上海房产税政策新规落地！上海的改变会影响你吗？

9月19日电，为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进本市房地产市场平稳健康发展，根据《上海市人民政府关于印发〈上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法〉的通知》（沪府发〔2011〕3号，以下简称“暂行办法”）《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（沪建房管联〔2025〕417号）的有关规定，现对本市个人住房房产税试点有关政策优化调整如下：

一、持有本市居住证并在本市工作生活的符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，和持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人：

（一）在本市新购住房，且该住房属于家庭第一套住房的，暂免征收房产税。

（二）在本市新购且属于家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按暂行办法的规定计算征收房产税。

二、持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按暂行办法的规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其符合第一条规定的免税住房和面积在本市居住证持证期间已征收的房产税，可予退还。

三、以上政策自2025年1月1日起执行。购房人已购应税住房符合上述暂免征收规定的，可向应税住房所在地税务机关申报，并重新办理房产税纳税信息的申报、认定，对所属期在2025年1月1日以后多征收的税款可予退还。

房产税是必然会全面增收的，但考虑到2025Q4和2026年有太多的财政刺激到期退坡，税务免征到期开始执行，所以在地方上安排过渡方案，并按各地情况适度优化，是很正常的举措！不仅房子，新能源汽车之类都会有类似的安排！但总体而言，税基调整以支持财政可持续是必然会走的路，另外间接税改直接税，增强全国统一大市场，减少同质产业全国各地竞争性内卷上马，都是大势所趋！

从本次新政看，凡是符合规定条件的非本市户籍居民家庭，在购买首套住房时否能暂免征收房产税，二套及以上住房人均不超过 60 平方米的部分也暂免征收，这降低了居民购房的税收负担，有助于满足居民的刚性和改善性住房需求，当下上海在豪宅效应下楼市价格持续上涨，但依然存在较大的二手房价格下滑，区域价格不平衡等问题，此外上海人口如果不能持续净流入，也会导致产业发展受困，不利于可持续发展，鉴于此，上海还配套了些其他措施，比如：

对于持有本市居住证的高层次人才、重点产业紧缺急需人才以及满 3 年居住证的购房人给予税收优惠，有利于吸引人才在沪工作生活，促进城市的人才储备和发展。

对于，上海外环外新房库存占比较高的问题，新政通过降低税负，尽快激活外环外房地产市场，消化部分库存，促进房地产市场的供需平衡，推动市场平稳健康发展。

此外，本次调整前，非沪籍家庭需要为所有住房缴税，而沪籍家庭首套房免税，二套房起按超面积部分征税。新政实施后，所有符合购房资格的家庭（含非沪籍）首套房免税，二套及以上住房合并计算总面积后，每人可扣除 60㎡免税面积，减少了非沪籍与沪籍家庭在试点房产税政策方面的差异，体现了公平性。

这种差异化的房产税征收方案，也为后期全国的大规模房产税铺开，提供了一定思路，后期预计将按市场反应，适当调结！

而从其他城市跟进的角度看，我认为跟不跟都有较大概率，大部分城市会等国家统一方案落地后开始，但少部分财政紧缺，开销大的地方政府可能也会争取试点！我分两面简单分析下：

从可能跟进的原因看：中央强调房地产市场的平稳健康发展，上海的政策调整是对这一导向的落实。其他城市如果面临类似的房地产市场问题，如库存压力较大、需要吸引人才等，可能会参考上海的经验，对个人住房房产税试点政策进行优化调整。此外，广州、天津、苏州、杭州等城市可能成为下一批房产税试点城市，当下，杭州 2025 年上半年二手房库存去化周期达 18 个月，苏州部分郊区新房去化周期超过 20 个月，与上海外环外的情况类似，急需政策刺激！而深圳、广州早在 2021 年就被纳入房产税试点研究范围，具备政策储备！所以各位不要急，优先会在税收为正城市、直辖市、重点城市试点！

而不一定跟进的原因也很简单：各地房地产市场情况差异较大，一些城市房地产市场运行较为平稳，没有明显的库存压力或人才竞争压力，可能不会立即跟进。同时，房产税政策的调整涉及到地方财政、社会公平等多方面因素，需要综合考虑本地的实际情况和政策目标，一些城市可能需要更多时间进行研究和评估。

我预计，2025 年Q4-2026年Q4，试点城市或从当前 2 个扩大至 58 个，覆盖所有省会及 GDP 超万亿城市，形成 “全国性试点网络”，而税率可能 0.2%-1.2%之间，根据房价基准以上浮动，不过具体还需等中央进一步研究决定。

此外，房产税征收依赖不动产统一登记、家庭住房信息联网等基础条件。建议加快全国房地产信息平台建设，实现税务、住建、公安等部门的数据互通，避免 “一人多房” 导致的征管漏洞。同时，房产税改革也涉及千家万户利益，需通过听证会、官方解读等方式增强透明度，尽量用数据说明政策对房价、成交量、人才流入的具体影响，减少公众误解。

最后，要统一预期，坚信中国的明天会更美好！