破2.4万！南京房价，卷疯了

作者：余飞

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南京房价，去年跌了20%

在救市托底政策狂轰滥炸之下，南京2024年的二手房成交量，较前一年，有了轻微回升，但新房成交，依旧在下降。

数据显示，南京去年（截至12月27日）的新房成交量33982套，相比于2023年减少了1万多套，降幅23.5%。

二手房方面，根据我爱我家南京研究院披露的数据显示，去年全年二手住宅成交99409套，与前一年基本持平，略微增长。

来源：我爱我家南京研究院

而房价，则仍在下跌，无论是国家统计局的数据，还是机构的数据，都在佐证。

国家统计局方面：

2024年11月份南京新房同比下跌了7.6%，二手房价格同比下跌7.4%。

机构方面：

我爱我家南京研究院披露， 南京的二手房成交量见顶于2020年，房价见顶于2021年。 2023年在业主们疯狂降价让利的情况下，二手房成交量上涨了不少。

其二手房价格，2023年跌破了3万元。2024年均价跌破了2.4万元，至23661元/平方米，跌幅20%。

贝壳找房数据显示：

过去两年，南京下辖的各区，房价全线下跌，都进入了深度调整周期。

制图：城市财经；数据：贝壳找房

其中核心区的建邺与外围区的栖霞、江宁、浦口、六合、溧水，去年年末均价相较于2022年5月份，跌幅都超过了三分之一，栖霞跌幅位居全市第一。

核心区鼓楼、玄武、秦淮跌幅都超过30%。

此外，从房价变化可以看到，哪怕去年开启新一轮救市的四季度，南京房价依旧没能止跌，六合区的房价在去年四季度跌破了万元，玄武跌破了3万元。

02

南京房价为何跌幅如斯

逻辑并不复杂，既有大环境的客观因素，也有南京自身的主观因素。比如：

第一，南京人口竞争力中规中矩。

相比于南京，杭州其实炒作程度更甚，成都、西安的炒作程度也不比南京弱，但在强二线城市中，南京市场的房价跌幅比它们都大，只比武汉好一些。

武汉是因为库存太大，位居全国第二。

南京则有人口增量不够显著、产业中规中矩的原因。

在中心城市疯狂增长的年代里，深圳、广州都是每年都是五六十万人口增量，成都、杭州、西安、武汉等城市都是三四十万的人口增量。

而南京，过去十年，没有哪一年的增量超过20万。过去十年增量最好的年份是2014年，增加了19.21万，大多数年份增量都只有几万人。

制图：城市财经；数据：南京市统计局

所谓没有对比，就没有伤害。在全国人口增量创新低的2021年，南京常住人口增加了10.34万人，增量位居内地第11位。

在2022年全国人口见顶减少85万的背景下，南京增加了6.77万人，增量位居第14位。

2023年南京人口增加了5.59万，增量位居第16位。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

没有更坏，也没有更好。

第二，经济增速放缓。

房地产之于经济的关系，是后者决定前者，而非前者决定后者。也即经济兴盛下的房地产才会繁荣，才有意义。经济疲软，房地产也不会不好受。

逻辑很简单，只有经济增长收入才能增长，大家才有能力买房。

如果纯属以来房地产来拉动经济，则是虚假繁荣，一旦遭遇调整，就会被打回原形。

本号这几年分析过的南宁、昆明、太原等城市就是例证。

南京2024年的经济增速，表现并不亮眼。

南京一季度GDP实际增速只有3.8%，跑输了全国平均增速。而且，这一增速与长沙一起，在26个万亿GDP城市中 并列倒数第四。

2024上半年，南京增速为4.4%，在26个万亿GDP城市中，依旧位列倒数第四。

2024前三季度，南京增速依旧是4.4%，依旧跑输了全国大盘，增速依旧位列26个万亿GDP城市倒数第四位。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

03

南京，一座房价透支的城市

对于一个城市来说，所有问题的根源都是经济问题，而所有经济问题的本质都是产业问题。

南京，如果没有深入了解，光凭印象或者网络上的报道，感觉很牛。它是经济第二强省江苏的省会、六朝古都、民国都城，并且是目前唯二用“京”字命名的城市。

南京的确很牛掰。

这个地方，古代被称为金陵、建康、应天，南京这个名称起源于明朝。

朱元璋在南京开国，以开封府为北京，应天府为南京。十年后，“北京”开封府被撤销，南京也改为京师。

朱棣在靖难之役后，将都城从南京迁往北京，开启天子守国门模式，京师再次成为了南京，形成了一北一南两京。

尽管告别了京师头衔，但南京在南直隶头衔加持下，经济、人口丝毫不弱于北京。到明代中叶，南京城人口120万，成为当时世界上最大的城市。终明一朝，南京一直是南方的政治、经济、文化中心。

如今的南京，虽然再也无法与北京争雄，但作为中国内地GDP十强城市，南京的综合实力依旧可圈可点。尤其是教育实力。

南京坐拥52所高校，其中34所本科院校。拥有南京大学、东南大学两所985兼211高校。另外还有南京航空航天大学、南京理工大学、河海大学、南京农业大学、中国药科大学、南京师范大学等211大学。

在国家公布的第二批“双一流”大学数量排名中，南京位居全国第三，仅次于京沪。

但南京也有明显短板。

南方周末2024年的一篇文章《南京：直面城市无大厂论》，直指南京的短板。

文章指出：

有大厂，就有学历与才华兼备的年轻人集聚。在北京、杭州、深圳，这样的“大厂定律”一直在鲜活上演。然而，拥有五十多所高校、“双一流”大学数量全国第二的南京，却略显尴尬。

文章从人才、营商环境、城市历史、城市地位角度综合分析了南京缺少互联网大厂的原因。

并给出了一项建议，鼓励被称为体制之城、公务员之城、国企之城的南京，构造长期主义的营商环境。

体制之城、公务员之城、国企之城这些标签加身，让南京获得了一个“长三角小东北”的称号。

客观来说，南京在全国可以吊打一大批城市，但在头部强城中，却略显尴尬。我在之前写南京的文章中，用了四个形容南京，“中规中矩”。

人口竞争力中规中矩，产业中规中矩。

人口中规中矩，上面已经介绍。

产业方面，南京的 工业 增加值排名在十名开外 。 2023年规模以上工业营收排名，南京同样在10名开外。

根据江苏省统计局公布的其下辖的13个城市市区工业实力来看，南京甚至比不过万亿GDP新秀常州。

比如规模以上企业数量，南京市区4294个，其中大中型企业385个。常州这两个数据分别是5599个、466个。

苏州的市区的工业实力，在各项数据上都位居第一，所以不要再说苏州是因为下辖的县级市强而强，其市区也是江苏第一强。

来源：江苏省统计局

南京的千亿产业数量不错，有6个千亿产业。 6个千亿产业总营收达到了10337.8亿元。 高于成都、郑州、杭州。

制图：城市财经；数据：南京2023年统计年鉴

然而，虽然有6个千亿产业，却没有特别能打的产业、特别冒尖的产业。没有一个产业的产值突破3000亿元。

从产业实力来说，南京的当家产业是计算机、通信和其他电子设备制造业，2022年该产业营业收入2318.6亿元，位居南京第一。

然而，就是这个位居第一的当家产业，其他城市比起来，不值一提。

在这一产业上的霸主，是深圳。2022年深圳的计算机、通信和其他电子设备制造业产值25575.79亿元，位居全国第一。其次是苏州，2022年为12727.6亿元。第三是东莞，也在万亿之上。这也是全国仅有的三个拥有万亿产业的城市。

产业第一强城深圳，拥有7个千亿产业，千亿产业数量虽然不是最多，但计算机、通信和其他电子设备制造业超过2.55万亿元。仅这一个产业，就超过了其他城市所有产业之和。

制图：城市财经；数据：深圳市统计局

苏州拥有11个千亿产业，其中1个为万亿产业。

制图：城市财经；数据：苏州市统计局

东莞5个千亿产业，1个万亿产业。

制图：城市财经；数据：东莞市统计局

此外南京另一个千亿产业汽车制造业，相比于其他汽车大城，也是不值一提。同样以2021年数据来看，南京位居第15位。第一位的上海，2021年的总产值为7553亿元。

当然，南京的产业不够强，只是相对产业强城而言，对其他大多数城市来说，南京的产业又不可谓不强，比如相较于郑州、长沙、福州、济南、青岛等中心城市而言。

比上不足，比下有余。产业上的中规中矩，决定了经济表现的中规中矩。这是南京无法支撑高房价的根本逻辑。

当然，经历了上一轮猛涨，即便产业强悍如深圳，其本身的收入、经济、产业也支撑不了其泡沫巨大的房价。

所以，本号说过，这一轮全国房价普跌的根本逻辑在于，大多数城市的房价，都远超城市本身的购买力和支撑力，也就是我常说的“德不配位”。

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