恒大处置明朗、房企化债提速，楼市真要触底了？

4月23日，两则消息同日出现，看似无关，实则指向同一个问题：楼市的底部是否正在形成？

一则来自香港监管机构——普华永道因恒大财务造假案被罚3.1亿港元，并预留10亿港元赔偿少数股东； 另一则来自高盛——预计上海和深圳楼市将于2026年底触底复苏，领先其他城市6至24个月。

就在前一日，摩根大通也称中国房地产市场在经过五年的调整期后可能正处于转折点。 恒大的崩塌曾是本轮楼市下行最剧烈的震源。

如今，许家印当庭认罪、普华永道达成和解、出险房企债务重组大面积推进——风险处置正在走向明朗。

但明朗不等于尘埃落定。楼市是否真的正站在触底复苏的门槛上？我们仍需要一个审慎的答案。

01出险房企最混沌的阶段已经过去

恒大事件远未终结，但它的处置路径已变得清晰可循。

目前四大条线均处于“下半场”：清盘程序仍在进行，许家印一审认罪但尚未宣判，普华永道在不承认法律责任的前提下达成和解赔偿，全球资产追索仍在跨国推进。

汇生国际资本总裁黄立冲指出：“只有等到中国恒大正式退市、清盘人处理完全部资产并完成债权人分配后，恒大事件才算真正走向终结。”

然而，“未终结”不等于“不明朗”。

香港证监会行政总裁梁凤仪明确表示，这是首次有倒闭公司的核数师向受损股东作出赔偿，传递了明确的监管信号。普华永道6个月执业限制也说明，监管对中介机构的追责正在落地。

市场对恒大风险的预期，正从“无法估量的黑洞”转变为“可预期的逐步消化”。

更重要的是，恒大并非孤例。出险房企的债务重组正在大面积推进。

2025年年报显示，碧桂园、旭辉、佳兆业、远洋四家房企在债务重组推动下扭亏为盈；华夏幸福2192亿元金融债务中，重组覆盖率已超87%。

中指研究院企业研究总监刘水提醒：“债务重组收益主要来自会计处理，不等于经营修复。”富力续亏166亿、万科亏损扩大近八成，说明从“债务重组成功”到“经营真正回正”仍有距离。

但毋庸置疑，债务包袱持续减轻，本身就是扭转市场预期的关键一步。中国城市房地产研究院院长谢逸枫判断，房地产行业债务风险化解已逐步进入尾声。

供给端的最大不确定性正在收敛——这是楼市可能触底的必要前提，但还不是充分条件。

02数据回暖与投行预言印证触底信号

风险出清为需求修复创造了空间，而市场数据也正在给出积极回应。

3月，全国重点20城二手房成交面积环比增长117%、同比增长6%，创近一年新高。深圳二手住宅网签突破5000套，环比上升116%。

国家统计局数据显示，一线城市新建商品住宅价格环比由持平转为上涨0.2%，二手住宅价格环比由下降0.1%转为上涨0.4%。 最关键的信号是库存变化。

截至3月末，全国商品房待售面积同比下降0.1%——这是连续51个月同比正增长后的首次下降。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬指出，“待售3年以下新建商品住房面积同比降幅达1.8%，表明2022年以来累积的新增库存正被逐步消化。”

去库存初见成效，意味着供需关系正在向有利于价格稳定的方向倾斜。

正是在这一背景下，高盛发布报告，预计上海和深圳楼市将于2026年底触底，复苏节奏较其他城市提前6至24个月，到2028年底沪深房价累计上涨15%。

高盛的逻辑建立在土地投资效率提高、国企开发商现金利润率改善的基础之上，与当前一线城市的数据回暖形成逻辑闭环。

但复苏的基础尚不稳固。中指研究院市场研究总监陈文静指出，4月全国商品房销售面积较3月出现较明显回落，前4个月开发投资同比下降6.2%。

东方金诚首席宏观分析师王青评价“回升力度有所减弱”。 成交量回暖、价格止跌、库存首降——这些是触底的先行信号，与高盛的预判方向一致。

但数据波动提示人们，复苏尚在“萌芽”阶段，需要更多月份的确认。

03楼市全面复苏还要跨越三道坎

从风险出清到数据回暖，再到真正的全面复苏，中间还隔着三道坎。

第一道坎是复苏的非均衡性。

高盛之所以将沪深列为“领涨者”而非全国范围，本身就说明复苏不会是同步的。

3月北京二手房成交创近15个月新高，上海创近5年新高，而多数三四线城市成交仍显低迷。

贝壳数据显示，当前京沪带看量活跃，3月上海带看量较1月涨近三成，但三四线城市的去化周期普遍仍在20个月以上。

第二道坎是从销售端到投资端的传导梗阻。

新房开工面积降幅仍在扩大，房企拿地意愿尚未恢复。即使债务重组成功的企业，也仍以保交付和偿债为首要任务，而非扩张。

这意味着楼市的自我造血能力尚未完全恢复。

第三道坎是居民收入预期与信心的修复。

房价企稳的前提是有人接盘，而接盘能力取决于收入预期。当前宏观经济仍面临有效需求不足的问题，购房者“不敢买、不愿买”的心理尚未根本扭转。

中银证券预判，2026年可能呈现两个拐点：一季度末的政策拐点与四季度的基本面拐点。

这与高盛的“年底触底”判断大致吻合。

但正如东方金诚王青所言，后期走势需要进一步观察。

楼市复苏的种子已经播下——风险明朗化、库存首降、一线城市量价回暖——但它能否在2026年剩下的时间里破土而出，取决于后续政策的持续发力、宏观经济的支撑力度，以及最重要的，购房者信心的实质性回归。

可以谨慎地说：最坏的时候已经过去，但走出底部的过程，仍需要时间与耐心的双重验证。