意外！法拍房成交率上升了

今年10月，新房、二手房市场冷清收场；法拍房市场却颇有热度。

据统计，10月法拍房挂拍2.9万套，供应量环比大幅下降31%，同比下降13%，创下半年以来新低。

别看供应减少了，竞拍的成交量却一点没少。累计成交5169套，环比还逆势上涨了3%，连续3个月站稳5000套以上。

以前大家一听法拍房就摇头，觉得“水深”、“麻烦”、“不吉利”。

如今，这是要逆天改命？

深扒数据，却是冰火两重天。

一边是成交率迎来回升。全国平均成交率21%，平均每5套就有1套能成交，重回年内均线水平。

另一边是竞拍热度延续低位，平均折价率增高。法拍房成交房源的溢价中位数仅9.7%，变卖房源折价率增加最为显著。

换言之，被逼到“变卖”这一步的房子，房东（或银行）就在挥泪斩仓。

34%的房源底价成交，创年内新高。仅有5.3%的房源出价次数超100次，创年内新低。

这样一片寒意中，居然爆出来一个王炸案例。

日前，深圳南山区华侨城纯水岸一栋独栋别墅成功拍卖。起拍价2.15亿元，历经118次出价鏖战，单次加价幅度达百万级别，最终以约3.65亿元的价格竞拍成功，溢价率接近70%，单价高达约57万元/㎡。

这一价格不仅刷新了深圳法拍房成交单价的历史纪录，更一举超越北京、上海同类房源，成为全国法拍市场中总价最高的住宅之一。

一边是34%的房子底价成交，一边是3.6亿的豪宅抢破脑袋。

这哪是同一个市场？分明是两个平行世界。

1.普宅的流动性正在消亡

34%底价成交的房子，绝大多数是二、三线城市的普通住宅，比如郊区的大户型，没有学区、没有地铁、没有稀缺景观等硬核价值的“路人盘”。这些房子，正在为过去几年的泡沫和无差异化扩张，背负代价。

2.稀缺资产依旧封神

深圳独栋别墅为什么能成为逆天神话？

因为它不单是房子，也是全世界顶尖富豪都认可的“硬通货”。

地段核心：深圳南山华侨城纯水岸，地段就是一张通行的不动产“黑卡”。

产品绝版：一线城市核心区独栋别墅，这属于“活化石”资产，市场放量极低，卖一套少一套，可遇而不可求，是真正的稀缺藏品。

圈层共识：3.65亿对普通人来说是天文数字，对那个阶层的人来说，就是一次“资产并购”。与其说是在买房子，不如说是买圈层，价格自然只与顶级富豪的资产配置需求挂钩。

法拍房，何尝不是整个楼市的极致的缩影？

过去的楼市雨露均沾，闭眼买一般都能涨；现在的楼市是分化时代，理性而残酷。

分城市来看，10月全国新增挂拍超过500套的城市，只剩下可怜的5个，较9月直接腰斩了一半。

重庆挂拍1430套，继续维持在各城市首位，甩开第二名好几条街。

挂牌500套以上的5个城市合计供应4450套，贡献了全国约15%的新增供应量，绝对堪称主力军。

一线城市中，广州挂拍360套，继续高居榜首，深圳以215套排在第二，上海、北京分别为163和128套，还不到重庆的一个零头。

挂牌总价方面，深圳挂拍房源起拍总价12.8亿元，摘下全国第一，上海、北京、广州分别为9.3亿元、7.9亿元和6.7亿元。

挂拍量巨大的城市，说明当前的经济环境和债务压力，已经传导至更多的普通房产持有者。而挂拍量相对较少的城市，说明业主的抵御风险能力更高。

再看各城市成交量情况。

从成交套数来看，广州10月以205套的成交套数霸榜第一。紧随其后的是温州、杭州、宁波，成交套数均不低于150套，组成了碾压其他城市的法拍第一梯队。

从成交金额来看，又是深圳居首，毕竟出了个王炸案例，一套别墅就贡献了3.65亿元。全市成交总金额高达8.4亿元，断层式第一。上海（5.8亿）、杭州（4.4亿）分列二三位，全部领先于广州这个成交套数冠军。

法拍房市场，也是一面照妖镜，照出了每个城市房产最真实的流动性价值和含金量。

不同城市的房子，核心价值正在发生惊天大分化。

但法拍市场10月回温的这点热度，又面临一大挑战。

随着银行直供房下场，等于开辟了一条“官方捷径”。产权清晰，银行负责交割，风险远低于法拍房；交易走正常二手房流程，简单高效，流程、速度比法拍渠道快得多；难免对法拍市场造成直接冲击。

但银行直供房主要是部分较为优质、干净的抵押资产。而产权复杂、清场困难的法拍房，将继续存在，但只适合那些拥有法律背景、清场资源和雄厚资金的专业投资者。