包头律师张万军教授：购买抵债房屋的案外人排除执行的条件认定

整理：张万军，江苏连云港东海县人，毕业于西南政法大学，法学博士，现任教内蒙古科技大学法学系，法学教授，内蒙古钢苑律师事务所律师。

入库案例：2025-07-2-471-001

关键词 民事 执行异议之诉 以房抵债 案外人 排除执行

基本案情

李某诉郭某英、未某印、邯郸某泰房地产开发集团有限公司（以下简称邯郸某泰房地产公司）民间借贷纠纷一案，河北省邯郸经济技术开发区人民法院（以下简称邯郸经开区法院）于2016年8月15日作出（2016）冀0421民初196号民事判决：一、被告郭某英、未某印在本判决生效之日起十日内偿还原告李某本金人民币172.8万元（币种下同）……；二、被告邯郸某泰房地产公司对上述借款承担连带责任。因郭某英、未某印、邯郸某泰房地产公司未履行生效法律文书确定的义务，李某申请强制执行，邯郸经开区法院于2017年12月26日查封了邯郸某泰房地产公司名下包含案涉房产在内的共计八套房产。2018年8月6日河北省邯郸市中级人民法院（以下简称邯郸中院）作出（2016）冀0421民初196号民事判决书由该院执行的裁定。后柴某贝、付某杨向邯郸中院提出书面执行异议，邯郸中院裁定驳回柴某贝、付某杨异议请求，柴某贝、付某杨遂提起案外人执行异议之诉。

柴某贝、付某杨诉称，案涉房产于2015年10月29日经邯郸某房产中介从张某芳处购得，邯郸某泰房地产公司出具了销售不动产统一发票，确定该房由柴某贝、付某杨购买，并实际居住至今。因上述房产系新房，无法办理不动产权属证书，后被邯郸经开区法院查封。现该小区已可正常办理不动产权属证书，为维护柴某贝、付某杨合法权益，特提起诉讼，请求：撤销邯郸经开区法院（2016）冀0421民初196号民事判决书对位于河北省邯郸市邯山区兴和路XXX号房产的查封等执行措施，终止对上述房产的执行。

法院经审理查明：李某申请诉前保全，邯郸经开区法院于2015年 12月25日作出（2015）邯县民保字第202号民事裁定，对登记在邯郸某泰房地产公司名下案涉房产在内的共计八套房产予以查封。

柴某贝、付某杨提交的2015年10月29日柴某贝与张某芳签订的《房屋买卖（置换）合同》约定，张某芳将案涉房产出售给柴某贝，房款共计420000元。2015年11月6日，付某杨向张某芳转账400000元。柴某贝、付某杨提交的2016年1月28日销售不动产统一发票（自开）载明，付款方为柴某贝、付某杨，收款方为邯郸某泰房地产公司，不动产名称为案涉房产楼牌号，金额为303300元。柴某贝、付某杨现居住在该房屋。柴某贝、付某杨系夫妻关系，二人名下无其他住房。

另查明，邯郸某泰房地产公司与河南某城建公司签订《河北省建设工程施工合同》，将案涉小区发包给河南某城建公司，河南某城建公司又将案涉小区A区6#楼、B区7#楼工程分包给王某、张某芳。2015年9月 8日《河南某建设公司工程款审批表》记载，邯郸某泰房地产公司用房屋抵账方式支付了所欠张某芳的工程款。2015年11月6日邯郸某泰房地产公司《变更事项登记表》和《记账凭证》记载，张某芳将房屋变更至付某杨、柴某贝名下。

河北省邯郸市中级人民法院于2021年11月9日作出（2021）冀04民初 128号民事判决：驳回原告柴某贝、付某杨的诉讼请求。宣判后，柴某贝、付某杨提起上诉。河北省高级人民法院于2023年2月27日作出

（2022）冀民终629号民事判决：一、撤销邯郸市中级人民法院

（2021）冀04民初128号民事判决；二、停止对案涉房产的查封等执行措施。

裁判理由

本案的争议焦点为：付某杨、柴某贝就案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”据此，付某杨、柴某贝若排除案涉房产的强制执行，需要满足上述第二十八条或第二十九条规定的条件。

其一，在法院查封案涉房产之前，购房人付某杨、柴某贝已签订合法有效的书面买卖合同。2015年9月8日，张某芳与邯郸某泰房地产公司就工程款支付金额、方式等达成了以房抵工程款协议，按照欠付工程款的数额抵顶了案涉房产房款，张某芳基于抵销原有之债取得案涉房产的相关权益，后张某芳通过邯郸某房产中介进行房屋售卖。同年10月29日，付某杨、柴某贝在邯郸某房产中介公司与张某芳签订了《房屋买卖（置换）合同》，购买了案涉房产，该合同所载的不动产项目名称、房产楼牌号、面积、金额等均明确具体。11月6日付某杨向张某芳转账400000元。

邯郸某泰房地产公司对张某芳与付某杨签订《房屋买卖（置换）合同》出售案涉房产的行为予以认可，并且为付某杨、柴某贝办理了更名手续，为二人开具了正式购房发票。因上述行为均发生于法院查封之前，故应予认定在法院查封之前付某杨、柴某贝签订了合法有效的书面买卖合同并履行了购房合同的付款义务。。

其二，付某杨、柴某贝所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。付某杨、柴某贝夫妻二人所购案涉房产是为了自住，二人名下在邯郸市也没有其他用于居住的房屋，故该房产涉及公民基本的生存权，应当依法予以保护。而申请执行人李某的债权为高利率民间借贷债权，因此对于李某与邯郸某泰房地产公司之间基于民间借贷形成的合同法律关系，虽有生效判决予以确认，但从权利实现的优先性判断，申请执行人查封在后，已支付全部价款在先的购房人的权利应优先得到保护。

综上，付某杨、柴某贝在人民法院查封案涉房产之前已签订了合法有效的书面买卖合同，其所购商品房用于居住且二人已支付了全部购房价款，因此应对商品房消费者的生存权优先予以保护。

裁判要旨

在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并非仅指购房人与开发商直接签订房屋买卖合同，还包括直接与所有权人签订合同以及与以房抵债的债权人签订合法有效的合同等情形。购房人通过中介机构与以房抵债的债权人签订了购房协议、支付了购房款，在开发商同意的情形下完成了更名并实际居住，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定，主张其享有的民事权益足以排除执行的，人民法院应予支持。

关联索引

《中华人民共和国民法典》第555条（本案适用的是1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第88条）

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

（法释〔2015〕5号，2022年修正）第309条、第311条

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号，2020年修正）第28条、第29条

一审：河北省邯郸市中级人民法院（2021）冀04民初128号民事判决（2021年11月9日）

二审：河北省高级人民法院（2022）冀民终629号民事判决（2023年 2月27日）

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