住建部一锤定音！楼龄超24年的老房子，要迎来新机遇？不妨了解下

曾经被视为“贬值货”的老旧住房，正在国家新政策指引下悄然蜕变。

2025年，城市更新政策密集落地，中央接连发布《关于推动城市高质量发展的意见》《关于持续推进城市更新行动的意见》等文件，明确了对老房子的新态度。

这些政策精准聚焦“留改拆”有机更新，通过改造升级、原拆原建、多元盘活三大路径，让老房子在居住品质和资产价值上实现双重提升。

我国城镇化已进入存量提质阶段，9.4亿城镇人口中，大量人居住在房龄超20年的老小区。这些老房子将迎来怎样的新生？

01 政策转变：从“大拆大建”到“留改拆”并举

2025年，城市发展逻辑发生根本转变——从“拼命盖新房”转向“用心改老房”。

住建部明确提出：“不是多盖房子，而是把老房子改成好房子。”

今年5月，住建部副部长秦海翔在国新办发布会上强调，将“加强既有建筑的改造利用，努力把老房子、旧房子改造成好房子”。

这一表态源自中共中央办公厅、国务院办公厅印发的 《关于持续推进城市更新行动的意见》。

该《意见》是指导城市更新行动的纲领性文件，明确提出“老城不能再拆”的要求。

这意味着，建于2000年之前、房龄超过24年的老房子，将成为本轮城市更新的重点对象。

02 红利释放：三类改造路径，让老房焕新生

老旧小区改造：政府多补贴，业主少花钱

过去的老旧小区改造多是“刷刷墙、铺铺路”的表面功夫，2025年新政直击痛点，把管线更换、加装电梯、配套补齐等纳入重点。

基础改造方面，政府补贴力度空前。燃气、给排水管线更换、外墙保温、屋面维修等基础改造，地方财政补贴比例达80%-90%，业主几乎“零负担”。

以成都中央花园二期为例，这个2000年建成的老小区改造后，更换了全套管线、新增120个停车位、加装8部电梯。

政府每户补贴2.3万元，业主仅需自掏1.5-3万元，改造后二手房价从1.2万/平涨到1.45万/平，涨幅20%。

加装电梯门槛也大幅降低。新规放宽要求，单元内2/3以上业主同意即可申请，一线城市每部电梯补贴10-30万元，极大降低了业主负担。

危房原拆原建：9个月焕新，还能多拿面积

针对年久失修的B、C、D级危房，中央鼓励“原拆原建”模式，开通审批绿色通道。

《关于持续推进城市更新行动的意见》明确要求，“加快拆除改造D级危险住房，通过加固、改建、重建等多种方式对C级危房进行改造”。

原拆原建政策明确，在符合规划的前提下，可按1.1-1.2倍返还面积，原住50㎡的房子，改造后能免费拿到55-60㎡的新房。

杭州某老小区试点原拆原建，重建后楼间距扩至25米，加了电梯、地下停车场和小花园，改造后房价从6.5万/平涨到7.5万/平，涨幅超15%。

城乡老房齐盘活：配套升级，还能“生财”

2025年政策不仅覆盖城市老房，还延伸到农村闲置房。

城市老房方面，政策要求老小区推进完整社区建设，配建养老驿站、普惠托育点、停车充电设施等，补齐生活短板-1。

农村老房方面，中央一号文件明确允许农村合法住房通过出租、入股、合作等方式盘活。

四川巴中走出了成功路子，当地有5.2万套闲置农房，现已盘活1.75万套，通过“民房变民宿、民房变农家乐”，带动600多人务工。

03 价值重塑：老房子优势凸显，实现双重提升

居住品质提升

以上海为例，完成节能改造的小区，住户能源支出直接下降30%。北京劲松社区新增养老托幼设施后，周边商铺租金上涨15%。

更重要的是，改造解决了老房子的安全隐患。很多老小区已是“外强中干”：墙体开裂、地基下沉、燃气管道锈蚀、电线老化……若不及时干预，这些“城市定时炸弹”可能随时威胁居民安全。

资产价值跃升

2025年楼市分化明显，但核心区改造后的老房却逆势上涨。

百城新房均价微涨0.28%，但多集中在高端改善盘；而核心区老房改造后涨幅可观。

北京东城区某老小区，加装电梯前四楼以上房源成交周期要90天，挂牌价比低层低5%-8%；加装电梯后，四楼以上房源挂牌价每平涨1500元，成交周期缩短至45天。

上海静安区一个老小区，加装电梯后二手房挂牌价直接上涨12%，高层房源从“难卖”变“抢手”。

04 老房优势：三大不可替代性，不输新房

与新房相比，改造后的老房子拥有三大不可替代的优势。

地段稀缺，配套成熟。老房大多位于城市核心区，地铁、学校、医院、菜市场步行十分钟内就能到达，配套成熟度无可替代。

在“老城不能再拆”的政策导向下，核心区老房的土地稀缺性进一步凸显。

改造成本低，性价比高。一线城市核心区新房单价普遍超10万元/㎡，而同等地段老房改造后单价仅6-8万元/㎡。

以100㎡房源为例，买新房要多花200-400万元，而老房改造仅需投入10-30万元，就能实现户型优化、设施升级，居住体验直追新房。

需求稳定，流动性强。部分远郊新房因配套不足、通勤不便，陷入“难卖又难涨”的困境；而改造后的老房需求旺盛。

成都、杭州数据显示，改造老小区二手房成交周期从90天缩短至45天，流动性特别好。

05 机遇把握：哪些老房更值得关注？

不是所有老房都能享受政策红利，选对标的才重要。

优先关注三类房源：一是已纳入改造计划但尚未改造的核心区老房，价格仍处低位，改造后增值空间最大。

北京东城区某小区改造后半年内增值100万元，投资回报率超15%。

二是房龄30年以上、城市体检结论“不通过”的重点改造对象，政策支持力度大，升值潜力更突出。

三是靠近景区、主干道的农村闲置房，盘活难度低、收益稳定。

同时要避开两个误区：一是认为“所有老房都能涨”，远离核心区、无改造规划、产权不清晰的老房，可能面临贬值风险。

二是盲目跟风改造，要结合自身需求和政策规划。

住建部数据显示，每改造1平方米老房，可带动350元GDP，比新建还高50元。

这场城市更新不是短期刺激，而是城市高质量发展的长期战略。

如果你家有20年以上房龄的老房子，不妨关注当地住建局公告，主动参与社区协商，推动楼栋达成改造共识。

只要地段好、改造实，你的“老破小”完全可能成为资产组合中最稳的“压舱石”