不得不承认，2026年楼市见底是大概率事件

昨天，我去豫北一个小县城谈个事情；

对接方是在县城开发了数个项目的小老板，他手下销售经理说：

1月截止到27日，卖了30多套。

这个数据，虽然比不得楼市大跃进那几年的销量，但看房和成交相比2025年好了不少。

谈完事，我去他们项目的售楼部转了一圈，有六七组客户正在谈，

销售经理说，没水客，没雇人排队。

他们那个项目原计划4500元左右的开盘价，老板觉得还是应该跑快点，最后定的销售价再降600块钱——3900元。

不止于房地产，几乎所有的商品都有一个基本定律——

没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格

只要价格降到位，还是会有人买的。

豫北某县城的个例，似乎不能说明整个市场，那个县城还有很多门可罗雀的项目，一个月卖不到三五套的，至少有六七个。

原因很简单，要么是老板不愿意降价，要么遮遮掩掩地降价，要么是尾盘降不降的无所谓；

肯降价甩货的项目，基本上都能跑量。

二手房的行情，是对“降价跑量”最好的注解。

至1月27日，北京二手房成交量12907套，新房2005套，新旧比6.4

上海二手房成交19480套，新房成交12570套；新旧比1.5

至1月26日，广州二手房成交量7290套，新房3393套（至1月25日），新旧比2.1

深圳二手房4438套，新房1158套，新旧比3.8

一个最简单的结论：二手房的价格远低于新房，买二手房的比例远高于新房

二手房的性价比直接秒杀除豪宅之外的一切新房，客户不是傻子，知道自己口袋里的钱什么时候该拿出来，去买到相对合适的商品

一些房开公司的老板已经认识到，不降价死路一条，降价或许还有一线生机

尤其在四代宅开始大面积普及的现实下，三代宅对于四代宅没有任何优势可言，“降价跑量”就成为“活下去”几乎唯一的出路。

市场上不是没有需求，只要价格降到位，会拉回不少盯着二手房的客户去买新房；

等三代宅的库存降到合理水平的时候，楼市的回温就有了最基本的前提。

我一直的观点，楼市回温取决于三个条件——

1）烂尾楼的解决、2）房企彻底暴雷和彻底重组、3）居民资产负债表的修复

第一个条件，差不多结束了，市面上还有一些房企的烂尾楼，只要不是特别离谱的基本上也都有了复工方案

第二个条件，以万科为代表的最后一批“准暴雷”的房企，也完成了债务展期方案

第三个条件，居民资产负债表的修复，是个漫长的过程，需要增加收入这个几乎唯一的路径去化解。

2026年，是个居民资产负债表修复的关键一年，如果CPI能回到1%以上，最后一个条件指日可待。