北京买房：理清思路，购房建议1474

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我还是不太理解美国的租售比为什么高，要不您给我算个账吧，假定我买一套纽约100万美元的房子，如果租金回报率想达到5%纯利，您预计租金多少？成本多少？我的收益是多少？PS：别跟我聊粉红那套

A：

1、100万美元的房子，5%纯利就是每年落兜里5万，那咱就倒推一下吧。

2、无论是否出租，每年交的固定费用是房产税1.5%，如果是公寓，那物业费（HOA Fees）每月300起，算0.5-1%吧。保险费0.2-0.5%，这三项常规按照2.5%计算。也就是说，如果想得到5%的纯利，收益就必须在7.5%以上。

3、然后是出租的成本，先交租金税吧，也就是个人所得税，如果您是外来投资者不能抵扣的话那一般是30%，接近4个月租金。然后维护费+水电燃气减免什么的1个月租金。如果您委托代理的话1个月租金，中介费1个月租金，空置期1个月租金，都加起来8个月租金。也就是每年12月的租金，您只能拿4个月的，33.3%。

4、那如果想实现7.5%的收益，就要实现7.5%/33.3%=22.5%的租金毛收益，这套房每年要租出22.5万才行。每个月小2万美元，您觉得有可能吗？

肯定是不可能呗，所以如果不能抵扣和没有当地熟人帮忙，去美国买房出租就是个笑话。能理解司马老师为什么在美国买了那么多房子都空着了吧？因为如果不出租的话只支出2.5%，而出租的话不仅麻烦事儿多，而且还赚不到钱。这些人只是坏，但并不傻。

5、我再给您算算当地人的收益吧，要想得到5%是什么情况。首先前三项2.5%是少不了的，但租金税（个税）可以通过抵扣减半，一般是15%=两个月租金。然后还能省掉代理费，中介费和空置期也能少点儿，这样出租成本能降到4-5个月，按4个月算吧，成本33.3%，毛收益66.7%。

那这7.5%就是毛收益，要想得到，这套100万的房就得租到每年11.2万才行。注意这是当地人付出时间精力才能得到的，而且还不计入隐形成本。每个月小一万，您觉得容易实现吗？

6、我再说说常规的计算吧。一般来说，纽约100万的公寓，每年租金在7万就很不错了，每个月小6000美金呢。

然后租金税（个税）+维护费+杂费算4个月成本，三分之一。那7万得到三分之二，4.7万。然后房产税+物业费+保险费=2.5%，100万就是2.5万。4.7-2.5=2.2万。每年不计隐形成本的收益是2.2%。能理解吗？

7、但再多说一句，美国的“隐形成本”是很高的。因为整个北美（包括加拿大）都有“租霸”，一旦入住就不好轰走，少了半年多了三年的房租都算白扔，损失风险相当大的。

所以如果要计入“租霸”的风险，那常规就是再降低30%的收益。以2.2%来说，真正收益也就1.54%了，很高吗？

所以再一次提问，能理解司马老师在美国的“小房子”为什么不出租了吧？收益太低，麻烦事儿太多，作为一个能挣大钱的爱国表演艺术家犯不上。

毕竟全世界大城市的“真实租金收益率”其实都差不多，真要想赚租金在国内好不好啊？所以人家司马老师根本就看不上美国的租金，图的是房子升值，这才叫资本家的全球投资。

8、最后说一样，资本是全球流动的，不会放着高收益而没人去赚。如果美国真的有5%以上的稳定收益，那资本家早就把整栋公寓楼买下出租了，高收益的事儿根本轮不到普通人的。所以别以为您在国内赚不到稳妥的大钱，到了国外就能打败资本家了，纯属扯淡的意淫。

仅供参考。

二

Q:

我不是北京人，我现在面临是否买房的选择。如果买的话只能买200万左右的，非常远非常小，也租不出去，还因为月供严重影响生活，对孩子上学也没帮助。但如果不买的话孩子就要送回老家上学，留守儿童很有可能造成终生的创伤。

另外我也不喜欢北京的气候，因为我是南方人，习惯了湿润气候。就算买了房，也让孩子上了学，也要面临各种的卷，未必能考上好大学。我们现在夫妻收入也就两万左右，如果交了月供之后就没有多余的鸡娃费用了，所以很为孩子的教育担忧。

所以我想问您有什么建议，是否建议买房？如果能买的话您建议买在哪里？我们在北三环马甸和太阳宫工作，希望不是特别远的小两居。孩子目前三岁，幼儿园好解决，就是学校不好办。

A：

1、我都没太理解，您不是北京人，但在北京上学跟是否有房的关系不大啊，没房也能上学，只是不能挑好学校而已，有必要这就送回老家当留守儿童吗？就算是有房的北京人也不能挑学校的，现在大多数都是多校派位，就算朝阳是单校划片也未必100%。

2、另外您家既然目前没房，那就算不买房交月供是不是也得交房租啊？就算租个近郊的也得3/4000吧？那如果说交月供之后就没钱鸡娃了，交房租之后就有钱吗？毕竟如果是200万预算，贷款一般也就100来万，月供在5/6000就差不多了，也没比房租多太多吧？

另外所以我觉得本来是没什么太大问题的事儿，让您自己给想的极端了，刻意放大了困难的程度。我建议还是平和心态吧，要这么钻牛角尖儿的话就没意思了。

3、偏远的房子也未必租不出去，只是有可能租不出想要的价格而已。对孩子上学有帮助的那就是学区房了，基本都400万左右起，北京人买着也费劲。

4、这我好像没什么建议，您的思路和现实不太一样，还是先再整理一下吧。别钻牛角尖儿，也别给自己设置极端的选项。

仅供参考。

三

Q:

请问，我和孩子爸爸的户口都不是北京的，老家和北京都没房，现在大兴租房，孩子也在大兴上幼儿园。现在我们出于自住加投资的目的，想买****的共有产权房，您觉得合适吗？另外请问这里的配套学校怎么样，排名的话如果在北京能算什么水平？

A：

1、这共产房怎么还没卖完呢？似乎至少两年了似的。这种房的优势就是相对价格低，能用不太多的资金住新房，居住的性价比也就比较高。但肯定是没什么投资性的，政策已经几乎堵死了所有获利通道。

连将来出手时都得由政府审批价格，然后指定卖给同样具备购买资格的家庭。

那商品价格是由供需关系决定的，在这种限定购买人群和价格的情况下，自然也就不好聊投资了。所以就是多考虑自住吧，其他的期望值别太高，不是那种产品。

2、配套学校我还真不清楚，不过一般都是中等水平吧。这也是期望值别太高吧，优质师资很难给安排到这种比较偏远的学校，老师也未必愿意来。所以多数都是在当地算中等，在北京就算略下了。

3、总之还是多考虑自住吧，共产房从自住角度很合适，其他的就相对普通了，期望值别太高。

仅供参考。

四

Q:

请问，我北京人，说实话一直都没关心过房价，因为有房住。现在是孩子五岁了才突然看房价，学区房真够贵的，请问如果不买房的话能有办法进入东城的学校吗？花点儿钱什么的，或者是赞助费，有案例吗？如果不行的话必须买房，除了平房，能有200万之内的占坑房吗？首付在100万之内的。

A：

1、北京人不关心房价的多了，尤其是有房的家庭，没需求的时候谁关心没用的事儿啊。

2、不买房进入东城学校，那就是用户口呗，只要有东城户口就行，只是不能对口入学而已。另外是租房也可以，但这要求租房三年以上，而且还得是监护人名下无房。其他没什么办法了，只有房子是最省事儿的。

3、花钱的事儿我不懂，都只是听说而已，这几年没见过实例，反正我不敢说。这要不问问别人吧，据说有专门干这个的，几十万一个名额，办不成的话退还大部分。

4、除了平房，那就是200万以下的楼房，不好找，几乎没有。一般来说占坑儿房都是崇文门的兴隆都市家园，20多平小开间300万左右吧。其他的那就都是得碰运气了，比如地下室之类带硬伤的，小面积的话有可能200万左右，但之下的可能性很小。

而且这种房是否能贷款也不好说，不是说银行不给房贷，而是大多数卖房人都嫌麻烦，不同意买家贷款。

5、总之这问中介吧，我帮不上忙。

仅供参考。

五

Q:

请问，我现在房子在房山长阳国际城，因周边学校资源欠佳，所以目前带孩子在东城上学，租房居住。因为工作在西四环五棵松，所以每日通勤很是辛苦。不知道是否应该将长阳的房子卖掉，换一套兼顾通勤自住的房子，要不老租房也不是事！

只是如果卖掉手中这套长阳的，到手的现金最多250万，加上我手中积蓄最多300万左右。如果仍然是贷款100余万，是不是不太可能买到能兼顾的房子啊？

但如果不换房，目前我每月租金也达到7000多元，再加上长阳的贷款总计上万了，压力非常的大。所以很想换房以降低支出，也能给孩子节省出一些教育费用。想请教您的建议

A：

1、我好像没什么建议似的，这问题的难度有点儿大。

2、工作在五棵松，但上学在东城，那要想兼顾通勤就得在中间，不是西城就是海淀，房价都不低，400多万或500万之内买不到多大的房子，最多小两居。而且这俩区的房子也都溢价不低，居住的性价比也就不高。

可如果买在丰台或石景山，那孩子上学又是问题了。尤其到了高年级和中学，课程增多之后的接送压力更大。

3、长阳这套房没出租吗？是不是怕把装修给毁了啊？如果能出租就租呗，租金至少能补贴一下月供。

4、其他我真没建议，我理解您的为难，但这预算不太好选房，我帮不上忙。

仅供参考。

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