砸近700亿、将实现4线换乘！深圳这个区域要翻身了

深圳梅林关将新增上万套住宅？二手房业主要哭晕在厕所里？

今天在梅林关片区新规划相关内容的评论区看到这样一条留言，瞬间引起我的好奇：上万套新规住宅，到底是怎么来的？

查了一下，大抵是找到了出处——有文章根据2023年梅林关片区城市设计国际咨询优胜方案得出的结论，文章的标题直接点出“万套住宅”。

▲ 文章截图

梅林关片区真的会迎来天量住宅供应吗？

投资近700亿、将实现4线换乘

深圳这个区域要翻身了

上个月，龙华区举行梅林关片区总设计师聘任仪式，把这个片区的改造动态再拉回到人们的视线中。

▲梅林关片区航拍图

先来梳理一下梅林关的变迁：

作为连接龙华、龙岗坂田与福田的要塞，梅林关成为深圳早晚高峰最堵的地方之一，也被调侃“英雄难过梅林关”。

这些年，有关部门一直在为解决梅林关拥堵问题做出努力，包括改造梅林检查站、优化提升主干道（新彩通道、坂银通道开通等）、加快轨道交通建设等。

2021年，龙华区政协委员提出的 打造梅林关片区门户枢纽的提案，被确定为年度重点协商议题之一。

自此，梅林关片区改造被提上日程。

2023年3月， 梅林关片区城市设计国际咨询面向全球发布征集公告，7月由AREP+同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司+深圳市建筑科学研究院股份有 限公司联合体的方案获得优胜奖。

▲ 优胜奖方案整体效果图

2024年10月，龙华区委副书记、区长雷卫华曾透露：“我们正加速推进梅林关片区规划建设，对标纽约哈德逊城市广场、巴黎拉德芳斯区打造垂直立体的‘轨道上盖之城’，新增开发量达180万平方米，总投资近700亿元，‘英雄难过梅林关’将彻底成为历史。”

▲图源@深圳龙华于2024年10月25日推文

今年1月，龙华区发布梅林关片区开发运营前期服务商项目（A）招标公告，由中建三局中标。

根据招标文件，梅林关片区的研究范围为东至星河丹堤和丰泽湖山庄边界，西至牛咀水库，南至南坪快速，北至龙华大道、新区大道、金龙路，面积为1.10平方公里。

▲图源招标文件

▲梅林关片区改造大致范围

当中有几个重点信息：

1、梅林关片区开发量超 200 万平方米。

片区内道路、场站、地 铁、城际站、管廊等设施将开展大规模高强度开发建设。

2、核心区区域一体化统筹基于轨道枢纽、梅观大道下沉改造与跨线桥建设、空中平台等实施建设。

划定设计范围面积约 0.28 平方公里，建筑面积约 70.78 万㎡。

3、将实现四线换乘。

梅林关片区有现状梅林关站（6 号线）、民乐站（4 号线）两处地铁站，以及轨道 22 号线（即将建设）与中轴城际规划站点，根据文件需求，需对 TOD 开发地块的详细 设计以及四线换乘通道 的优化设计。

将新增9宗涉住宅用地

容积率或不高于3.1

梅林关片区改造后，会有新增住宅的供应吗？

有，但大概率没有万套那么“惊悚”。

从住宅用地的体量来看，今年1月官方招标文件中的图示与2023年7月梅林关片区 城市设计国际咨询优胜方案并不完全一致。

▲ 招标文件显示的涉住宅地块（R2，为黄色及黄红间隔地块）

招标文件显示规划有11宗涉 住宅 地块，其中2宗地显示为保留（梅龙阁、翠岭华庭、鼎曦大厦等不在改造范围内）。

对比地图发现，要变更为涉 住宅 的地块包括警犬训练基地、第二强制隔离戒毒所、交警支队龙华大队福南中队办公地点等。

▲ 梅林关片区城市设计国际咨询设计优胜方案的图示

对比来看，官方招标文件中的供应体量比优胜方案的住宅规划有所减少。（供参考，以官方最终落实为准）

其次，上述“万套住宅”是按容积5.0左右计算及后续可能更改用地性质进行推断。

后者谁都说不准，但前者，可以参考与梅林关片区改造项目一路之隔的中海云颂玖章项目。

这个项目前身是中海在今年拿下的A802-0309地块，容积率2.8。

实际上，今年深圳出让的大部分宅地都低于3.1，按《住宅项目规范》的要求落实，当前城市更新项目也已出现“限容积、限高”的要求。

体量缩减、受限于低容积要求，梅林关片区住宅的新增供应虽不至于“万套”，但无可避免将会对片区内的二手房造成冲击。

如果你也在关注梅林关片区，你会考虑下手二手房还是等未来的低密新房？