限购放开在即   外来资金支撑上海豪宅

2025年11月8日，由国家住房和城乡建设部主管的《中国房地产报》在头版发表了一篇社评，直接建议北京、上海、深圳和三亚等城市择机全域放开限购。官媒的这种表态被市场人士解读为主管部门释放的“楼市新政”信号。

“步子要快一点，办法要多一点”，社评的这一表述似乎在敦促上海放出楼市“大招”，强调要通过清理住房消费不合理限制性措施来扩大住房消费，激活低迷楼市。“网友之声”出现在主媒之前，有网友建议将“稳住房价”的提法改为“鼓励房价上涨”，理由是中国居民家庭财产的70%至80%为房产，房价大跌导致中国居民财产大缩水，“一夜回到10年前”令人心痛。

杭州和广州放开了限购，北广深放开限购的日子还会远吗？从杭州和广州等楼市热点城市放开限购的效果来看，外地人购房对本地楼市的冲击相当有限，远没有预想得那么严重，少部分市中心的高端房产价格上扬，大部分次新房和“老破小”的价格则出现幅度不等的下跌，远郊区的房价甚至“腰斩”，对折“甩卖”也找不到“接盘侠”。

上海楼市的“分化效应”同样明显，冷热不均，豪宅热卖，普通房有些无人问津，一旦放开限购，上海楼市最先受到影响的是豪宅市场，富豪多花或少花几千万购房，不会对普通大众的购房需求产生多大影响。

从“新政效应”或“组合拳效应”的视角来看，“限购效应”、“限价效应”和“限贷效应”几乎旗鼓相当，适从近似性等效原理或等效性近似原理，由此可以将新哲学基本的“等效效应”生动地描述为“旗鼓效应”，将“等效原理”形象地解释为“旗鼓原理”。

据易居研究院发布的数据，2024年上半年，全国5000万以上豪宅成交了621套，上海占到其中的482套，占比高达78%，“住在上海”成了顶层富豪的“标配”，外地富豪即使没有上海户籍或缴纳上海社保，也可以通过公司购房等方式绕开限购，超一线城市对富豪的住房限购实际上成了“一纸空文”。

企业家和影视明星热衷于在超一线城市量业，上海首当其中，魔都确实成了富豪的“梦想乐园”，但与高端市场“红红火火”形成鲜明对比的是上海普通住宅市场的“冷冷清清”。上海人口从2023年开始从净流入转为净流出，人口流出和老化的危机逐渐表现为楼市的下行，上海住房存量已达7.4亿㎡，2000年仅为2亿㎡，普通住宅的供需关系发生根本性逆转，放开限购显然有利于上海楼市的稳定。