中国未来房价还会涨吗？别被“人口下降”骗了

中国未来房价还会涨吗？别被“人口下降”骗了

中国未来房价还会涨吗？不少人说“很难再涨了”，理由是人口在下降，没有需求了。我告诉你，这都是错的——你看日本，连续16年人口减少，结果房价已连续十多年上涨。

日本人口总量1.2亿，我们是14.1亿，但日本去年人口净减量达90.8万；按14亿人口换算，这相当于我们一年减少1000万。而我们去年仅减了79万，就有人说“房地产不行了”。可日本人口下降幅度比我们大得多，房价却照样涨起来了，这说明不能只看人口总量的增与减。

日本全国人口去年减少0.79%，但东京反而增加了0.13%——这揭示了关键：整体人口红利消退时，区域人口仍在集聚。如今中国的特大城市、超大城市，人口还在持续上涨；更别说中国城镇化还有很大空间，人口红利远没吃完。谈房价，得看综合因素，而非单一的人口绝对量变化。

从总体来看，我认为决定房价涨落的核心有三个因素：

1. 短期看供求：信心与供应的博弈

前几年，因保障房建设滞后，大城市商品房供不应求，房价猛涨；现在则因信心缺失，人们不敢买房，需求被压缩，导致房价下跌。但很多居民不是“不想买”，而是“不敢买”，这完全是信心问题——未来信心一旦恢复，需求必然反弹。

更关键的是，过去几年积压了不少购房需求，而当前各城市新房供应量正在锐减：新房开工面积只剩之前的1/3，建筑施工面积也减少了约20多亿平方米。如此大规模的供应缩减，意味着未来商品房产出必然减少；一旦市场重新活跃，就会出现明显的供不应求，供求关系将直接决定短期房价走势。

2. 中期看地价：刚性地价托底房价

商品房价格的核心是土地成本——在一线城市和多数大城市，地价占商品房价格的2/3。保障房价格低，正是因为能刨除土地出让金，只保留土地成本，所以价格仅为商品房的1/3。

回看日本过去20年，房价腰斩的背后，是东京地价跌了70%；但中国的地价是“刚性的，只涨不跌”。原因很简单：国外土地私有制下，地价是买卖双方博弈的市场行为，波动明显；而中国土地由单一主体出售，属于垄断价格——只要有人买，价格就能涨，供应方宁可土地卖不出去，也不会降价。

这还涉及地方债因素：当前地方债规模已超40万亿，土地是重要抵押物。若地价下跌，抵押物价值缩水，将对地方债造成灾难性影响——总不能让地方政府告诉银行“1000亿的抵押品只剩500亿了”。即便现在市场遇冷，部分城市核心地段仍出现“面粉比面包贵”的情况：上海虹口区近期一块大地块，楼板价达11.7万元/平方米，90亿成交；如今项目预售价17-18万元/平方米，直接把旁边二手房从8万拉升到12万。而“面粉贵过面包”，在各国都是楼市复苏的信号，说明长线看涨预期仍在。

3. 长期看发钞：货币超发推高资产价格

全世界都在印钱，中国这些年也在持续释放货币——经济发展需要货币支撑，我们现在年经济总量140万亿，M2（广义货币供应量）却近乎其两倍。当经济增速赶不上货币发行速度，就会出现通货膨胀，就像“小孩穿大人衣服”。

但中国的货币超发，并未直接反映在日常消费品上，而是大量流向了资产价格，尤其是地价和房价。只要货币还在印，房价就有上涨的推力。

让历史告诉未来——按照这三个因素衡量：短期房价会有波折、有涨有落；但长期来看，房价持续上涨，是没有问题的。