彻底摆脱“三高”！华润置地三条增长曲线打开估值新空间

出品|中访网

审核|李晓燕

3月30日，华润置地召开2025年度线上业绩会，董事会主席李欣、总裁徐荣等高管团队悉数亮相，正式对外发布“十五五”战略蓝图：以三条增长曲线协同发力，彻底摆脱“高杠杆、高负债、高周转”的传统路径，在行业深度调整期走出一条高质量、可持续的发展新路。尽管2025年核心净利润同比下滑11.4%，但公司经营性业务逆势增长、毛利率修复路径清晰、土储结构持续优化，展现出穿越周期的强大韧性与战略定力。

2025年，华润置地实现营业收入2814.4亿元，同比微增0.9%；股东应占净利润254.2亿元，同比小幅下滑0.5%；核心净利润224.8亿元，同比下降11.4% 。在行业整体承压、多数房企营收利润双降的背景下，这份成绩单依然跑赢大市，彰显头部央企的稳健底色。

开发销售业务作为业绩基本盘，全年实现签约销售额2336亿元，签约面积922万平方米，规模稳居行业前三 。其中，一线城市销售占比同比提升7个百分点至45%，5个城市市占率排名第一、13个城市跻身前三，高能级城市战略成效显著 。结算层面，开发业务实现结算收入2382亿元，结算均价达24599元/平方米，同比上涨10.5%，但受行业下行及土地成本上涨影响，结算毛利率降至15.5%，拖累整体利润表现。

值得关注的是，以经营性不动产收租、轻资产管理收费为核心的经常性业务，成为利润增长的核心引擎。该板块全年实现收入432.8亿元，核心净利润116.5亿元，占总核心净利润比重达51.8%，首次超过开发销售业务 。其中，经营性不动产收租业务收入254.4亿元，同比增长9.2%，毛利率高达71.8%，同比提升1.8个百分点；轻资产管理收费业务毛利率35.5%，同比提升2.5个百分点，两大业务共同构筑起稳定的利润与现金流底座。

业绩会上，李欣明确提出，“十五五”期间华润置地将构建三条增长曲线协同发展的全新格局，标志着公司彻底摆脱“三高”依赖，转向“开发+运营+服务”多元驱动的高质量发展模式。

第一条曲线：开发销售业务，提质增效的“压舱石”。公司将立足“单盘效益时代”，以“提质效、保利润”为核心，深耕一线及强二线城市，挖掘有产业支撑的价值洼地，确保“做一成一”。2025年，公司通过专项债收储、股权退出、土地置换等方式盘活土储约250亿元，土储结构持续优化；全年获取项目33个，权益投资673.7亿元，五大核心城市投资占比近八成 。截至年末，公司可售资源约4500亿元，一二线城市占比达92%，为销售稳定提供坚实支撑。

第二条曲线：经营性不动产收租业务，稳定增长的“主引擎”。该业务已成为华润置地最具竞争力的板块，2025年旗下购物中心零售额达2392亿元，同比增长22.4%，跑赢全国社零大盘；在营购物中心98座，出租率97.4%，核心城市商业地标效应持续放大。未来，公司将持续扩大商业版图，强化“万象系”品牌优势，预计“十五五”末营收稳定在300亿元以上，利润占比接近50%。

第三条曲线：轻资产管理收费业务，空间价值的“创造者”。以物业、商业运营管理为核心，该业务凭借轻资产、高毛利特性，成为业绩增长新极。2025年，万象生活实现营收180.22亿元，核心净利润39.5亿元，同比增长13.7% 。“十五五”期间，公司将依托品牌与运营优势，扩大第三方管理规模，预计营收突破200亿元，利润占比达10%-15%。

针对市场关注的毛利率问题，首席财务官赵伟给出明确修复路径：未来整体毛利率有望在现有基础上提升3个百分点以上，且不依赖单一业务驱动 。具体来看，一是开发业务通过精准投资、产品升级，力争毛利率提升2个百分点；二是巩固不动产销售优势，保持两位数增长，数字业务毛利率维持70%以上；三是第三增长曲线协同发力，整体毛利率保持25%以上。

对于行业走势，首席运营官陈伟判断，行业最艰难时期已过，正式进入筑底回升、深度分化周期：核心城市与优质板块率先企稳，其余城市逐步消化存量 。2026年3月前三周数据显示，新房成交环比增长，二手房同环比大幅回升，市场结构性修复特征显现 。李欣坦言，2026-2027年开发业务仍将承压，但随着投资质量提升与“做一成一”兑现，增量将带动业务企稳回升。

面向“十五五”，华润置地制定明确业绩指引：开发销售业务营收维持2000亿-2500亿元，占比70%-75%，利润占比近40%；经营性不动产收租业务营收300亿元以上，占比近15%，利润占比近50%；轻资产管理收费业务营收200亿元以上，利润占比10%-15% 。三条曲线协同发力，形成“开发稳基本盘、运营提利润、服务拓空间”的良性生态。

从“十四五”跨越第二增长曲线，到“十五五”构建三条增长曲线，华润置地以战略远见完成行业转型的关键一跃。在房地产行业告别规模扩张、转向高质量发展的新阶段，公司凭借稳健的财务、优质的土储、领先的运营能力，彻底摆脱“三高”模式，走出一条可持续、抗周期的发展新路，为行业转型提供了可借鉴的“华润样本”。