房屋退租定损纠纷频发，房屋损耗判断标准该由谁来确定？

“租住时还好，一到退租麻烦就来了？”不少租客曾表示，因退租与房东产生过纠纷。此前，江西上饶一房东在租客退房时，提着探照灯逐寸检查房间，并索赔超万元，“提灯定损”一时间引发热议。

如今住房租赁市场中，房屋退租定损纠纷问题成为了租客与房东之间矛盾冲突的焦点。当租赁期满或提前退租时，对于房屋损耗程度的认定以及相应赔偿责任的界定，往往各执一词。

那么，退租时，房屋损耗的判断标准究竟应该由谁来确定？如何构建更加和谐稳定的租赁关系，以减少此类纠纷的发生呢？

产生租房纠纷的主要原因是什么？

《2023中国城市长租市场发展蓝皮书》显示，我国租房人群已突破2.6亿。随着毕业季到来，住房租赁市场迎来旺季，但退租时产生的矛盾纠纷也让人困扰不已。其中，验房时房屋定损问题是产生租房纠纷的主要原因。

一般情况下，房屋损坏可分为正常损耗和人为损坏。按理说，房屋居住过程中不可避免地存在损耗折旧，租户无需为正常损耗买单。

我国民法典第七百一十条规定，承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。反之，如果租户因个人原因使用不当或超出正常合理使用范畴，造成房屋或家具家电损坏的就应赔偿相应损失。

但在现实中，什么情况下的损耗应该赔，什么情况下不该赔，租赁双方很难达成一致。房东认为需要赔偿或扣押金的，租户可能认为只是正常损耗无需赔付，僵持之下就会形成纠纷。

租赁双方的矛盾如果得不到妥善解决，不仅会损害一方的合法权益，此种情况多了还会形成“租房踩坑”“押金难退”等固有印象，影响租房市场的健康发展。

房屋在出租过程中产生损耗，究竟谁来担责？

如何判断损耗要符合一般交易习惯，北京德恒(重庆)律师事务所律师李建表示，一大原则是，承租人无需为正常的损耗买单。

“租赁物因正常使用受到的损耗是一种消耗，任何物品因使用都会有一定的磨损和消耗。出租人将租赁物交付承租人使用、收益，也就认可了这种损耗，并且租赁物因合理损耗而减少的价值实际上已经包含在租金中，所以承租人无需为正常的损耗买单。”

“损耗和损坏、损毁有明显区别，损耗一般是指在正常使用条件下，产生了一些自然磨损，或者性能的下降。”重庆市渝中区市场监管局解放碑所副所长张载荣说，在租期比较长的情况下，椅子、沙发被坐坏了，电视老化了，如果不是由于使用不当，或者其他恶意、非正常因素造成的严重损耗，租户不需要赔偿。

重庆工商大学成渝地区双城经济圈协同发展中心研究员莫远明认为，“提灯定损”有违契约精神和公平原则，遇到纠纷时，当事人应秉持互相理解和包容的态度，妥善协商解决。

“损失的赔偿形式可以是恢复原状，或者按照出租方自行修复所支出的费用进行补偿。但赔偿要考虑经济性，赔偿过程要体现公平性、合理性与过错的相当性。”莫远明说。

莫远明表示，租赁合同当中双方可以对房屋使用、保管、验收等方式作出约定。如果没有约定，判断损耗要符合一般交易和正常人的判断习惯。比如，交付和验收的标准是否统一：交付时有无仔细核查租赁物的每一处细节，如若没有，不能在退租时额外强行要求。

应当制定完善相关法规

随着住房租赁市场日益壮大，有关部门应当制定完善相关法规，详细界定租赁房屋受损标准和内容，并对赔偿金额给出参考范围。

当然，房东和租客在签订租赁合同前，都要详细讨论并明确记录所有相关条款，并做好证据保存，为退房交割时“避坑躲雷”留好凭证。

对于租房押金，可以探索第三方托管制度，将押金委托给第三方管理。目前，有些地方已经在探索住房租赁押金托管和租金监管制度，此举对有效预防住房租赁纠纷、规范住房租赁经营行为、依法维护租赁当事人权益都有重要意义。

此外，很多租赁纠纷发生后大多需要走法律途径或由第三方介入来解决，既耗心力，又费财力，无奈之下一些租户只能妥协让步。因此，当前迫切需要健全完善租房纠纷调解机制。可充分发挥社区矛盾纠纷调解中心的作用，也可尝试成立专业的租房纠纷协调机构，为租赁双方提供专业化咨询和服务。

健全住房租赁市场管理机制，细化管理规范，引领市场迈向公平透明、健康有序的发展道路，既是解决好新市民、青年人等住房问题的重要抓手，也是不断满足人民群众对美好居住生活新期待的现实需要。

出品 | 民生周刊（ID：msweekly）新媒体部

来源 |经济日报、工人日报、上游新闻

编辑 | 姜玉函

责编 | 李雪

主编 | 崔靖芳

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