央行要“降息”支持楼市？重要信号出现了

7月MLF继续缩量续作，利率保持不变。而近期业内已形成共识，LPR或迎来改进，在淡化MLF之后，LPR形式上脱锚，调降空间打开。6月楼市成交回暖，创年内新高，7月央行是否会降息加码支持？

// 央行LPR或迎改进 //

央行7月15日开展1000亿元1年期中期借贷便利（MLF）操作，中标利率2.50%，充分满足金融机构需求。Wind数据显示，7月共有1030亿元MLF到期，MLF操作微幅净回笼资金30亿元，这是央行今年3月、4月、6月和7月四个月缩量续作MLF了。

7月MLF利率维持不变，继续为2.5%，预计7月份LPR报价可能维持不变。Wind数据显示，自去年8月MLF利率降至2.5%以来，MLF已经连续12个月维持不变。

据央行主管的《金融时报》报道，贷款市场报价利率（LPR）或迎改进。其援引业内专家指出，当前LPR报价与最优质客户贷款利率之间出现一定偏离，未来还需要加强报价质量考核，减少偏离度。也可以考虑借鉴国际经验，用类似SOFR的短端市场利率作为浮动贷款利率的定价基准。这方面的改进有利于提高贷款基准利率的公允性，也有利于提高利率传导效率。业内专家分析，目前人民银行主要盯的是银行间7天期回购利率即DR007，但也越来越多地看隔夜回购利率DR001。隔夜回购交易量占比更高，代表性更强，未来也可以考虑向这个方向发展。

国泰君安宏观认为，关注7月单降LPR的可能性。一方面，淡化MLF之后，LPR形式上脱锚，调降空间打开；另一方面，重申当前在“提前还贷”作为最主要的货币现象的状态下，遏制“长债利率走低 → 提前还贷加速 → 银行被动缩表”链式反应的关键在于缩窄LPR与国债利差。2023年以来，5年期存款利率已调降65bp，5年期LPR则累计调降35bp，LPR与30年国债利差从1.0%连续上行至1.5%，认为5年期LPR至少有30bp的调降空间，若伴随存款利率调降，则下调空间更多。

即便央行不增加流动性投放，超储率也能维持在1.30%左右的水平，显著高于季节性的1.00%，因此我们认为央行可能以维护流动性平稳为主。具体操作上，7月降准概率不高，MLF利率亦无调降必要，由于陆家嘴论坛上潘功胜行长已明确要淡化MLF的政策作用，认为未来MLF可能以缩量操作为主，并在流动性较为紧张时配合降准或购买国债。

广开首席产业研究院资深研究员刘涛也认为，下半年货币政策降准、降息空间将进一步打开，为信贷回暖创造更适宜的政策条件。预计年内第二次降准有可能在三季度前期出现，以国有大型商业银行及全国性股份制商业银行的定向降准为主；三季度央行可能微调7天逆回购操作利率10个基点，以发挥主要政策利率的引导作用。

// 楼市逐渐活跃 //

7月15日，国家统计局新闻发言人表示，近期房地产市场活跃度有所提升。各地区各部门适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，因城施策，积极调整优化房地产政策，扎实做好保交房工作，支持刚性和改善性住房需求，政策效应逐渐释放，市场活跃度有所提升。

上半年，全国新建商品房销售面积、销售额同比分别下降19.0%、25.0%，降幅比1—5月份收窄1.3个、2.9个百分点；房屋新开工面积、房地产开发企业到位资金降幅也有所收窄。从住建等相关部门了解的情况看，近几个月二手房网签面积同比也有所增长，一线城市6月份成交面积环比增长较快。

同时，保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”积极推进，有利于构建房地产市场发展新模式，也为投资扩张增添了动力。

上半年，房地产“三大工程”拉动房地产开发投资0.9个百分点。当然也要看到，目前房地产相关指标仍在下降，房地产市场仍处在调整转型过程中。

// 20大中城市成交回暖明显 //

房地产支持政策落地快两个月，政策效应逐渐显现，楼市成交明显好转。Wind数据显示，中国20个大中城市6月份商品房成交超9万套，环比5月份7.22万套大幅增长25.7%，创年内新高，这也是连续第二个月回升。尤其是6月30日，单日成交达9418套，不仅创今年以来新高，也是最近两年来单日成交最大量。

价格方面，6月份70个大中城市中，各线城市房价环比降幅总体收窄，房价下降城市数量有所减少，新房和二手房价格环比下降城市数量均比上月减少4个。

值得注意的是，上海新房价格环比涨幅已经连续4个月位居全国第一，北京、上海二手房价格今年以来首次转涨，并且上海二手房价也领涨全国。

业内人士认为，随着5月中旬多部门出台的一系列房地产政策落地，政策效果已经显现，北京、上海等多地楼市6月出现了企稳回暖现象，预计7月将有更多热点城市房价出现企稳表现。

中泰证券由子沛、李垚、侯希得认为，近期，从高频数据可以看出周度的二手房成交同环比已经呈现改善的迹象，考虑到当前从中央到地方层面对于房地产行业的政策依然在持续倾斜，预计后续更多宽松政策有望释放，板块估值或得到一定程度的修复。