第四代住宅，战斗力太强了

2025年是“好房子”全面落地的第一年，随着五月份住宅新规正式实施，好房子建设正式进入到全新阶段。

房企纷纷进行了产品迭代，包括保利发展、中海地产、绿城发展、越秀地产等房企都推出了自家的“好房子”标准。在政策与企业的共同推动下，今年的住宅产品的品质竞争又升级了。从刚需到改善到豪宅，从规划设计到用材用料，较之以往都有明显提升。

那个令人怀念的“产品为王”的时代，回来了。

四代住宅进化了

墅厅大平层开始流行起来

露台面积大规模扩容，是新规项目最大的特点。

在此之前，我们曾分享过不少第四代住宅，或者类四代住宅项目，评论区常常出现类似这样的评论：

“这么大露台，对室内采光影响太大。”

“楼下生活楼上尽收眼底，没有私密性可言。”

“上下层噪音太大，居住体验不好”。

显然，对于新规产品业内依然存在不少质疑，首先“吃螃蟹“的房企其实也是摸着石头过河。而经过这段时间的摸索和改进，今年的高端楼盘有了明显进化。VR沉浸式看房，打动客户加速成交，点击了解

1、客厅及露台双通高设计，形成墅厅大平层

最突出的趋势，便是大平层别墅化——不仅将庭院搬到空中，还融合了大平层的横向尺度及别墅的垂直尺度于一体，同时兼容两种产品的优势，形成了大平层”墅居“生活体验。

通过客餐厅或者局部双层挑高设计，使单层的高度翻倍，解决大露台带来的室内采光问题。同时，LDKBG一体化设计，联通客餐厅与空中庭院，形成一个能兼容丰富场景的立体生活空间。

另外，以往四代住宅上层住户的窗户/阳台/露台往往正对下层的阳台/露台，上下层之间不可避免的存在对视问题。而今年流行起来的四代宅及类四代宅产品，由于客餐厅及露台通高挑空，很好地规避了对视问题，极大增强了隐私感。

上面这个项目，是中海在南京的“四代宅住宅4.0”产品，项目通过约6.6米挑高墅厅设计，突破了传统单层客厅的桎梏，增强了户内纵向空间感。另外，每户都配置有约20-30㎡的空中露台，将别墅独有庭院生活搬到了大平层里面。

2、270°环绕式露台，形成环幕的景观视野

豪宅对景观面开发，还在进一步拓展。

今年，一些项目将挑空式的墅厅设计与270°环绕式的空中花园相结合，成功突破了传统户型的束缚，形成了一个更为通透、开放的空间体验。

例如下面这个项目，采用一层一户的设计，客厅与空中花园都是6.3米通高挑空，景观花园环绕着超大客厅延展开来，形成了无敌的270°环幕观景视野，花园式生活瞬间具象化起来。

这种户型，不仅将别墅生活方式融入了大平层，也兼顾了豪宅的私密性；既能做到独梯入户，又不怕存在邻里噪声、对视等矛盾。有人称，这将四代住宅的最佳解决方案。

3、打通露台与户内空间，进一步丰富生活场景

卷露台已成为高端产品一个常规操作，一系列的产品都纷纷在露台的数量及尺度上寻求突破。

例如，南通就出现了首个双露台洋房产品。

项目采用奇偶层错层设计，露台约6.3米挑高，优化了室内的采光条件以及露台的纵向尺度感。同时，采用双露台设计，以建面约125㎡偶数层户型为例，双露台一南一北，北侧露台连接餐厅，南侧露台与卧室相连，实现了动静分离。

北向生活露台与餐厨空间形成高效的后勤动线，可以打造成了儿童最爱的野餐及露营阵地；

南向阳光露台则承载一家人更多兴趣爱好，可以是侍弄花草的疗愈花园，也可以是私家田园科普基地，还可以邀约三五好友，开个小型派对……

得益于大面积赠送，户型的使用率达到了约130%。

为了全面打通露台与客餐厅，有的项目引入了可移动玻璃幕墙设计，形成了户内外无界融合的一体化空间。彻底打开后的厅与院，足以兼容更加丰富的生活场景。

此外，为了给南向空间保留充足的采光效果，一些项目开始探索做东西向露台。

例如下面这个位于河南郑州的项目，针对地域气候特点进行了迭代，不再采用常规的南向露台布局，而是将露台放在东西两面。

露台采用奇偶层错层布置，进深做到了约2.4米，联通客厅或者卧室，拓展使用场景。这样一来，南向还可以保留阳台，赠送面积更大，项目的得房率也突破了106%。

改善产品越级配置

重视产品成长性及均好性

普通改善产品是当前市面上的绝对主流，也是房企的兵家必争之地。这类产品一般对应置换群体，最常见的家庭结构为三口之家，二胎家庭，乃至三代同堂。产品升级，也体现为对不同群体的充分关照。

1、重视尺度感和通透度，优化居住体验感

这一轮的产品升级赛中，很多产品都出现了“越级”配置，让改善产品拥有豪宅般的体验。VR沉浸式看房，打动客户加速成交，点击了解

比如，下面这个建面约143㎡户型，实现了五开间朝南，约16.8米的超宽屏尺度十分阔绰；约9.6米三联阳台，让三个卧室都能享受到充分的采光。

得益于计容规则的放宽，户内空间有了更多链接户外的可能，同时，立面公建化的做法也赋予了空间更多通透性。

仍以某项目143㎡户型为例，不仅实现了17.6米超大面宽，酒店式套房主卧还拥有270°环幕视野，双面采光设计的加持下，户型整体采光通风效果较传统项目大幅提升。

这样的配置，以往通常出现在豪宅项目中。而从目前来看，越级配置似乎已成为产品内卷的一部分。改善的定位，豪宅的享受，也是当前改善产品的一个趋势。

2、预留X空间，满足家庭成长及个性化需求

X空间并不是个新事物，但在这两年的项目里面应用非常普遍，尤其是在100-140㎡的改善项目中，经常能看到这一设计。

一般来说，项目会利用外墙及分户墙等位置布置剪力墙，而户内空间减少剪力墙的应用，从而释放空间灵活性。用户可以根据家庭结构的变化，改变户型结构，适应不同阶段的居住需求，省下置换的成本和麻烦。

例如两口之家可以将X空间纳入到客厅范围内，作为个人兴趣区域来打造，比如布置为电竞区、阅读区等。

来源：绿城利普

三口之家，可以运用玻璃隔墙或者轻质隔墙，将这一区域打造成一个儿童房或者儿童活动室。

如果是二胎家庭且三代同堂，则可以在X空间的基础上，再从客厅“切分”出一个区域出来，形成两个南向儿童房。

一个房子，就能满足家庭全生命周期的需求。

除此以外，X空间的概念还在持续拓宽，赋予用户更多的选择权。

比如，目前多数改善型项目都采用双套房甚至全套房设计，也有一些项目尝试将选择权留给客户。例如成都的这个户型就在次卧预留一处X空间，预留水电位，客户可以根据需求改造成为卫生间，形成双套房户型。

3、强调居住平权，兼顾空间均好性

针对普通改善型三房或四房产品，有头部房企曾进行市场调研，发现卧室及阳台过小、厨房操作不便、卫浴间过小等都是主要痛点。

空间比例失调，在过去是一种常见现象。很多户型为了将大量空间留给了客厅和主卧，而不得不压缩次卧及厨卫空间，比如，主卧几乎达到酒店式套房的标准，次卧却连衣柜都放不下。

去年以来不少地方文件都提高了次卧、厨卫等空间的面积下限，从根本上抑制这一畸形现象的出现。

从产品上来看，房企对于空间平权的意识也在觉醒，住宅产品呈现出明显的均好趋势，各功能空间的尺度趋于合理，兼顾不同群体的居住体验。

例如，中建某项的128㎡户型，属于进阶级改善产品的档次。产品重视空间平权设计，每个空间都用有不错的舒适度。

户型为四开间朝南设计，南向面宽达到约15米，视野开阔且采光通透。而南向次卧的开间和进深分别为2.7米、3.3米；北向次卧的开间2.6米、进深3米，均可满足常规的使用需求。

中建在广州的某项目户型

另外，还可以看到，越来越多项目重视景观“平权”，力求每个空间争取更多的景观面，诸如此类的做法， 都体现出了住宅产品以人为本的思想。

刚需刚改实用主义至上

众所周知，近两年住宅成交出现了逆转，二手房成交量逐年上升，已经超过新房。从今年上半年的数据来看，二手房成交最活跃的仍是刚需产品。换言之，新房刚需产品的最大竞争对手是二手房。

二手房所见即所得，而且价格有优势。新房如果想要扛住二手房的冲击，就得找到自己的竞争优势。

1、卷得房率，将可拓展面积做满

各地住宅新规的调整，为新房设计提供了更多可能性，新房项目的得房率持续走高，出现了许多得房率100%甚至更高的产品。

一种是全屋飘窗铺满，并利用花池、阳台等不计容或者半计容空间，拉高户内使用面积，并营造出更加阔绰的尺度感。

如下这个建面约99㎡的户型，做到了三室两厅两卫，且4+1开间整体面宽达到约14.2米。横厅的设计让整个户型看起来很具空间感。同时，阳台半计容面积做满，虽然户型整体不足100㎡，尺度感却不输120㎡户型。也充分利用宽松的计容规则，实现全屋飘窗设计，进一步的拓展了户内使用面积。

2、卷户型设计，刚需产品也有空中花园

四代住宅的风吹到了刚需市场，空中花园不再是改善产品的专属。尽管业内对于小户型做四代住宅还有争议，但不得不承认，高赠送的空中花园对于客户还是蛮有吸引力的。

广州招商蛇口林屿境项目，就是因为超高得房率及小户型四大宅两大概念而出名。

项目建面约82㎡奇数层和偶数层户型，所赠送的空中花园面积分别达到20㎡和24㎡，为户内面积的约40%。另外，项目的阳台比例也高达25%，项目得房率直接飙升至约140%。

项目推出后备受追捧，首开158套房源全部售罄，去化率100%。

偶数层户型

这并非个例。其他城市也在积极试水小户型四代宅。

例如，位于四川德阳的这个项目，建面约98㎡三房两厅两卫户型，竟然拥有了约32.08㎡的空中花园，项目采用露台奇偶层布置，花园进深3米，挑高达6.1米。270°多面落地玻璃转角边厅设计，弥补了露台对室内光线的影响，也让客厅与露台形成互动空间，可以兼容更多生活场景。

3、卷收纳，精装交付的柜子越来越多

在此前，明源君曾多次提到，这两年小户型都在狂卷收纳。曾有房企告诉明源君，收纳是目前众多二手房业主的最大痛点。毕竟，对于面积有限的中小户型而言，腾出更大的户内活动空间比什么都实在。

可以发现，刚需刚改产品也在发力收纳，拼谁家的收纳系统更能装。

比如说，玄关位置引入800柜；利用飘窗做收纳，橱柜贴地位置做抽屉等等，总之，不能浪费任何一个能收纳的角落。

更重要的是，收纳系统不再作为“装修参考”而存在，而是纳入精装交付标准。

不难发现，精装房交付的柜子越来越多了。VR沉浸式看房，打动客户加速成交，点击了解

比如交付橱柜、鞋柜，有的甚至电视柜和衣柜都一并交付。中建某项目就提出“极致收纳、拎包入住”的主张，玄关至电视背景墙配置高标准收纳柜，柜里面还置入了紫外线杀菌仪。主次卧室都赠送了衣柜，而且收纳量惊人，其中81和91㎡户型收纳总容量分别达到约16510和18420升。

收纳系统的设计也一点不含糊，例如华润置地的MAX收纳体系，交付的时候包含各类洞洞板，厨房下拉篮等等，而不仅仅是一个柜子“空壳”，有的项目和户型，甚至连厨房岛台都纳入交付标准里面。

可见，当前住宅产品有多卷，当然，这也体现出了头部房企对市场的满满诚意。

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