业主应知：关于“停车位”的十点法律知识

小小一个停车位涉及业主的住行，背后涉及的法律问题不算简单，相关的法律知识，值得业主们了解一下。下面总结一下停车位相关的法律知识，供大家参考：

一、规划建设的停车位产权归开发商所有（“规划车位”）。根据《民法典》第275条第1款的规定，建筑区划内规划建设的停车位，当事人可以通过出售、附赠或出租的方式取得。也就是说，开发商建成停车位后，可以直接单独出售给业主，或者在房屋销售时附赠给业主，也可以由开发商保留产权。这类停车位通常为地下停车位。

二、小区公共道路或其他场地划出的停车位属于全体业主共有（“公共车位”）。法律依据是《民法典》第275条第2款的规定，这种类型的停车位一般为路面停车位。性质上属于将公共道路改变其用途并作为经营停车收费的情形，根据《民法典》第278条第（八）的规定应由业主共同决定，当然其收益原则上也属于全体业主所有。

三、人防车位产权属于国家，开发商可以转让、收益和管理（“人防车位”）。《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款的规定，“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”因此，人民防空工程中建设划定的停车位，即“人防车位”由开发商管理和享有投资收益，产权归国家，不能办产权证，但开发商在向相关部门备案审批后可以取得《人民防空工程平时使用证》，可以将人防车位使用权转让和出租给业主使用。人防车位在小区的人防工程中，通常在地下，一般在进口或相关位置都会有标识以示区别。

四、区分开发商所有的“规划车位”还是“公共车位”应看停车位是否作为成本由业主承担。规划车位如果没有产权登记，在房屋销售合同中也没有约定归属的话，有时会与全体业主共有的车位混淆，尤其是在物业的地下停车位部分。根据最高人民法院的判例，如果无法证明地下停车场的建设款项列入由业主分摊的建设成本（停车位面积作为成本计入公摊面积卖给购房者），则地下车位仍由投资建设的开发商享有。换个角度，如果地下车位没有计入容积率，即并未占用小区土地的使用权，则不宜认定地下车位已随小区项目土地使用权一并转让给全体业主所有。

五、经过规划审批不是权属判断依据，该车位也未必属于开发商所有。判断的规则还是看停车位所涉及的土地使用权归属，以及是否将其作为成本转移给业主。之所以这么讲是现实中有一些原本属于全体业主所有的绿地或公共场地，经过改用途后，经规划审批改为路面停车场，对于这种停车位有判例认为仍属于全体业主共有（人民法院案例库，入库编号：2023-16-2-045-002）。

六、“规划车位”应首先满足业主的需要。根据《民法典》第276条规定，建筑区划内的建设停车位、车库应首先满足业主的需要。如果停车位不能满足业主需求，开发商擅自对物业业主之外的第三人转让停车位或用停车位抵偿欠款，损害业主停车利益的，业主可以提出异议。相同的，如果是物业业主之外的第三人出于投资等目的买入停车位，损害业主优先需求的，业主也可以提出异议。虽然《民法典》未直接规定不允许这种对外转让，但例如上海等地的法规规章则有明确禁止。

七、人防车位使用权可转让，而且使用期限不受20年限制。如前所述，开发商可以转让人防车位的使用权，而且这种转让是一次性转让给业主使用。租赁合同约定期限根据法律规定不能超过20年，但这种使用权的转让带有准用益物权的性质，约定使用期限可以超过20年，可以与业主的不动产所涉土地使用期限一致（人民法院案例库，入库编号：2023-07-2-084-063）。

八、租用消防道路上的停车位存在法律风险。《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条规定，消防通道禁止擅自改变用途。有的小区为了容纳更多的车辆及收取更多停车费，会悄悄将消防通道长租给业主作为停车使用，虽然这种一般不会划出专门的停车位，但在消防通道上停车也属于违反消防法的行为，不仅可能面临处罚，而且一旦发生火灾导致迟延救灾的，还将根据情节承担相应的赔偿责任。

九、拖欠物业费、车位管理费，不能成为物业不让业主使用停车位的理由。拖欠物业费属于物业服务合同纠纷，车位管理费是物业向有车位产权的业主收取的管理费，业主拖欠停位管理费也属于合同纠纷，而业主使用停车位则基于对停车位的产权或车位租赁合同，与前两个合同纠纷不能互为条件。因此，物业无权拒绝业主的正常停车出入，如因此导致业主使用受到影响的，可酌情要求减少相应收费。对于业主拖欠费用的情形，物业只能通过起诉等其他合法途径追索。

十、业主有权在停车位上安装充电桩，物业不得以涉及安全为借口无理拒绝。业主符合安装条件，有合理需求的，物业应积极配合。安装充电桩的安全问题是需要考虑的，但物业不得无具体原因，仅以日后涉及安全隐患为由拒绝，因为日后的使用安全是物业应协助管理的义务，不是拒绝的理由。而安装时是否安全可行则由供电和安装等相关部门勘察确定，只要具备安装条件的，物业就不应拒绝，否则业主有权起诉物业要求配合。

希望本文对大家有所帮助！