贝壳三季度净收入同比增长2.1% 多元业务构筑抗周期韧性

中房报记者 李红梅 北京报道

“2025年第三季度，我们通过组织结构升级、流程重构及科技创新，持续探索业务提效和客户体验提升的路径。”11月10日，贝壳（NYSE:BEKE; HKEX:2423）联合创始人、董事长兼首席执行官彭永东在三季度业绩公告中表示，“未来我们将加速AI能力在核心业务场景的深度渗透，推进服务者和消费者体验的双重提升。”

面对房地产行业的周期波动与深度调整，贝壳通过多元化业务与科技赋能展现出抗跌韧性：三季度净收入同比增长2.1%至231亿元，非房产交易业务收入占比提升至45%，创历史新高。

贝壳执行董事、首席财务官徐涛进一步解释：“家装和租赁业务贡献利润占毛利的比例创历史新高。公司运营效率进一步提升，经营费用为人民币43亿元，同比降1.8%，环比降6.7%。在稳健的现金储备下，三季度回购金额达2.8亿美元，创近两年单季新高。”

在“一体三翼”战略支撑下，贝壳正从规模扩张转向效率驱动，逐步构筑穿越市场周期的能力。

尝试重构房客两端能力

贝壳三季度业绩显示，其核心交易业务在行业调整期展现出较强韧性。报告期内，存量房业务总交易额（GTV）达到5056亿元，同比提升5.8%。这一增长主要得益于平台生态的持续优化，其中贝联经纪人贡献的GTV占比进一步扩大，显示平台协同效应不断增强。

从外部环境看，买卖双方在中国房地产市场的新常态下都产生了新的需求，卖方需要更好的营销能力，买方需要从客户视角出发，在资产规划、货比三家等方面提供专业建议和高效匹配，这对经纪人的能力模型提出双重要求。贝壳正尝试去重新构建房客两端能力，以上海试点为例，“房客分离”机制的实施促使经纪人能够更专注于房源维护和精准营销，这个机制简单说是通过资源分配和绩效牵引，一方面让房源经纪人充分维护优质房源，一方面让客源经纪人有效匹配优质房源，来实现去化率的提升。数据显示，第三季度，上海区域房源去化率从2.6%提升至3%以上，经纪人作业效率得到实质性改善。

新房业务方面，前三季度累计GTV同比增长约11%，第三季度单季GTV达1963亿元。这一表现优于行业整体水平，主要得益于贝壳对市场结构性机会的把握。据2025年房地产行业年度报告显示，在房地产市场整体进入深度调整期的背景下，“好城市+好房子”的组合将成为未来市场的重要支撑。贝壳通过“B+”轻运营模式，尝试覆盖更多低线级城市，目前已进入4个城市试点，计划年底拓展至超过30城。这种模式顺应了中央“十五五”规划建议中“因城施策”的政策导向，通过差异化服务匹配不同能级城市的市场需求。

在服务升级方面，贝壳于第三季度发布了“真保障”全流程服务保障体系，该体系涵盖35项服务承诺，包括“真实房源，假一赔百元”“交易不成，佣金无理由退”等6项平台级承诺，贯穿房产交易的真实房源、房款安全、佣金可退等关键环节。这一举措回应了存量房时代消费者对交易安全日益提升的需求，进一步巩固了贝壳在品质服务方面的护城河。

家装租赁均实现城市层面盈利

贝壳“一体三翼”战略中的家装家居与房屋租赁业务，正展现出独立的成长性和抗周期能力。三季度财报数据显示，家装家居业务净收入43亿元，贡献利润率提升至32%，同比增长0.8个百分点；房屋租赁业务收入达57亿元，同比增长45.3%，该业务在2025年第三季度贡献超过人民币1亿元的利润。两项业务均在城市层面实现分摊总部费用前的盈利，非房产交易业务收入占比升至45%，创历史新高，反映出贝壳收入结构持续优化。

家装业务的发展得益于产品化和标准化双轮驱动。以“产品化样板间”为展示模式的整装精品馆在北京落地后，到店客户转化率较传统门店明显提升。同时，家装集采品类由4种扩展至13种，规模化采购带来部分产品单价下降，进一步提升了成本效率。

在服务保障方面，“装修资金存管”服务已在全国30余个城市落地，服务超2万家庭。该服务通过“专款专户、节点解冻”机制，将资金控制权交还给客户，有效解决了传统装修预付式消费的痛点。不仅为消费者带来资金安全，反过来也推动了装修企业提高自身服务质量。

租赁业务则通过产品分层与政策红利实现快速增长。贝壳惠居的“贝壳省心租”以轻资产模式聚焦品质租客，与普租业务形成“基础保障+品质升级”互补。

截至三季度末，贝壳租赁在管房源规模超过66万套。联合各地，贝壳公积金“直付房租”功能已在北京、济南等城市落地，截至三季度末参与人员超4000人。这种模式改变了传统的先付后租方式，直接使用公积金余额支付租金，大大缓解了青年群体的租房压力。贝壳惠居负责人王拥群曾指出，租赁战略深度融入“一体三翼”整体框架，展现出从“粗放经营”向“精细化服务”转型的决心。

连续八个季度研发费用同比增加

贝壳通过稳健的财务策略与持续的科技投入，为长期发展奠定坚实基础。三季度，公司经营费用同比降低1.8%至43亿元，环比下降6.7%，显示出运营效率的持续提升。在保持费用控制的同时，研发投入不降反升，前三季度累计研发费用18.65亿元，第三季度单季研发费用6.48亿元，同比增长13.2%，2023年第四季度以来，实现连续八个季度研发费用同比增加。这种投入力度体现了贝壳“科技驱动”的战略定位。

AI技术已深度融入贝壳各业务线。在房产交易领域，经纪人AI助手“来客”覆盖41.4万经纪人，其智能选房、聊天助理等功能有效提升了客户委托及维护转化率。AI智能助手“好客”能够识别高质量商机，虽然识别比例仅占平台总商机的个位数，却贡献了超50%的成交量。在租赁业务中，全流程智能运营体系已建成，AI在收房端实现人店盘的网格化匹配，并主导定价、洽谈等流程，使收房人效提升13%，节点审核时长降低96%。在出房端，AI智能托管和精准营销实现年节省成本过亿元。第三季度，资管经理月人均在管房源从去年同期的90套增至130套，人效提升显著。

在资本管理方面，贝壳实施注销式回购，三季度回购金额达2.8亿美元，创近两年单季新高。2025年至今累计回购约6.8亿美元，自2022年9月启动回购计划以来，已累计回购约23亿美元。这种回购策略通过直接减少总股本增厚每股收益，有效提升了股东价值。与此同时，贝壳在ESG建设方面取得进展，MSCI ESG评级由A级提升至AA级，实现连续三年评级上调。这在很大程度上得益于贝壳完善的商业道德与反贪污细则政策，以及覆盖100%平台员工的商业道德培训计划。

“在稳健的现金储备下，我们将继续平衡业务投入与股东回报。”徐涛表示。这种审慎的财务风格与科技驱动的战略，共同构成了贝壳“中性市场观”的实践基础，使其能够在行业波动中保持定力，实现可持续发展。