景视野。面积方面，经过三万平方的预测统计，高层户型面积约150-360㎡，分别为150㎡、155㎡、190㎡、235㎡、250㎡、295㎡以及360㎡，层高约3.1-3.6米；具体信息以开发商最终公示为准。

①3#、6#约295㎡和250㎡

3#位于地块南侧耀川路，6#坐落于西北角，两栋楼均拥有良好的观江视野。均为23层住宅，层高约3.3m，两梯两户布局，采用双拼户型设计。其中，西边户面积约295㎡，面宽约17.6m，为四室两厅三卫布局；东边户面积约250㎡，面宽约15.3m，户型为四室两厅三卫。

②5#约360㎡

5#位于地块最西侧，为21层住宅，层高约3.6m，直面黄浦江，视野开阔无遮挡，当之无愧的楼王。该楼栋采用两梯两户布局，面宽约20.4m，户型为四室两厅三卫，朝南的主卧与次卧均设计为带全明卫生间的套房。据预测，顶层可能设有复式户型。

③7#约235㎡

7#位于地块中部偏西，为23层住宅，层高约3.3m，是三栋观江住宅之一，部分江景视线受到西侧5号楼遮挡。该楼栋面向下沉式会所及内部景观，因此同样享有较好的小区园景。楼栋采用两梯两户布局，面宽约14.9m，户型为四室两厅三卫。

④8#、9#约190㎡

8#、9#位于地块南侧，其中8#为22层，9#为18层，层高约3.2m，楼栋采用两梯两户布局，面宽约15.3m，户型为四室两厅三卫。

⑤10#约190㎡和155㎡

10#位于地块东侧，为22层住宅，层高约3.2 m，采用双拼户型设计。其中，西边户面积约190㎡，面宽约15.3m,为四室两厅三卫布局；东边户面积约155㎡，面宽约12.8m,为四室两厅两卫布局。

⑥13#、15#约150㎡

13#、15#位于地块最南侧，均为24层住宅，层高约3.2 m，面宽约12.1m,为四室两厅两卫布局。

社区规划采用无连廊设计，局部抬板架空，配备下沉会所，以及部分风雨连廊，打造更立体的层叠翠谷会所及中央绿核系统。

据获悉，04地块中小户型产品预计年中面市，沿江大户型则计划在年末实行实景销售。

澐启滨江04、07两个地块整体规划打造烟火街区，德州路街区及成片的对称街区整体打造，与滨江绿地实现闭环衔接，形成一套完整的绿色呼吸系统，为街区打造“类公园化”的生活场景，每个转角皆有诗意。

02

旗舰滨江恒藏

澐启滨江的价值，根植于其不可复制的土地。

作为上海CAZ（中央活动区）一线滨江的封藏之作，澐启滨江占据着浦东后滩“新黄金三角”几何中心C位，纵享全球顶级滨水资源。

项目直线距江仅约300米，是黄浦江核心段一线临江成片开发住区的收官之作。

从功能互补性来看，黄金三角2.0的三大板块形成了完美的闭环生态:

• 后滩的世博文化公园、马术中心、大歌剧院，以及世博版块的梅赛德斯奔驰中心、世博中心每年举办数百场活动，带来海量商务、休闲、文化客流;
• 前滩、世博、徐汇滨江作为新兴CBD已吸引大量等标杆企业入驻,
• 徐汇滨江聚集了龙美术馆、油罐艺术中心等艺术地标。
  

从澐启滨江出发，距离西岸中環、梦中心、前滩三大商圈，都在1-2公里范围内，都仅有5-10分钟的车程。

加上华润置地自身在项目上打造的配套沿街商业，项目的奢华商业生活方式非常完整。

在产品层面，作为华润置地的“中国江河1号作品”，澐启滨江以12大颠覆性设计，率先全面践行上海“好房子”全新标准，成为一线滨江领域首个符合新规的标杆豪宅。

项目建筑立面以“风帆群像”为艺术原型，既复刻了外滩Art Deco的历史肌理，又融入了现代游艇舱的流畅线条，成为浦江天际线的新地标。

临江楼栋整体偏转32.5°，实现了“户户瞰江”的视野革命。

为此，澐启滨江提出打造上海首个“全息生境旗舰社区”。其核心是以约3500㎡的下沉水院为核心，通过约6.5米全域架空与约6米下沉庭院的巧妙叠合，塑造出落差近13米的“自然峡谷”，视觉冲击力极为震撼。

约2500平方米的「群岛会所体系」是滨江社交主场。其核心是上海鲜有的巨幅透明“全景悬浮泳池”，配合普拉提室、瑜伽教室等私享预约空间，成为业主焕新身心的静谧岛屿。

近4000㎡全域架空层延伸“家外之家”，全龄生活场景嵌入绿意；峡谷绿洲里，以巨幅玻璃舱体打造的上海罕有恒温泳池与群岛会所集群；滨江高定「生机地库车行系统」以双奢装大堂礼遇归途，每一次回家都成穿越自然、艺术与尊荣的沉浸式奢享。

放眼上海滨江板块，如此近距离享受一线江景资源的新房项目已屈指可数。

04地块新品加推在即

抢占先机，见证传奇新章！

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