山东
鲁法案例【2024】457
一些老旧小区建成已久
下雨楼顶漏水在所难免
顶楼住户维修房顶
是否可以向其他住户追偿维修费？
我们来看这一起案例……
基本案情
老董居住在某小区某幢楼东单元顶层，该幢楼共4层，有东西两单元，共有16户住户。由于该小区楼房历史较久，多年前老董家中开始出现房顶漏水现象，起初只有轻微渗漏，老董便自行找人修补。近年来，漏水问题愈发严重，2023年4月，老董通知楼下住户后便开始着手维修，花费一万余元。在老董向楼下追偿维修费时，楼下住户老赵对维修费金额及承担方式有异议，多次协商未果后，老董便起诉至荣成法院，要求老赵承担维修费3000余元。
诉讼中，因老赵对维修费提出异议，老董申请司法鉴定。经鉴定，楼顶防水维修造价为11361元。
法院判决
法院经审理认为，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，屋顶应当认定为共有部分。
涉案楼顶覆盖全楼，关乎全楼16户业主的共同利益，应属于全楼业主的共同财产，全楼业主对楼顶享有共有权利，自然也应承担相应的义务。全楼业主应对楼顶共同维护，维护的内容自然包括出现漏水的情形，应由全体业主共同出资使楼顶恢复到正常使用状态。基于全楼业主对楼顶所享有的份额均等，因此，所产生的费用应由全楼16户业主平均承担。老董因案涉房屋楼顶漏水自行组织人员做防水维修并支付维修费用，在垫付维修费用后可以向其他业主追偿。
最终，法院判决老赵支付老董垫付的楼顶防水维修款710元。判决后，老赵不服提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。
法官寄语
通过本案例，我们可以了解到一个法律概念——建筑物区分所有权，该权利是随着住房制度改革和高层建筑物大量出现而产生的复合型民事权利，是一种特殊的不动产所有权形态。
提到建筑物区分所有权，有的人可能对此概念比较陌生。但是说到小区公共部位，比如电梯、楼道等，相应的联系便会自然建立起来。例如，高层住户是否能够以不使用电梯为由拒绝支付电梯维修费？通常情况下答案是否定的，这就与建筑物区分所有权的有关规定息息相关。《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。由此我们可以看出，业主对建筑物的权利可以分为以下三种：一是业主对专有部分的所有权，即业主对购买的房屋享有完全的、独立的占有、使用、收益、处分的权利；二是业主对建筑区划内共有部分的共有权，即业主对专有部分以外的共有部分如电梯间、楼道、公共道路等享有共有的权利；三是业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权。《中华人民共和国民法典》第二百七十三条第一款规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。在顶层漏水的情况下，因楼顶属于业主共有部分，漏水维修是为了保障楼顶基本防水功能，关乎到全楼所有业主的共同利益，效果上使全体业主受益，该维修费用自然也不能仅由顶楼业主承担，全体业主应根据约定、业主专有部分面积所占比例等因素承担相应的维修费。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《中华人民共和国民法典》第二百七十三条第一款 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
《中华人民共和国民法典》第二百八十三条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
来源：山东高法、荣成法院
弘扬宪法精神
构建和谐社会
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
