1-2月西安楼市开局观察：新房价格守稳1.6万关口，二手房持续以价换量

2026年的日历翻过最初两月，西安房地产市场在一片“稳”与“变”的博弈中交出了开年答卷。

2026年1—2月西安房地产市场呈现“新房稳、二手跌、土地缩”的结构性分化特征，整体处于低位盘整与政策修复并存的过渡阶段。

新房市场展现出超预期的价格韧性，均价守稳1.6万大关，为全年走势埋下稳健注脚；而二手房市场则上演着截然不同的剧本——1月8643套的单月成交量同环比均有一定涨幅，但二手房成交均价仍在同比下跌通道中徘徊。一面是核心区改善盘的坚挺托举，一面是超17万套挂牌压顶下的“以价换量”，西安楼市在分化中寻找着新的平衡点。

当政策暖风持续吹拂，这座城市的购房者与开发商，正在用真金白银投票，勾勒出2026年市场的第一幅轮廓。

克而瑞数据显示，1月西安新房成交均价约为16630元/㎡。2月因为过年，成交面积大幅萎缩，不过2月成交主力转向高单价改善盘，拉高了整体均价。

成交量同比下滑，但“小阳春”苗头初现

1月新房成交44.03万㎡建面（3252套），同比分别下降27.84%和17.06%。进入2月，受春节假期影响，成交量进一步缩至18.93万㎡建面（1347套）。表面看市场冷清，但多个纯新盘开盘去化率超80%，如中铁云岫曲江、绿城润百合等项目热销，释放积极信号。

供应结构：改善型产品成绝对主力

从总价段看，200万元以上房源占成交主导。另外，四房及以上户型成交占总成交44%，凸显改善需求崛起。

与此同时，“小面积+高得房率”四代宅产品同步走俏。金茂幸福晓棠、绿城绿汀芳菲等项目凭借90–140㎡建面、105%–111%得房率，快速去化。市场呈现高端改善与高效刚需并行的双轨格局。

二手房市场：量升价跌的“以价换量”时代

成交量创三年新高，刚性需求集中释放

2026年1月，西安二手房住宅网签8643套，环比上涨3.33%，同比大涨42.91%。

值得注意的是，成交主力集中在低价段，尤其是80-150万总价的房源。总价150–200万元成为新房与二手房的分水岭——此价位以下，购房者几乎只能选择二手房。

上图清晰展示：自2025年10月起，西安二手房成交量稳步回升，而价格持续下行。2026年1月成交8563套（克而瑞数据），均价13180元/㎡建面，印证了“以价换量”的市场逻辑。

价格持续回调，高库存压力未解

1月二手房成交均价13102元/㎡建面，同比下跌10.34%。市场普遍存在降价促成交现象：中海曲江大城一套房源降价约30万元成交，富力城小区单价跌破1万元/㎡。

当前挂牌量已突破17万套，即使按1月去化速度，消化周期也长达20个月以上。高库存叠加买方议价权增强，导致“价格到位即成交”成为常态。不过，核心区域优质次新房仍保持一定溢价率，凸显资产分化。

政策环境：宽松基调延续，聚焦激活需求

信贷与税收：降低交易成本

2026年初，多项政策红利集中释放：

增值税减免：自1月1日起，个人销售满2年住房免征增值税；不满2年的征收率从5%降至3%。

首付比例：商业用房贷款首付不低于30%（住宅维持15%底线）。

公积金优化：首套房5年以上利率2.6%，支持提取支付新房首付；多子女家庭贷款额度最高120万元。

这些措施直击交易痛点，尤其增值税调整显著降低改善群体“卖旧买新”成本。据测算，未满2年房源可节约一笔增值税，有效激活次新房源挂牌。

限购全面退出，市场回归自主调节

2024年5月起，西安已全面取消住房限购，居民购房无需资格审核；商品住房取证即可上市交易，不再实施价格指导。这意味着市场彻底告别行政干预，转向供需自主平衡。

同时，政策重心从“救市”转向“提质”：2025年出台的《住宅品质提升设计指引》推动房企从拼地段转向拼产品，层高建议≥3.15米、鼓励装配式装修等标准，加速行业优胜劣汰。

结语：分化时代，如何抉择？

2026年初的西安楼市，正站在深度分化的十字路口。

总的来说，市场短期承压明显，去化放缓，而优质项目凭借价格优势与政策支持成为稳市主力；土地端则呈现“少而精”特征，优质地段仍是房企布局重点。

文章来源:乐居买房