全国房价已有止跌迹象

根据多家媒体的踩点报道，越来越多的房产中介表示，房东的心态在发生转变，如果你是从事房产中介职业，这段时间应经常听到这样的话：

“低于这个价就没有必要看了”、“不准备卖了，麻烦你把我的房子下架吧”、“现在是淡季，年后再说吧”。

可以看出，相比此前房东主动向中介过问来访客户情况，现在的房东则比较冷淡了，一副爱买不买的状态。

值得一提的是，这不是个别现象，多家机构的研报数据证实：这种情绪传导已在多城出现。

-上海链家研究院/兔博士：近9个月挂牌量降约20%；撤单中超七成为房东主动下架，非成交消化；浦东/静安/徐汇试点收储二手房后，撤单率环比升5-8个百分点；2月9日挂牌量14.24万套，较峰值回落明显。

北京贝壳研究院：1月新增挂牌环比降12%，撤单率升至18%（去年12月13%）；核心区（海淀/朝阳）议价空间收窄至3%-5%，低价房源3天内多被成交或下架 。

深圳深房中协/贝壳：1月撤单率环比升4个百分点；龙岗/福田等核心区“惜售”显著，低于市场价10%的房源占比降至5%以下 。

中指研究院：监测的20个典型城市数据显示，1月二手成交11.8万套，环比微降3.1%、同比增15.3%；新增挂牌与存量挂牌均减少，业主议价空间收窄，供应压力缓解、预期改善。

一位不愿透露姓名、长期从事房地产研究的大V表示，房地产持续调整，不仅让2021年那波高峰期买房的人套牢，现在连2019年那波买房的人也被套了。当低于他们的购房成本线时，大多数房东宁愿躺平，不愿继续降价，撤单不卖的人越来越多。

01市场活跃度以多种方式呈现

全国楼市回暖呈结构性分化，一线、强二线领跑，三四线企稳，不同城市与产品端以“量升、价稳、预期修复”等方式体现。

1.一线城市：量价韧性强，房东心态转稳。

香港：2025年住宅成交6.28万宗，同比增加18.3%，为2021年来新高，近半年房价累计升幅为3.3%，呈现量价齐升之势。2026年1月，一手成交1539宗，二手3912宗，整体延续向上态势。多家机构给出港楼全年10-15%的升幅预期。

上海：1月二手房成交22834套，连续3个月超2.2万套，创近5年同期新高；挂牌量9个月降约20%，撤单中超七成为房东主动下架；静安等三区收购二手房作保租房，撤单率环比升5-8个百分点 。

北京：1月网签1.5万套，连续两月超1.5万套，持续超过该城历史上月成交1.4万套的“荣枯线”；核心区议价空间收窄至3%-5%，新增挂牌环比降12%，撤单率升至18% 。

深圳：1月网签6802套，同比增45.5%，创近10个月新高；看房量环比增30%，低于市场价10%房源占比降至5%以下 。

-广州：1月二手网签8881套，2.13首批宅地开拍（起始价13.67亿元），低容积率“好房子”地块成主流 。

共性：淡季不淡、成交高位、挂牌回落、议价收窄，以租待涨增多，改善置换需求活跃 。

2.强二线城市：政策托底+成交放量。

南京/成都：“卖旧买新”客户占比提升，新房网签环比上涨，一二手联动复苏 。

济南：2.11-2.12房展会，发5000万元置业消费券（每套1万元），撬动刚需/保障房/改善需求 。

重庆南岸：2.11-2.14房交会，13家房企2163套房源，联合京东推10万元全屋家居礼包，补贴至6月30日 。

特征：地方补贴+房交会引流，成交环比显著增长（如佛山涨80%、武汉/杭州涨50%），库存去化加快。

3.二线及以下：政策多元，企稳为主。

山西：延续换房个税退税至2027年底，降低改善成本 。

普通二线、三四线：百城新房均价1月环比涨0.18%（一线涨0.51%、二线涨0.16%），二手房跌幅收窄至0.85%；去库存+取消限购限售+购房补贴，返乡置业带动局部成交回暖。

商业地产：央行下调商办首付至30%（此前约50%），深圳等城市公寓来访量翻倍，助力商业去库存 。

总结起来， 包括几个方面：

一是量升价稳。一线/强二线成交创新高，价格止跌，核心区小幅回升（如上海静安环比涨0.3%）。

二是房东心态转变。主动撤牌增多、低价房源减少、议价空间收窄，“以租待涨”比例提升（约30%） 。

三是一二手联动。二手成交带动“卖旧买新”，新房去化加快，改善需求成主力 。

四是政策驱动。保租房收储提供“兜底买家”、换房退税、消费券等，修复市场预期 。

结构分化。核心城市/优质板块领涨，远郊/弱产业三四线以企稳为先。

五是机构的建议也在发生转变。根据克而瑞监测的重点城市看，一线韧性强，二线多城放量。买家低价捡漏窗口收窄，优质房源争夺加剧，建议房东急售可合理定价，非急售可“以租待涨”。

02更灵活的去库存方式出现

根据国家统计局的最新数据显示，截至2025年末，全国商品房库存为7.6亿平方米，再次达到历史峰值。作为2026年着力稳楼市的首要工作，如何去化库存房，成为平衡楼市供需关系的关键一环。

众所周知，由于城市化进入下半场，不可能再搞传统的大规模棚改方式去楼市库存，取而代之的则需要更灵活的去库存策略。通过近年各地的探索，目前行之有效的去库存方式其实已经出现，即从棚改转移到收购存量住房用于租赁房。

在2025年到2026年间，政策聚焦“以购代建”，蒙城县等县域落地，覆盖一二线+强三线+县域梯度布局。

截至2026年2月，上海、郑州、南京、合肥、贵阳等超33城试点，全国累计盘活超1.2万套，供给周期缩短6-8个月，试点区二手成交同比+12%-18%。

以上海为例：

浦东/静安/徐汇首批试点，区属保障房公司收购二手转保租，建行上海分行提供专项融资。

浦东：内环内2000年前建、≤70㎡、≤400万、产权清晰，优先置换需求业主。

静安：产业园区/商圈/轨交3公里圈小户型，片区收租为主。

徐汇：财政+银行融资，租金反哺运营。

从收购二手房转租赁房的试点结果看，定向消化“老破小”，试点区库存去化周期缩短3-5个月，挂牌价波动收窄，预期更稳。置换需求释放，新房成交同比+8%-15%，改善型户型占比提升，去化加快。从中长期看，加速了存量优化，减少新增土地依赖，推动行业从增量扩张向存量盘活转型。

在市场分析人士看来，总体而言，多地试点“收购二手房转保租房”，以政府主导+市场运作+金融赋能加速盘活存量、快速补核心区保租房，同步拉动二手成交、激活改善与新房去化，长期推动存量优化，形成“卖旧买新+保租供给”的良性循环，是去库存与民生保障的双赢路径 。

随着政策扩围与模式成熟，该模式将从核心区向近郊/远郊延伸，从一线向强二线、都市圈三四线扩散，有望成为房地产市场平稳健康发展的重要支撑。

03楼市“小阳春”或可期

楼市从2021顶峰期调整到现在，足足有4年时间。虽然各城市、各板块还存在冷热不均，但从成交量、成交价格来看，明显有触底的痕迹，一些优质房源议价空间减少、低价房源的底部在抬升，甚至出现涨价现象。越来越多的机构和专家对开年后的楼市“小阳春”充满信心。

中信证券研报认为，楼市处于筑底关键期，3月份数据将验证持续性，预计全年销售与投资跌幅收窄。

在中指研究院曹晶晶看来，核心城市3-5月或迎普涨，政策稳预期，优质地块入市带动需求释放。

易居丁祖昱预计，接下来的小阳春可期，全年“低开高走”，其中，核心区与刚需刚改是主力，二手房分流需求延续。

花旗研究分析认为，目前二手房量升价稳、挂牌量降是信心企稳信号，政策支持降低交易门槛，有利于楼市进一步活跃。

清华恒隆房地产研究中心吴璟判断，一线城市“小暖冬”有望延续为小阳春，主要城市与优质地段具备回暖条件。

经济学家付鹏预计，2026年核心城市核心区趋稳或微涨1%-2%，非核心区跌幅5%-8%，长三角、珠三角等核心板块率先复苏。

半夏投资李蓓称，过去两年房地产的核心矛盾是二手房供应的持续大幅上升，而这一矛盾在过去两个月已经逆转，挂牌量已经开始持续下滑，二手房跌幅开始收窄。种种迹象表明，很有可能两个季度内房地产市场会见底，后续或是十年级别的上升周期。

当然，也有机构认为，小阳春是结构性复苏，非全面反转。比如瑞银等机构认为三四线仍有下跌压力，去化周期长，投资属性弱。

可以看出目前的市场主流观点是，楼市小阳春确定性强，一线及强二线核心城市、优质板块率先回暖，二手房领涨，新房分化，三四线仍以稳为主或“以价换量”，长期拐点还有待观察 。

不管怎么说，在国家定调2026年“着力稳定房地产市场”大背景下，采取因城施策控增量、去库存、优供给措施，推动收购存量商品房用作保障房，支持合理住房需求。2026年楼市小阳春为大概率事件。

基于以上分析，对市场的各方来说，刚需与改善型买家可把握3-4月窗口期，优先核心城市优质地段；房企聚焦高周转与产品力，优化城市布局；新投资者关注核心城市核心资产，规避弱高库存城市和区域。

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