抢疯了！市区头部学区房低价起卖被热捧！还有6000元/㎡的

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今天，市区5套热门房源进入阿里平台拍卖，最后成交了3套房源，有2套房源流拍。

其中：

森奥嘉苑（推广名：奥体华府）是瓯海中心区高速以南的商品房项目，紧挨着瓯海区奥体中心、娄桥工业区，周边加分项不多。

这套房源的起拍价比较低，楼层还不错，还是东边套，受道路影响小，还有一定的园林景观，只不过手续较为繁琐，税费需要全部承担，装修也比市面上的房源差一些，优劣势都较为明显。

上田小区是市府旁的安置房项目，紧挨着西侧的温州大剧院面。

核心价值点在于周边齐全的配套和优质的实验小学学区资源。

今天这套1楼房源，起价仅1111元，价格非常低，噱头十足，而且关键的学位并没有占用，明年就可以入读。最终成交价算上各项税费、软件服务费等，略低于市场价，有性价比。

下面一起来看热门房源的具体情况！

（拍卖市场是二手房市场的的局部缩影，与常规二手房市场存在差异，并不能代表整体二手房市场，仅供参考。）

01

森奥嘉苑7幢1101室（推广名：奥体华府）

建筑面积约119.32㎡，起拍价141万元，起始单价约1.18万元/㎡。

最终因无人报名、无人出价流拍。

该房源曾在今年10月下旬流拍，当时流拍总价约为175.7万元，流拍单价约1.47万元/㎡。

小区位于瓯海区娄桥街道今汇路与吹台中路交汇处西侧。

2017年，瓯海房开以封顶约5.58亿元+自持1.9万方拿下，该宗地块是温州首宗自持涉宅地块。

彼时都在猜测，市区是否要进入“开发商变房东”的时代，不过后来土地出让，封顶竞配无偿面积、政策性住房（人才房）,因此这宗地块就成了市区少有的、房开自持部分（可租赁）的宅地。

当时地块周边都还是农田或空地，后来才落地了温州森马协和国际学校以及北面的瓯海奥体中心。

项目建筑立面采用铝板干挂，这点在瓯海中心区较为少见，并且各楼幢底层几乎全部是架空层设计。

开盘于2018年，推售约447套11-17F商品房，建面约75-125㎡，毛坯折后均价约2-2.1万元/㎡，装标1112、1598 元/㎡，房开自持约1.9万㎡商品房，持有时间为20年。

当时因为北侧2022年的亚运概念，销售情况不错，后小区交付2022年9月底。

本次标的位于7幢1101室，西面为道路及河流，南面为17层高的3幢，楼高与楼间距之比在1比1.1左右，因此该房源的采光不错，受影响很小。

房源内部为简单装修状态，拍卖标的物现登记权利人为温州森意瓯房地产开发有限公司，涉及多次过户，变更过户期间所涉的税费全部由买方承担；

物业费已缴纳到2024年4月30日，后续所欠的费用（包括但不限于物管、水、电、气、清洁费）由买受人承担；

标的物内有家具家电未搬离，被执行人自述房屋内家具家电为案外人所有，拍卖成交后买受人需给予人民法院较长腾退时间，买受人需承担腾退房屋的时间风险。

房源实景图

2018年10月，森奥嘉苑7幢1101室，开盘毛坯备案价为275.0572万元。普惠以94折计算，装标以1112元/㎡计，开盘含装总价约272万，含装单价约2.28万元/㎡。

6年的开盘价比本次起拍价高出约130万元。

据温都信息平台，今年4月成交1套136㎡房源，成交总价约272万元，成交单价约2.0万元/㎡。

据贝壳平台，今年7月成交1套121㎡中楼层房源，成交总价约158万元，成交单价约1.3万元/㎡。

目前高层挂牌价约1.6-1.8万元/㎡，大多带有不错的装修。

显然，这套房源的优劣势较为明显，价格略低于市场价，楼层还不错，还是东边套，受道路影响小，还有一定的园林景观，只不过手续较为繁琐，税费需要全部承担，装修也比市面上的房源差一些。

02

上田小区15幢106室

该房源建筑面积约107.2㎡，起拍价1111元，共吸引了12人报名，628人设置提醒，13902次围观，

最终经过47轮，成交总价约202万元，成交单价1.89万元/㎡。

小区位于鹿城区万源路与市府路交汇处往北150米处。北临温州市财政局；南临温州市教育局；西临温州市实验小学；东临万源路。

区位条件相当核心，紧邻温州大剧院、世纪广场等市级配套，周边底商繁多，生活便利性相当高，东南侧为白麓里，直线距离西南方向的印象城Mega约600米。

上田小区是一个纯安置房小区，共计约1170余户，大多为楼梯房，义务施教学校为温州市实验小学及南浦实验中学锦绣校区（原十九中）。

核心价值点在于温州市实验小学本校，该所学校实力相当过硬，同时对于家长们也有机会扩展圈层，是市区少有凭借小学学区价值支撑起来的学区房。

15幢位于小区最西面，距离小学比较近，本次的1楼房源采光会受影响，但也因楼梯房有一定的优势。

房源内部为精致装修，整洁度不错，可拎包入住。

该房屋领证时间满五年，对应的小学学位没有占用，明年就可以入读；

该房源还需要平台软件服务费1%以及服务公司佣金支付1%；办理中所涉及的具体费用及全部税费，另外过户手续费500元均由买受人承担。

房源实景图

今年10月15日，上田小区10幢206室，建面约136.17㎡，最终成交总价约221.5万元，单价约1.63万元/㎡，溢价率10%。

今年8月7日，上田小区7幢102室，建面约108.18㎡，最终成交价207万元，成交单价约1.91万元/㎡。

据温都信息平台，今年10月成交1套133㎡房源，成交总价约262万元，成交单价约1.97万元/㎡，成交1套61㎡房源，成交总价约174万元，成交单价约2.86万元/㎡，成交1套56㎡房源，成交总价约172万元，成交单价约3.07万元/㎡；8月成交1套138㎡房源，成交总价约248万元，成交单价约1.8万元/㎡。

目前，上田小区110-140㎡以上房源报价多在约260-320万，具体据装修、楼层、入学年份对价格有影响，个别26年入读的110㎡房源报价约228万元、139㎡房源报价约238万元。

今天这套房源主要是噱头比较大，起拍价仅1111元，最终成交价加上税费需要全部承担，还有软件服务费1%和佣金1%，依旧略低于市场价，有性价比。

最近这所学校和六中集新校区类似，也传出一些总校和校区区别的风言风语。

目前从房价来看，上田小区的价格变化不大，略有下滑，不太明显。至于这些坊间传闻是真是假，不得而知。

但考虑到如今的市场环境和大环境走势，建议从自身需求出发，尽可能采取保守、短期、快进快出的方案。

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