深圳楼市，折叠了，撕裂了！

作者：余飞

2012年，一本对中国城市化进程中阶层区隔固化和贫富悬殊的严肃思考的小说《北京折叠》横空出世，作者用科幻题材的表达方式，映射出了一个现实世界的真相：

这是一个折叠的世界，上层掌控白昼与资源，底层蜷缩在深夜的褶皱里，阶层壁垒比钢筋水泥更坚固。

如今这科幻式的隐喻，正精准投射在深圳的楼市版图上：

一边是亿万豪宅被狂扫、购房人抢着验资的狂热。

一边是刚需族凑不齐首付、在老破小里计算“还贷生命线”的窘迫，深圳的房子，早已成了划分生活维度的“折叠轴”。

01

深圳楼市，亿万豪宅被横扫

11月30日，深圳湾顶豪项目——深圳湾澐玺启动选房。

项目首推348套面积约209-1150平方米的大平层户型，均价约16.88万元/平方米，套均总价约5462万元，总价在3064万-37743万元之间。

你没看错，最贵的总价，高达3.77亿元。

就是这样的天价，开盘当日去化率竟高达约七成，单日销售额高达130亿元。

这一成绩也刷新了今年11月由广州保利玥玺湾创下的106亿元全国单盘单日销售纪录。

看到这一数据，普通的我们简直难以想象。

花这么多钱买一套房子，图什么？何况现在房价仍在下行，他们难道就不担心亏损吗？

但这就是现实世界，这就是阶层差异下的不同思考。

普通人在当下的大环境中，节衣缩食，进入了防御性消费状态。

以机构披露的历年餐饮消费数据来看，2022年全国餐饮大盘人均消费43.2元，今年前三季度降至33元。

而对于顶层世界的人来说，钱只不过是账户里的一堆数字而已。他们今天花的钱，用不了多久，就会在别处赚回来。

在应对不确定的大环境时，富人有资源，有渠道，有方式来应对，而穷人只能以七尺身躯与两个肩膀硬扛。

此外，房价下行对于富人来说，并不难受。房价下行中最难受的是中产，穷人与富人都无感。

因为穷人从始至终都买不起房，房价下行根本收割不到他们。

富人的房产，只不过是他们丰富资产布局中的一环而已，失之东隅收之桑榆的策略，让他们稳坐钓鱼台。

中产则不同，在北上广深买房，他们很多人都压上了全部家当，甚至掏空了三代积蓄，房价下降引发的收入下行，让他们在应对刚性债务时疲于奔命。

这就是我不断强调的话，每一轮经济调整，都会让贫富差距进一步扩大，更加撕裂。

瑞银最新发布的2025年《瑞银亿万富豪报告》显示：

全球亿万富豪人数增长8.8%至2919人，总财富增长13%至15.8万亿美元，创下新高。

亚太区迎来显著回升，亿万富豪人数从981人增至1036人，增幅居全球之首。该区总财富增长11.1%至4.2万亿美元，其中79%为白手兴家，领先所有地区。

中国内地仍在亚太区占据领先地位，新增财富3214亿美元至1.8万亿美元。中国新增70位亿万富豪，总人数达470人，仅次于美国的924人。

02

已经破“6”的深圳房价

亿万豪宅和普通住房是两个世界，富人与穷人在两个平行时空。

这种豪宅被横扫的个案不会对整体市场带来任何变化，更不是房地产筑底的信号。

这样的案例，在深圳过去四年房价不断下行的大背景下，时有发生，未来也仍会发生。

比如2021年海德园B区、深业中城、前海润峯府，2022年招商玺家园、海德园A区、招商仕林臻邸，2023年的前海时代三期，2024年的海德园二期A区。

接下来，蛇口中信·信悦湾、后海招商玺、深超总GCC联泰超总湾三大顶级豪宅，即将入市。

但这些豪宅的日光与被疯抢，均没有改变深圳房地产下行的行情，无论是成交量还是房价，都在波动下降中。

第一，跌入底部的成交量。

2021年是深圳房地产市场的高点。

当年新房成交量52417套，2023年跌至31621套。2024年在四季度救市拉东西产生了翘尾效应，最终拉动全年商品房成交量上涨至37972套。

来源：每日楼市早读

但这种效应仅维持了一个季度，今年7月份单月商品房成交量再次跌破3000套，11月份也只有2644套。

来源：每日楼市早读

二手房市场的走势同样如此。

2020年短期高峰的二手房成交量达到了95273套，2021年就腰斩至40699套。2024年在四季度拉动下，二手房全年成交量达到了54487套。

来源：每日楼市早读

进入2025年行情回落，11月份二手房单月网签量为4472套。

来源：每日楼市早读

2、过去四年，深圳的均价一路跌破8万、跌破7万、跌破6万。

深圳二手房成交均价在2021年创下8万高点，2022年跌入7万，2023年跌入6万。

2024年7月份，深圳房价跌破6万，之后在10月份反弹至6.3万元，11月份涨至6.43万元，12月份回落至6.33万元。

2025年7月份再次跌破6万，11月份跌至5.7万元。

来源：每日楼市早读

最关键的是，就目前全国的经济、就业与房地产大环境来看，仍没有看到任何筑底的迹象。

国家统计局披露的数据显示，前10个月全国房地产投资下降14.7%，降幅创下调整以来的最大。

制图：城市财经；数据：国家统计局

国家统计局披露的数据显示：

1至10月份，新建商品房销售面积71982万平方米，同比下降6.8%；其中住宅销售面积下降7.0%。新建商品房销售额69017亿元，下降9.6%；其中住宅销售额下降9.4%。

来源：国家统计局

商品房销售额跌幅即将再次登上两位数。

央行披露的数据显示，10月份全国房贷再次负增长，是今年以来的第四次负增长。

制图：城市财经；数据：央行

财政部数据显示，2024年全年卖地收入48699亿元，较2021年高点下跌了44%。

今年前三季度的卖地收入，继续降至22302亿元。

制图：城市财经；数据：财政部

国家统计局数据还显示，70个大中城市二手房环比，9月份与10月份均无一城不降。

四大一线城市中，除了上海的新房环比仍上涨外，北京、深圳、广州无论新房还是二手房，价格都在下降。

制图：城市财经；数据：国家统计局

03

深圳楼市的判断

没有永远的上涨，也没有永远的下跌。

对于深圳楼市，乃至北上广和杭州的判断，都是一样，这类由信心和预期决定的市场，早晚会涨，但节点不好判断。

以深圳来说：

第一，早晚会涨，是由深圳的经济发展势头、产业势头、人口竞争力、供小于求的基本面决定的。

过去四十多年的经济快速发展，产业强势崛起，让深圳的人口爆炸性增长。

深圳从1979年立市到2024年年末，人口翻了57.3倍。

制图：城市财经；数据：深圳市统计局

疯狂涌入的人口带来的必定是巨大的购房需求。

除了购房居住的硬需求外，还有随着产业、经济狂飙带来的疯狂的投资需求。

人口不断流入、热钱不断流入，硬需求与炒作需求叠加之下庞大的购房需求，推动着深圳房价水涨船高。

而另一方面，深圳在对待房产上，由于逼仄的空间和坚持工业立市的原则，让深圳始终“重产业、轻居住”。

深圳工业用地占比常年维持在30%左右，这一数值接近国际15%-30%指标的上限；居住用地占比，40年来从未达到国际通用指标下限。

更为关键的是，深圳本就占比不大的居住用地上，超一半房子是无法公开成交的城中村。

深圳拥有1044个城中村，数量全国第一。另外，深圳有1200万人居住在城中村，占总人口的67.5%。

这种房产分布，导致深圳真正能流通的商品房少之又少。

最新数据显示，深圳 商品房236万套，保障房75万套，公寓等其他住房123万套，单位自建房75万套，工业宿舍201万套。

一方面是不断涌入的人口和疯狂炒作的需求，另一方面是稀少的供地和商品房供应，双重夹击下，深圳的房子不断突破天花板。

这是深圳房价过去持续上涨的根本逻辑，也是未来其潜力的底座。

第二，节点难以判断。

房地产还要调整多久，何时止跌，其实并不取决于楼市本身，而是取决于经济大环境。

我依旧认为，房价与收入、预期之间，要寻找一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，房价才会止跌。

而无论是放开限购、放开落户，还是降低首付等其他措施，都做不到这一点。

要快速实现平衡，一方面要不断缩小房价与收入之间的差距，要么提升民众的收入，要么不断降低房价。另一方面，恢复信心。

无论是缩小房价收入比，还是恢复信心，都得基于经济回暖、就业回暖。

就目前的情况来看，依旧悬得很。

虽然房价已经持续调整了四年多，但很多人的收入也在缩水，工作更是不稳定。

这种情况下，哪来的信心与底气背负房贷买房？

在收入不确定的当下，不少人的房子已经变成了法拍房，成了银行的资产。

最近，主流媒体纷纷爆料， 商业银行正在加速推进房产直售业务。据不完全统计，包括农业银行、建设银行、交通银行、邮储银行等在内的大行，以及兰州农商行、大连银行、哈尔滨银行等在内的中小银行，均正通过阿里资产、京东等第三方平台大量直接销售房产，部分银行在售房产标的已超万套。

正如财经专家付鹏所说，现阶段民众更多的不是想着如何去增加收入，而是想着如何减少不必要的消费，属于一种防御状态。

这正是今年多次出现消费贷、房贷负增长的本质逻辑。

所以，如果后续经济、产业、就业的数据无法给予市场信心和预期，一线城市也无法上演独立行情。

何时是节点，无法预测。 但有两点是可以肯定的：

第一，房地产的黄金时代，已经一去不复返了。等这一轮调整结束之后，一线城市核心地段的优质住宅，依旧具备保值增值作用，但凭借炒房赚快钱的时代，不存在了。

第二，全国分化、区域分化、城市分化。

未来的房地产市场，会是一个极度碎片化的市场。不仅全国范围内分化严重，区域分化、城市内部分化同样严重。

毕竟，中国人口红利已经终结，而大多数城市海量的库存现状也摆在这里。

这便意味着，这一波调整之后，我们的房价会类似于日本。

几个核心城市群中的核心城市（一线与部分强二线城市），价格在通胀和需求作用下，继续上涨。其他大多数城市，会在人口流失之下，横盘若干年。少部分人口流失严重，产业羸弱的城市，房价白菜化。

核心城市，核心区与郊区，会有同样的分化。

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