上海楼市新政发布，144万房票激活外环市场，购房门槛创新低

比北京更狠！上海外环购房门槛几乎归零

1年社保+144万房票：上海外环购房史诗级放宽

公积金提首付+单身不限购！上海新政解读

13年限购史终结！上海144万人迎来购房解放

1年社保+144万房票！上海外环购房门槛历史性降低

8月25日，上海发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，这一政策被业内视为2024年“929新政”后最具针对性的调整。其中最引人注目的变化是取消单身人士购房限制，非沪籍人员在外环外区域购房的社保要求从5年降至1年。这意味着执行了13年的单身限购政策正式退出历史舞台。

根据上海市第七次人口普查数据，全市一人户家庭占比约12.2%，20-39岁单身人群规模约为144万人。新政为这一群体释放了购房资格，同时为外地购房者打开通道。尤其对于长三角地区的购房者而言，上海外环外区域的置业门槛已接近“零限制”。

公积金政策也同步调整，允许提取公积金支付新房首付，且贷款额度向绿色建筑和多子女家庭倾斜。例如购买二星级以上绿色建筑，公积金贷款额度可上浮15%，多子女家庭最高贷款额度可达216万元。这一政策明显倾向于支持外环外新房销售，因为该区域新房库存量占全市80%，2025年上半年认购率低于50%的项目占比达46%。

北京市场的反应为上海提供了参考。8月8日北京放宽限购后，二手房网签量在两周内增长25%，业主上调报价比例同步上升。上海8月二手房网签量预计为1.8万套，新政落地后短期内或突破2万套。但与北京不同的是，上海政策更注重外环外去库存，而非全面刺激市场。

从人口结构看，上海初婚年龄已推迟至34.9岁，单人户家庭比例持续上升。政策调整是对社会现实的回应，也是城市发展逻辑的转变——从限制需求转向引导需求。外环外区域集中了上海80%的土地供应和60%的新房成交，但部分板块去化压力较大。新政通过降低门槛引入人口，既缓解库存压力，又为区域发展注入活力。

对于购房者而言，400-500万总价段的新房受益最明显。以400万总价为例，首付100万后公积金最高可贷184万，覆盖六成以上贷款额度。夫妻双方月公积金缴存额若在5000-10000元，可覆盖40%-80%月供，显著减轻还款压力。

房东群体则面临分化。外环外新房供应量大、价格有优势的区域，二手房竞争压力加大。但像莘庄、南翔、徐泾等配套成熟的板块，二手房仍具竞争力。业内普遍认为，若市场反应不及预期，外环外限购政策可能进一步放宽至“零社保要求”，当前仍是二手房东的窗口期。

政策背后是上海的人口与土地平衡战略。2020-2024年，外环外常住人口增长占全市76%，但住房成交占比仅60%，存在明显的供需错配。新政通过导入人口提升区域活力，同时稳定土地市场。2025年上海外环外土地出让金占全市72%，政策成功与否直接关系财政健康。

值得关注的是，公积金新政仅适用于新房，二手房交易不享受同等支持。这可能导致购房需求向外环外新房倾斜，进一步加剧一二手房市场分化。对于刚需购房者，需权衡通勤成本与居住品质；对于改善群体，则需关注板块发展潜力与置换链条畅通度。

市场反应方面，政策发布后24小时内，部分外环外项目到访量增加30%，但成交转化仍待观察。购房者普遍理性，更关注价格弹性与交付保障。开发商则加速推盘，力争在窗口期实现去化。

从长远看，政策的意义远超短期市场波动。它标志着超大城市房地产管理从“堵”向“疏”转变，更尊重人口流动与居住需求规律。对于上海而言，外环外区域的发展不再依赖政策限制，而是通过产业导入、配套升级实现价值提升。

此次调整也为其他一线城市提供参考。北京、深圳同样面临外环区域去化压力，但上海政策更具精准性与开放性。未来城市竞争不仅是经济规模之争，更是居住包容度与政策灵活性的较量。

购房者建议方面，单身群体可优先关注外环外地铁沿线小户型，总价可控且流通性好；家庭购房者则需权衡学区、通勤与空间需求，避免盲目追涨。房东应理性定价，借助窗口期优化资产配置。

政策效果评估需等待9-10月数据验证，但市场共识是：房地产调控正走向精细化，普惠式刺激已成过去。对于上海这座人口超过2400万的超大城市而言，让政策适配人的需求，比让人的需求适配政策更符合发展逻辑。