陕西
作者：周军律师.
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让与担保，是指债务人或者第三人为担保债务的履行，将标的物转移给他人，于债务不履行时，该他人可就标的物受偿的一种非典型担保。其中，将标的物转移给他人的债务人或第三人形式上是转让人，实质上是担保人；受领标的物的他人形式上是受让人，实质上是担保权人。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定，债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。
那么，双方通过房屋买卖设定“让与担保”并进行预告登记的，可否排除强制执行？
最高院在《四川盛鸿投资发展有限公司执行异议案》中明确：
如果签订《商品房买卖合同》的真实目的是为借款提供担保，双方并未建立真实的房屋买卖合同关系。办理预告登记也是为了担保债权得以实现，并非为了实现物权转移，故权利人不享有物权期待权，其为了担保而办理的预告登记不足以排除执行。
最高院认为，
盛鸿投资公司与集洲房产公司虽然于人民法院查封之前签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定盛鸿投资公司通过承担集洲房产公司欠吴庆华5500万元债务的方式，购买案涉房屋。但补充协议第六条明确约定，“在同时满足以下全部条件时，集洲房产公司有权单方解除主合同及本补充协议：1．在盛鸿投资公司取得所预售房屋预告登记证，且《债务承担协议》生效之日起2个月内；2．集洲房产公司将盛鸿投资公司支付的购房款全部返还；3．集洲房产公司无异议地支付了本协议约定的全部违约金；4．集洲房产公司已向本次买卖合同的居间人支付了全部居间费。”
补充协议的第七条还同时约定，集洲房产公司在交付相应的违约金后其所享有的单方解除权的期限也可以相应顺延。
上述约定表明，在签订《商品房买卖合同》及补充协议时，集洲房产公司与盛鸿投资公司之间的真实意思表示并非以转移房屋所有权为目的，而是通过订立房屋买卖合同确保集洲房产公司能够全部返还“购房款、违约金以及居间费用”，实际为确保集洲房产公司能够归还5500万元借款及利息。
因此，盛鸿投资公司与集洲房产公司签订《商品房买卖合同》的真实目的是为借款提供担保，双方并未建立真实的房屋买卖合同关系。盛鸿投资公司于2012年11月29日办理预告登记也是为了担保债权得以实现，并非为了实现物权转移，故盛鸿投资公司不享有物权期待权，其为了担保而办理的预告登记不足以排除执行。
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