地王现象频出江湖，房价又要上涨？| 趋势洞见

近期，全国重点城市土地市场持续升温，地王频现。以杭州为例 ， 6月27日上午，杭州迎来上半年宅地土拍收官大战 ， 一共揽金151亿元 。 挂牌推出的6宗宅地 以高溢价率成交，让原就火热的杭州住宅用地市场更是了吸引了无数资本。它不仅吸引了央企金茂、国企建发等实力房企，也见证了滨江集团、金帝集团等本土企业的积极布局。其中天阳地产有限公司(天阳)以溢价超过50.9%拿下丁桥单元JG0405-03a地块、金茂以溢价率55.9%拿下原运河新城单元GS1004-09-2地块。下表为本次杭州宅地成交数据明细表：

数据来源：奥维云网家居罗盘4.0土地成交数据

上海：端午节（5月31日），上海徐汇东安新村3宗组团旧改地块已全部出让完毕，累计成交价达523.03亿元。三宗成交地块分别为徐汇区C030301单元127b-23地 块（ 楼板价为12.6万元/平方米 ） 、徐汇区C030301单元127b-24地块（ 楼板价为12.41万元/平方米 ） 、徐汇区C030301单元125-31地块（ 平均楼板价为7.5万元/平方米 ） ， 成交价为83.5亿元、98.18亿元、341.35亿元，均由上海地产集团和徐汇国资委合资公司竞得。

北京：北京市通州区一宗体量超26万平方米的“巨无霸”组团地块， 6月4日 以74.91亿元底价成交。该地块由中建玖合收入囊中，楼面价28599元/平方米。 经过奥维云网分析师的测算，该地块 近75亿元的成交价格，让该组团地块成为北京通州区的新总价地王。

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自2025年以来，地王频出、住宅用地溢价率不断被刷新，已经成为了今年住宅用地市场的一大特色。根据奥维云网家居罗盘5.0数据显示，2025年1-5月住宅用地成交中，溢价地块超800宗（814），占今年住宅用地成交量的31.8%，溢价率为11.6%，同比增长7.1%。高溢价率、高溢价率同比，创2022年以来新高。

其次，区域分化特征明显，杭州两宗地王溢价率超70%，而部分地王地块则以底价成交。而根据整理的2025年1-5月住宅用地成交市场杭州、上海的前十大地王清单数据就可以看出，杭州、上海的十大地王地块，均为溢价拿地，溢价率从最低为两成起步，杭州更有两地王地块溢价率均超过七成。但北京、南京的地王，部分则为底价拿地。

其三，住宅用地楼面价高于2万/平米的高价地块，占比显著提升。根据奥维云网家居罗盘5.0数据显示，2025年1-5月住宅用地成交中， 2025年1-5月，住宅用地成交楼面价档次中，小于5000元/ ㎡ 、0.5-1万元/ ㎡ 、1.1-2万元/ ㎡ 的住宅用地，其份额占比，均为近四年以来的历史最低份额占比；而楼面价格档次在3.1-4万元/ ㎡ 、4.1-5万元/ ㎡ 、5.1-6万元/ ㎡ 、6.1-8万元/ ㎡ 、8.1-10万元/ ㎡ 、10万元/ ㎡ 及以上的这六档中，拿地金额份额占比均为自2022年以来的最高值。

值得注意的是，10万元/㎡以上楼面价地块金额占比从2022年的0.07%飙升至2.51%，而6.1-10万元的楼面价档次拿地金额占比，从2022年的不到1%，提升至2025年1-5月的8.1%，这也反映出高价地块占比显著提升。

2025 年上半年，杭州 、 上海、北京 及全国住宅用地市场高溢价率、高楼面价特征显著，地王频出，大量资本涌入竞拍，市场活跃度飙升。 奥维云网（AVC）认为， 这一现象并非孤立存在，而是如蝴蝶效应般，在住宅市场掀起层层波澜，对住宅市场产生了多维度、深层次的影响。

房价预期将持续走高

地王现象直接抬升地价，而地价作为房价的基石，其上涨必然传导至房价。核心区域地价屡创新高，直接推高这些区域新房价格预期，使核心区新房价格持续高位运行。以上海市徐汇区斜土街道地块为例，绿城中国以约 13.10 万元/平方米的楼面价拿下该地块，其项目 名为 绿城潮鸣东方 ， 已经 于 2025 年 5 月 11 日首开，均价达 19.5 万元/平方米，且当天全部售罄。这一案例生动地展示了地价对房价的拉动作用。

而 从全国范围看，地王频出改变了新房市场价格结构。低价楼盘份额逐渐萎缩，中高价楼盘份额显著增加。奥维云网家居罗盘 5.0 数据表明，2025 年 1-5月，1万元以下楼盘 开盘规模的市场 份额从去年同期的47.3%降至 41.2%，1.6-2 万元/平米楼盘 开盘规模的市场 份额从11.3%提升至15.0%，3万以上 的 各价格段 的 新房 开盘规模的市场 份额 均 明显高于去年同期。这 也 充分说明地王现象加剧了市场对房价上涨的预期，推动整体房价水平上升。

城市内部房价差距扩大。核心区地王频出带动房价上涨，而外围区域去化压力加大

地王地块集中于各城市核心区域，而外围板块、外围区县则多以底价成交。以杭州为例，6 月 24 日临平区东湖新城地块底价成交，与核心区高溢价形成鲜明对比。这种差异导致同一城市不同板块新房价格差距逐步扩大，区域房价分化加剧。核心区域凭借优质资源和高地价，房价持续攀升；而外围区域受限于发展水平和地价因素，房价上涨动力不足，进一步拉大了 同一城市不同 区域间的房价差距。

市场回归理性：产品力成为制胜关键

地王项目多定位高端豪宅，开发商为实现溢价，必须打造高品质产品。如今年 3 月杭州西湖区蒋村文新单元地块，建发房产拿地后规划建设高端住宅 （ 建发·文澜府 ） ，楼面价 88029 元/㎡，预计售价 15 万元/㎡。购房者对住房品质的要求日益提高，愈发关注配套设施完备性、生活便利程度及社区环境优越性，这推动市场向品质化发展。房企拿地策略也转向“核心改善 + 稳定去化”，聚焦已布局板块“零距离”加仓以降低风险。这表明市场在经历地王热潮后，逐渐回归理性，产品力成为房企竞争的关键因素。

市场风险增加，拿地策略更趋谨慎

地王现象可能引发开发商过度竞争、高价拿地，增加市场风险。一旦市场出现调整，高价拿地的开发商将面临销售压力和资金链紧张等问题。为规避风险，开发商采取现有产业布局加贴邻补仓行为。例如，6 月 27 日上海土拍中，5 宗地块呈现房企在已布局板块贴邻补仓的特征。这种策略可节省营销成本、规避新市场不确定性，并保护已有项目定价体系，体现了开发商在市场风险面前的策略调整。

政策调控压力：政府维稳的挑战

地王频出给政府带来更大的政策调控压力。房价过快上涨会影响房地产市场的平稳健康发展，引发社会问题。为抑制房价过快上涨，政府可能需要出台更严格的调控政策，如限购、限贷、限价等措施，以保持房地产市场稳定。

地王频出的住宅用地市场对住宅市场的影响广泛而深刻，涉及房价预期、市场价格结构、区域房价分化、市场风险和政策调控等多个方面。政府和开发商应密切关注市场动态，政府加强政策调控，引导市场健康发展；开发商应理性拿地，注重产品品质，共同应对地王现象带来的挑战，促进房地产市场的可持续稳定发展。

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