夫妻一方出资购房登记他人名下属于借名买房还是共同投资如何判断

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

李某佳向一审法院起诉请求：1.判令孙某坤将涉案房屋所有权过户登记至李某佳及周某杰名下。2.诉讼费由孙某坤承担。

周某杰向一审法院诉称：我借孙某坤名购买涉案房屋，是共同投资，李某佳要求过户我不同意，我需要给孙某坤一定的补偿。不同意李某佳的诉讼请求。

周某杰上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李某佳的一审诉讼请求；2.诉讼费由李某佳负担。

事实和理由：1.一审法院追加周某杰为共同原告严重违反法定程序；2.李某佳2015年曾以同一事实理由诉至北京市西城区人民法院，本案属于重复诉讼；3.北京市西城区一号房屋（以下简称涉案房屋）系周某杰借孙某坤名义购买，与李某佳无关。

被告辩称

李某佳辩称，同意一审判决，不同意周某杰的上诉请求。事实和理由：1.北京市房山区法院追加周某杰为共同原告程序合法；2.本案未违反“一事不再理”原则，李某佳明确表示可以偿还涉案房屋剩余贷款本金及利息；3.孙某坤与周某杰在以往案件中均认可李某佳与周某杰向孙某坤借名买房的事实。

孙某坤辩称，不同意一审判决，是孙某坤与周某杰单独商议买房，李某佳未参与。

A银行述称，对双方诉讼不清楚，但必须要偿还贷款及利息后才能配合办理过户手续。

法院查明

李某佳与周某杰原系夫妻关系，孙某坤系周某杰的朋友。李某佳与周某杰婚姻关系存续期间，经协商借用孙某坤名义购买房屋。2010年2月9日，孙某坤与北京市R银行签订商品房预售合同，约定由孙某坤购买位于北京市西城区（原宣武区）一号房屋，总价款1492117元，其中首付款302117元，贷款119万元。此后，孙某坤与A银行签订住房担保贷款借款合同，约定由A银行向孙某坤发放贷款，贷款金额为119万元，同时对涉案房屋设定抵押，抵押人为孙某坤，抵押权人为A银行。涉案房屋实际交付后由李某佳使用。

2015年，李某佳曾诉至北京市西城区人民法院，要求将上述房屋过户至其名下。2015年12月2日，北京市西城区人民法院作出判决书，该院认为，涉案房屋设立有抵押，因贷款尚未清偿，涉案房屋正处于抵押期间。各方当事人未能提前清偿涉案房屋的全部贷款。因此，李某佳要求将涉案房屋过户到其名下的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持，故判决驳回李某佳的诉讼请求。

2019年1月16日，李某佳与周某杰经北京市第二中级人民法院终审判决准予离婚。

审理中，李某佳表示其现在可以偿还全部涉案房屋的贷款及利息。

法院认为，当事人应当对自己主张的事实提供证据。本案中，李某佳诉称和周某杰在婚姻关系存续期间与孙某坤达成口头协议，约定借用孙某坤名义购房。周某杰和孙某坤均称系其二人达成借名买房协议，否认李某佳系借名人。法院认为，李某佳和周某杰在婚姻关系存续期间借用孙某坤名义购房，在无充分证据表明借名人系周某杰一人的情况下，应认定借名买房系李某佳和周某杰共同的意思表示，现周某杰和孙某坤否认李某佳系借名人的意见，未提供证据且有违常理，法院不予采纳。

庭审查明，涉案房屋设立有抵押，抵押权人为A银行，现李某佳同意偿还全部贷款及利息，在其偿还全部贷款及利息的情况下，可以办理涉案房屋所有权变更登记。鉴于周某杰在本案庭审中明确表示不同意将涉案房屋所有权过户登记至李某佳及其名下，故可将涉案房屋所有权变更登记至李某佳一人名下。周某杰和孙某坤称借名买房系共同投资，并答应给孙某坤一定的补偿问题，可另行解决。

判决：一、在李某佳向A银行偿还全部贷款本金及利息后十日内，孙某坤协助将北京市西城区一号房屋所有权人变更为李某佳；二、驳回李某佳其他诉讼请求。

本院二审期间，被上诉人李某佳提交证据之前案件中，2015年6月17日谈话笔录，拟证明李某佳系借名主体；对此，上诉人周某杰的质证意见为：不属于新证据，认可真实性，从内容上看周某杰认为是夫妻共同财产，合同成立与办理房屋手续时间点是不一样的，不是办理交房签合同时借名买房才成立，不认可证明目的。被上诉人孙某坤的质证意见为：同意周某杰的质证意见。第三人A银行的质证意见为：对此不知情，不发表意见。

二审期间，关于涉案房屋贷款的归还，周某杰称李某佳也用租金还过贷款，但其本人还贷更多。经询问，周某杰同意将涉案房屋过户至其与李某佳二人名下，并愿与李某佳共同偿还全部涉案房屋的贷款及利息。

本案二审期间，经询，周某杰表示同意将涉案房屋过户至其与李某佳二人名下，并愿与李某佳共同偿还全部涉案房屋的贷款及利息。如前所述，本院认定李某佳、周某杰为借名人，因此应当在其二人偿还全部贷款及利息的前提下，将涉案房屋变更登记至李某佳、周某杰名下。

另查，周某杰在之前案件中，作为第三人明确向法庭陈述称，涉案房屋系其与李某佳共同向孙某坤借名购买。对此，孙某坤亦表示认可并称，办手续时，周某杰与李某佳均在场。

裁判结果

在李某佳、周某杰向A银行偿还全部贷款本金及利息后十日内，孙某坤协助将北京市西城区一号房屋所有权过户登记至李某佳和周某杰名下。

房产律师点评

诉讼中，李某佳主张其与周某杰共同向孙某坤借名购房。周某杰则主张其个人向孙某坤借名购房，否认李某佳系借名人。孙某坤亦主张涉案房屋借名人为周某杰，否认李某佳系借名人。因此，根据双方上诉、答辩意见，本案的争议焦点为：李某佳、周某杰与孙某坤是否存在借名买房合同关系。

第一，在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。根据查明的事实，周某杰、孙某坤在另案陈述中明确承认涉案房屋系李某佳、周某杰二人共同向孙某坤借名购买。但本案中，周某杰、孙某坤均对此予以否认，二人在两次诉讼中就同一事项，前后陈述截然不同，且均未提供相应证据。根据诚实信用原则及自认规则，法院对周某杰、孙某坤所称，由周某杰个人向孙某坤借名买房的主张不予采纳。

第二，涉案房屋购于李某佳、周某杰夫妻关系存续期间，涉案房屋归还银行贷款等事项均有李某佳不同程度的参与且涉案房屋现由李某佳实际居住使用。因此，李某佳、周某杰二人借用孙某坤名义购买涉案房屋，更符合常理。

综上，结合各方当事人的关系、房屋使用情况、贷款的偿还、收房手续办理及双方陈述的合理性等因素，法院认定李某佳、周某杰与孙某坤存在借名买房合同关系。

办案心得

这起借名买房纠纷案件给我们带来了多方面的重要启示。

首先，借名买房这种行为存在极大的法律风险和不确定性。在本案中，各方对于借名买房的主体和事实存在激烈争议，这凸显了借名买房在事先约定不明确时可能引发的混乱。因此，若非必要，应尽量避免借名买房，若必须采取这种方式，务必签订详尽、明确的书面协议，清晰规定各方的权利和义务。

其次，当事人在诉讼中的陈述应保持一致性和诚实性。周某杰和孙某坤在不同案件中的陈述前后矛盾，这不仅损害了他们自身的信誉，也给案件的审理带来了困难。根据诚实信用原则和自认规则，这种不一致的陈述往往难以被法院采纳，从而可能导致不利的法律后果。

再者，对于夫妻关系存续期间的重大财产交易，应当有清晰的共识和记录。本案中，由于借名买房发生在李某佳与周某杰婚姻期间，对于房屋的归属和权利问题容易产生分歧。这提醒夫妻双方在处理共同财产时，要进行充分的沟通，并保留相关证据，以避免在婚姻状况发生变化时产生纠纷。

另外，证据的收集和保存至关重要。在复杂的房产纠纷中，如本案的借名买房争议，每一个细节和环节的证据都可能影响案件的走向。李某佳在诉讼中能够提供相关证据来支持自己的主张，增加了其诉求的可信度。这告诫当事人在进行各类交易时，要注重收集和保存所有与交易相关的文件、记录和凭证。

最后，从法律实践的角度看，法院在审理此类案件时，会综合考虑各种因素，包括当事人之间的关系、房屋的使用情况、贷款偿还情况等，以判断是否存在借名买房的合同关系。这要求当事人在主张自己的权利时，要全面、准确地向法院呈现案件的事实和证据，以便法院能够做出公正、合理的判决。

总之，这起借名买房纠纷案件提醒我们在房产交易中要谨慎行事，遵循法律规定，注重证据和约定，以保障自身的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！