®保利唐镇项目 | 浦东保利唐镇项目官方售楼处发布：心动不如行动

近，上海的房产市场热度不减，特别是在唐镇地区。保利发展以32.9亿元的价格拍下了浦东新区的地块，楼板价高达4.4万元/㎡，溢价率达到26.56%。这个地块位置优越，临近地铁2号线和多家商业综合体，步行到地铁站仅需200米，是真正的地铁房。周边还涉及优质学区，吸引了不少买房者的关注。

2024年11月28日，在上海第七批次土拍中，保利发展以楼板价44008元/㎡、溢价率26.6%拿下浦东新区PDP0-0405单元C-05C-04、C-05D-03地块。今天侯工拿到了过程方案，先给大家扒一波，先睹为快！

注：方案为过程稿，后续落地过程可能会有调整，甚至有可能是面目全非的调整，最终以开发商公布版为准，此版本仅供参考。

01 项目概况

项目位于地铁2号线唐镇地铁口，北侧为2023年的流量盘安高申宸院以及华发半岛华庭；西侧为地铁上盖综合体，阳光天地购物中心，交通出行、购物都十分便捷；C-05C-04地块北侧为规划教育用地。

地块南侧紧邻高科东路，为城市主干道，虽然有绿化带的隔离，但估计还是会有噪音的影响；

根据控规，两个地块容积率都是2.5，限高都是80米，与安高申宸院条件一致，但是保利两块地呈狭长型，不像安高地块比较方正。

根据现有的周边控规情况，唐镇区域未来住宅用地比较多，具体供应时间不详。

02 总图情况

根据当前过程版总平面图，经过分析可以总结出以下信息：

1. 西地块规划两栋7层（局部6层）洋房、两栋17层二类高层，总共4栋商品房，另外还有一栋15层保障房位于东北角；东地块规划5栋17层二类高层，均为商品房；

2. 商品房总共4个面积段，约105平三房两卫、约123平3+1房两卫、约139平四房两卫以及约160平四房三卫；

3. 东地块结合入口设置下沉庭院，带地下会所，会所配备健身房及泳池；

4. 部分楼栋设置架空层，包括东地块楼王首层架空，西地块3号楼及10号楼首层架空；

5. 西地块设置1个车行出入口+2个人行出入口，车行直接进地库；东地块设置1个车行出入口+2个人行出入口，车行直接进地库，东地块虽然是一个出入口，但有两个机动车坡道，并在一起设置，第一次见这种设计，不知道后续会不会调整；两个地块均做到了人车分流；

6. 17层二类高层均有北连廊，但连廊都是局部两层，正常应该是12层及15层设置连廊，只影响少量中间户北向视线、采光及私密性；

7. 地块限高80米，但实际上只做了二类高层，建筑高度控制在54米以下，对于得房率和产品力来说有很大的帮助，这一点与安高申宸院一样；但安高由于地块方正，所以显得楼栋比较密，而保利则比较舒展，日照情况会比较好。

03户型设计

1.约105㎡三房两卫

由于做了一梯两户，仅12/15层有北连廊，对于得房率来说有很大的帮助；三房两卫，常规的配置；户型格局上有所创新，将餐厅横向扩大，设置餐桌+岛台，减少过道的浪费；但根据目前的信息，尺度上有点紧张，摆完餐桌及岛台后，周边过道比较局促，勉强够用；房间尺度都很舒适，较市面上的105左右大很多，尤其是客厅，面宽达到了3.9米，夸张！边套主卧及北向次卧都做了转角飘窗，采光及视野非常好；全屋飘窗赠送，包括厨房、卫生间，附赠极其给力；边套与拼接套的主要差别就是有无两个房间的转角飘窗；

这版方案如果能落地，产品力还是非常给力的！

不过也有个问题：阳台外边装饰造型出挑那么多？这会极大的影响房间的采光及视线，但愿后期能优化掉！

2.约123㎡3+1房两卫

一梯两户，对开门电梯，两户各自独立的电梯厅，且都有开窗自然通风和采光；南向6.6米面宽大横厅，视野及采光面非常好，体验感极佳；边套主卧转角大飘窗，采光及视野无敌；全屋飘窗赠送，附加值在线；如果有4房的需求，南向宽厅也可单独隔出一个房间作为卧室；餐厅面宽偏小，布置餐桌及餐边柜后，过道局促；

整体来说也是非常好的户型；但南向装饰造型遮挡的问题同样存在；

3.约139㎡四房两卫

约140㎡的四房两卫，南向四面宽；公区同123㎡一样，一梯两户对开门电梯，独立电梯厅；进门后独立玄关区，打造内外双玄关；阳台客厅餐厅厨房BLDK式布局，南北通透，厨房中间的岛台，按现在的尺寸，应该是布置不下的；公卫干湿分离；边套主卧转角大飘窗，全屋飘窗赠送；整体来说也很不错；

4.约160㎡四房三卫

另外还有一栋约160㎡的楼王户型，做到了两梯两户、独立电梯入户，私享电梯厅，内外双玄关；房间三南一北，南向两间套房+一间次卧；客餐厅南北通透，餐厅直接开窗采光通风，整体产品力也是非常给力！

04 总结

1. 从目前方案来看，总图布局没有什么花样，地块狭长，只能1-2排建筑平行布置；东地块能形成比较大的内部花园，西地块则没有大花园；

2. 下沉式会所带健身房及泳池，算是加分项；

3. 户型设计整体来说比较优秀，但是南向那个装饰造型的遮挡，真的影响很大，盼望能优化掉；

4. 北边的安高和华发当年联动价7.06万/㎡，那么问题来了，如果这个盘开到7.8万以上，你会买吗？

以上就是基于目前流出的过程版方案做的分析，未来有更新的方案后，侯工会进一步解读；关注本项目的小伙伴可以加侯工微信进群，等待侯工更多的专业解读！销售已就位，群内可对接，展厅开放后可第一时间预约参观。