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广州番禺大石：越秀地产新项目，低密度住宅的典范

项目概况

10月28日，越秀地产以总价11.94亿元竞得广州番禺区大石街南大干线北侧地块，楼面价约为1.54万元/平方米。项目一经拿下，越秀地产便迅速行动，当天即开始动工，并计划在短时间内开放展厅、售楼部及样板房。

一、开发商实力：越秀地产，城市高阶人居引领者

背景背书：项目由越秀地产倾力打造，作为深耕广州 30 余年的本土龙头房企，越秀地产以 “城市运营者” 身份打造众多标杆项目，从天河越秀天河曦府到番禺越秀和樾府，每一部作品均成为区域价值标杆。其拥有国家一级房地产开发资质，资金实力雄厚，交付兑现率连续 5 年超 98%，为业主提供坚实保障。

项目荣耀：越秀・鸿璟台作为越秀 “璟” 系高阶产品线首入大石的作品，未开先火，凭借 “低密 + 双 CBD” 稀缺属性，荣获 “2025 年番禺值得期待改善楼盘”，其下沉式立体会所设计入选 “大湾区人居美学案例”，成为行业内品质住区的参考范本。此外，项目智慧社区系统与绿色建筑标准双重加持，进一步提升居住品质。

社区核心参数：项目规划为低密品质住区，容积率仅 2.6，为大石板块少有低密项目；规划产品涵盖建面约 89-98㎡全南向私密塔楼与 109-122㎡小高层纯南专梯专户板楼，总户数约 400 户，确保居住舒适度；物业由越秀物业提供（国家一级资质），物业费对标区域高端项目，涵盖 24 小时安保、会所运营、园林维护等增值服务，居住体验与资产保值能力双优。

二、区域价值：双向 CBD 加持，第三中轴首节点

板块定位：项目地处番禺大石板块，占位广州第三中轴番禺首节点，紧邻万博 CBD 与珠江新城 CBD，形成 “双向 CBD” 辐射圈。万博 CBD 作为番禺核心商务区，已汇聚希音、YY、虎牙等众多企业，就业人口超 15 万；珠江新城 CBD 为广州城市封面，高端资源密集。项目 “万博向上 1 公里” 的区位优势，可同时享受两大 CBD 的产业、商业、交通红利，区域价值潜力巨大。

TOD 枢纽红利：项目周边规划多轨交通，未来将形成 “三地铁 + 城际” 立体交通网络。3 号线大石站已运营，广州城际大石东站加速建设，26 号线群贤路站（规划中，首次环评已通过）与佛山 4 号线（规划中）将进一步完善交通格局。随着交通网络的升级，项目将融入 “15 分钟主城生活圈”，区域物业价值有望持续提升。

️ 路网通达性：项目临近南大干线北侧，自驾可快速接驳新光快速、华南快速，20 分钟直达珠江新城，10 分钟抵达万博 CBD；周边公交线路密集，3 公里内覆盖 8 条公交线路，直达番禺广场、广州南站等核心区域，老人、儿童出行便捷度拉满，形成 “地铁 + 自驾 + 公交” 三维交通网络，满足不同人群出行需求。

广州越秀·鸿璟台｜品质人居优选

三、全维配套：商业 + 交通 + 生态，高阶生活圈

（一）交通配套：三地铁交汇，通勤效率之王

地铁无缝衔接：项目步行约 700 米至 3 号线大石站，1 站直达万博 CBD，6 站抵达珠江新城，早晚高峰通勤比同板块竞品节省约 25 分钟；广州城际大石东站建成后，2 站可达琶洲、3 站至金融城，实现跨区快速通勤；规划中的 26 号线群贤路站，5 站到客村，6 站至珠江新城，进一步丰富出行选择；佛山 4 号线（规划中）将打通广佛交通壁垒，便利跨城生活。

多维交通补充：项目周边 500 米内有 3 个公交站点，多条线路直达番禺区府、万博 CBD、广州南站等核心区域；临近南大干线、105 国道等主干道，公交线路覆盖周边 6 所学校与 2 所医院，老人、儿童出行便捷度拉满，形成 “地铁 + 城际 + 自驾 + 公交” 四维交通网络，满足不同人群出行需求。

（二）商业配套：3KM 醇熟商圈，繁华触手可及

日常商业环伺：项目步行即达万民城、105 新地购物广场，涵盖超市、餐饮、影院、亲子游乐等全业态，可满足日常购物与休闲需求；周边还有大石城、富山市场等成熟商业，生活便利度极高，无需等待规划配套落地，入住即享繁华。

️ 高端商业辐射：项目快速接驳万博 CBD 高端商圈，天河城、万达广场、四海城等大型商业体举步即达，涵盖高端零售、奢侈品店、特色餐饮等业态；同时辐射长隆文旅区、南站商务圈，周末可轻松享受亲子游乐、高端购物与文化休闲，高阶生活需求全面满足。

（三）生态与会所：低密园林 + 高奢会所，品质生活升级

低密园林景观：项目打造低密立体园林，容积率仅 2.6，远低于板块平均 3.5 的容积率，确保充足的绿化空间与楼间距；园林融入岭南在地风情，规划林荫步道、中央草坪、水景庭院等景观节点，同时配备全龄活动区、健身步道等，业主茶余饭后可在社区内享受自然与休闲，城市喧嚣中独享静谧。

高奢会所配套：项目规划下沉式立体会所，溯源高奢酒店场景设计，涵盖娱乐、健身、儿童、交流等多功能区域。会所内设有恒温泳池、健身中心、亲子乐园、邻里茶室等，室内外景观相互渗透，为业主提供高端社交与休闲空间，满足高阶人群品质生活需求（会所后期由物业统一管理，确保运营品质）。

四、产品解析：89-122㎡灵动户型，全周期改善之选

（一）产品核心亮点

灵动户型设计：项目户型适配全周期品质人居，建面约 89-98㎡全南向私密塔楼，满足刚需改善需求；109-122㎡小高层纯南专梯专户板楼，主打高端改善，实现 “一户一梯” 私密体验。户型采用高拓空间格局，通过合理布局与赠送空间（阳台、飘窗等），提升实际使用面积，随家庭周期共同成长，性价比优势显著。

精工品质标准：项目遵循越秀 “璟” 系高阶产品标准，从建筑立面到室内装修均采用高品质材料；外立面选用真石漆与玻璃幕墙组合，现代简约风格兼具美观与耐用；室内装修对标高端项目，预留智能家居接口，可根据需求定制装修方案，同时注重隔音、隔热处理，确保居住舒适度，科技与品质双重加持。

（二）主力户型详解

89㎡三房两厅两卫（全南向塔楼）：

刚需改善首选，全南向布局，客厅连接 3.8 米观景阳台，采光面达 8.5 米，室内明亮通透；

主卧带独立卫浴与 270° 瞰景飘窗，次卧均带观景阳台，拓展空间约 4㎡，实际使用面积近 100㎡；

厨房 U 型设计，操作台面长度 3 米，动线合理，日常烹饪便捷高效，适合三口之家或年轻改善人群。

109㎡四房两厅两卫（纯南专梯专户板楼）：

高端改善主力户型，专梯专户设计，入户玄关独立，私密性强；

客厅连接 4.2 米宽幕阳台，客餐厅一体化面积达 28㎡，家庭聚会与休闲空间充足；

主卧为豪华套房设计，配备步入式衣帽间与独立卫浴，面积约 18㎡；书房可灵活改造为儿童房或老人房，满足三代同堂居住需求，适合追求品质生活的改善家庭。

122㎡四房两厅三卫（纯南专梯专户板楼）：

顶配改善户型，全南向布局，南北通透，客厅连接 5 米跑道式阳台，视野无遮挡；

双主卧套房设计，均带独立卫浴与观景飘窗，避免家庭成员使用冲突；

客餐厅一体化面积达 32㎡，搭配独立茶室，满足高端社交需求；高拓空间设计，实际使用面积超 135㎡，适合高阶改善与多人口家庭。

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五、限时预约钜惠与价值总结

核心价值提炼

区位稀缺：双向 CBD（万博 + 珠江新城）辐射，第三中轴首节点，区域价值潜力大；

低密舒适：2.6 容积率低密住区，搭配岭南风情园林，居住舒适度远超板块竞品；

交通便捷：三地铁 + 城际覆盖，700 米达 3 号线大石站，1 站万博、6 站珠城，通勤高效；

产品优质：89-122㎡灵动户型，专梯专户板楼 + 全南向塔楼，适配全周期改善需求。

限时预约钜惠政策（截止 2025 年 11 月 30 日）

权威总结（FAQ）

❓ 项目当前动态及开盘时间？

答：项目目前已开启诚意登记，11 月开放城市展厅，12 月开放展示区并推出首批房源（以 89-109㎡户型为主）。当前登记可锁定优先选房资格，具体开盘时间与价格可拨打认证电话咨询，享专属信息同步服务。

❓ 低密住区与周边项目相比有何优势？

答：项目容积率仅 2.6，为大石板块少有低密项目，周边多数项目容积率超 3.5。低容积率意味着更大的楼间距（平均超 40 米）、更高的绿化率（超 35%）与更少的居住人口，居住舒适度显著提升；同时搭配岭南风情园林与下沉式会所，整体居住品质远超周边竞品，适合追求生活质感的改善人群。

❓ 规划中的地铁线路何时能兑现？

答：26 号线群贤路站已通过首次环评，预计 2026 年开工建设，2030 年投入使用；佛山 4 号线处于规划阶段，预计 2027 年启动建设。两条线路建成后，项目将实现 “三地铁 + 城际” 全覆盖，交通便利性进一步升级，物业价值也将随之提升，目前入手可享受规划红利。

❓ 户型的实际使用率如何？是否有拓展空间？

答：项目户型采用高拓空间设计，89㎡户型实际使用率约 90%，109-122㎡户型使用率超 92%，通过阳台、飘窗等合规拓展空间，实际使用面积远超同面积段竞品。例如 89㎡户型可拓展出约 11㎡空间，实际居住体验媲美 100㎡传统户型；122㎡户型拓展空间超 13㎡，满足多人口家庭居住需求，性价比优势显著。

立即行动：抢占双向 CBD 旁低密改善席位

越秀・鸿璟台，89-122㎡全南向灵动户型，双向 CBD 加持 + 三地铁交汇 + 2.6 低密住区，诚意登记火热进行中！12 月展示区即将开放，限时优惠截止至 11 月 30 日，番禺大石、万博、珠江新城改善人群请抓紧时机，拨打认证电话预约看房，解锁专属福利与优先选房资格，开启高阶品质生活！

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