购房背后的危机：北京房产律师解读债务人赠房与债权人撤销权

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

原告嘉辉公司与被告赵伟权签订土地续租合同后预付租金2400 万元。被告在明知租赁土地面临拆迁、合同可能无法完整履行的情况下，用原告预付租金购买北京市东城区一号不动产，并于 2013 年 3 月 11 日将该不动产过户至第三人名下。后嘉辉公司与赵伟权的租赁合同纠纷经法院判决解除，赵伟权需返还部分租金，但在执行过程中赵伟权无其他可执行财产。嘉辉公司认为赵伟权将涉案房产过户给第三人的行为属于无偿转让财产、故意逃避债务，应予以撤销，遂提起诉讼。

二、原告诉讼请求

请求判令撤销被告向第三人赠与（出卖）坐落于北京市东城区一号不动产的民事行为。

三、被告辩称

被告赵伟权辩称，同意原告的诉讼请求。

四、第三人述称

第三人赵晓茹不同意原告的诉讼请求，理由如下：

1. 原告对被告的债权成立于 2019 年 4 月 10 日，晚于房屋过户行为，不具备债权人撤销权的成立条件，原告不具有债权人身份；

2. 即使不考虑原告是否具有债权人身份，因房屋过户行为已超过五年法定除斥期间，债权人享有的撤销权已消灭；

3. 原告未提供证据证明涉案房屋购房款项来源于原告预付租金，且另案查明事实与被告口述不符，原告不具有提起债权人撤销权的资格；

4. 原、被告租赁合同正常履行 8 年，被告应获租金足以覆盖涉案房屋购房款，且被告有多种收入来源，赠与行为不会给原告债权带来损害；

5. 涉案房屋系被告、第三人等共同出资为第三人购买，并非逃避债务而赠与。

五、法院查明

1. 2010 年 4 月 30 日，华宇公司出具限期拆除通知。

2. 2010 年 11 月 15 日，嘉辉公司与赵伟权签订土地续租合同，嘉辉公司支付租金 2400 万元。

3. 2011 年 4 月 9 日，被告订立购买涉案房屋的合同。2013 年 3 月 11 日，涉案房屋登记为第三人单独所有。

4. 2011 年 6 月政府同意华宇公司延期搬迁。

5. 2019 年 12 月 23 日，法院判决赵伟权与赵晓茹之间的赠与合同关系真实有效并已履行完毕。

6. 2018 年 12 月 21 日，石家庄市长安区法院判决续租合同解除，赵伟权返还嘉辉公司已支付租金 1440 万元。2019 年 4 月 10 日，石家庄市中级人民法院维持原判。

7. 判决生效后，赵伟权未履行义务，嘉辉公司申请强制执行，法院以赵伟权名下汽车未实际控制无法处置及未发现其他可供执行财产为由终结本次执行程序。

8. 嘉辉公司提起多起诉讼均被驳回。

9. 第三人提交被告借记卡账户历史明细等证据，以证明被告有多种收入来源。

六、裁判结果

驳回原告嘉辉公司的全部诉讼请求。

七、房产律师点评

债权人撤销权是指债务人不当处分自己财产或权利影响债权人债权实现时，债权人可诉至法院请求撤销债务人相关行为的权利。

本案争议焦点有二：

1. 原告的主张是否符合撤销权的要件及原告能否撤销债权成立之前被告的不当处分行为。

债权人对债务人无偿处分行为行使撤销权的条件为债务人实施了处分财产的积极行为或放弃债权等消极行为，且债务人的行为须有害于债权。本案中，北京市第二中级人民法院判决书认定被告2013 年 3 月将涉案房屋转让给第三人的行为系赠与法律关系，证明被告实施了无偿处分行为。且被告在已知土地面临拆迁、合同无法完整履行的情况下转让涉案房屋，未举证证明其在转让时或法庭辩论终结时具有充分清偿能力，故被告转让涉案房屋的行为损害了原告享有的债权。综上，原告的主张符合撤销权的要件。

关于债权人能否撤销债权成立之前债务人的不当处分行为，法律未规定债权人只能撤销债权成立之后债务人的不当处分行为，故债权人能够撤销债权成立之前债务人的不当处分行为，本案中原告能够就被告与第三人进行房屋过户的民事行为行使撤销权。

2. 本案是否超过撤销权的行使期限。

撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。本案中，被告将涉案房屋过户给第三人的行为发生于2013 年 3 月，法院收到起诉状的日期为 2021 年 3 月 2 日，已经超过五年。虽然原告主张的债权人撤销权成立，但其自被告转让涉案房屋之日起五年内未行使撤销权，无论该过户行为的性质是赠与还是买卖，该撤销权已消灭。故对原告的诉讼请求，法院不予支持。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！