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苏州保利栖月雅园

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近日，苏州一家纯新盘低调登场了！

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这家纯新盘就是位于相城黄桥的保利栖月雅园。

纯新盘的出现，也吸引了对板块楼市的关注。黄桥板块在苏州楼市中存在感较弱，板块内在售新盘较少，东原千浔已全部卖完，仅有九龙仓天灏一盘在售。

得益于2020年相城大波土地供应，黄桥板块有3大新盘等待入市，其中一个就是保利栖月雅园。

不过，整体来看，黄桥楼市新盘进展相对缓慢，同期出让的土地，几乎都已开盘入市了，复地36号地块、阳澄湖投资27号地块仍停留在土地开发阶段，目前尚未入市消息传出。

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01

保利栖月雅园，户型建面约102-126㎡，预计4月份开盘

保利栖月雅园位于相城区黄桥街道广济北路西、黄蠡路南，项目楼面地价约13667元/㎡。

据了解，项目已公开城市展厅，据售楼员透露，预计3月公开售楼处，最快4月份开盘。

目前项目价格待定。值得注意的是，项目与元和板块的荷岸晓风、海玥名都仅一路之隔，还靠近仁恒园和、万科锦上等新盘，元和新盘均价约2.6-2.8万/㎡。

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项目打造8栋总高16-26层的小高层、高层住宅，社区内部还配备一栋2F的物业服务用房，容积率2.5，绿化率37%，共616户。

项目在行政区划上虽属于黄桥板块，但与元和、中央公园板块非常近，可享受中央公园商业、医疗等配套辐射。

从配套上来看，该地块周边多为工厂，近处没有学校、医院、商业等生活配套，交通上距离地铁4号线张庄站直线距离约1.5公里，靠近主干道，可以快速上高架，还算便利。

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项目户型面积段约102-126㎡，3房-4房设计，一梯一户，其中约102㎡面积段做了3个户型设计，装修交付。

▼约102㎡户型图

▼约102㎡户型图

▼约102㎡户型图

▼约121㎡户型图

▼约126㎡户型图

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复地36号地块，地价11052元/㎡，待入市

复地36号地块是商住地块，位于相城区黄桥街道旺湖路东、永青路北，地块楼面地价11052元/㎡。

项目自带商业，又紧邻黄桥实验小学、黄桥中学，周边还有虎丘湿地公园、黄桥公园等，整体配套较好。

根据规划显示，该地块分为A、B、C三个小地块开发，其中A、B地块拟建造14栋17-27F高层，C地块为商业及商务建筑。

住宅部分，已曝光2种户型，2梯4户，都是3房2厅2卫。根据出让要求，这2种户型的建筑面积都不小于100㎡。

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C地块包括3栋建筑，其中1#为总高3F的商业建筑，2#为总高6-9F的商务建筑，3#为总高2F的商务建筑，整体建筑面积约5.27万方。

预计建成投入使用后，将弥补板块商业短板，居民生活将更便利。

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阳澄湖投资27号地块，地价9200元/㎡，待入市

在2020年4月土拍中，位于黄桥街道春申湖路北、苏埭路东的苏地2020-WG-27号地块被阳澄湖投资有限公司拿下，楼面地价9200元/㎡。

根据前期规划公示，项目拟建设1栋综合楼及3栋高层住宅楼，其中1#是17F的综合楼，2#、3#、4#楼是22F的住宅楼。

根据地块规划建设要求，3栋住宅楼的主力户型均为100㎡以上的装修住宅产品。

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另外，规划建设要求内指出，地块内须集中设置计容建筑面积≥3500㎡（50套以上）的租赁住宅，不可分割销售且不可分割转让，只能用于租赁。

且地块不得设置批发市场和服务型公寓，需设置一处计容建筑面积≥15000㎡的办公用房，含装修，装修标准不低于1200元/㎡，最小分割单元≥500㎡，其余商服部分不可分割销售且不得分割转让。

04

九龙仓天灏，精装高层在售，均价约2.6万/㎡

九龙仓天灏（备案名：逅湾雅苑），是九龙仓在虎丘湿地公园板块打造的低密改善型社区，项目由联排别墅、高层产品组成。目前精装高层产品在售，均价约2.6万/㎡。

项目周边有西环快速路和中环北线，以及在建的春申湖快速路，可快速到达园区、新区和姑苏区；项目与虎丘湿地公园一路之隔，生态环境较好；依托交通优势可快速达到繁华中心，新区永旺、宜家等大型商业体；距离苏州第二图书馆也不远。

▼约127㎡户型图，4室2厅2卫

▼约143㎡户型图，4室2厅2卫

苏州保利栖月雅园

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二、建筑基础知识：

1、三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。

2、七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。

3、占地面积：红线范围内的面积。

4、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。

6、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。

7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。

公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积／套内建筑面积之和。

8、实用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。

9、计租面积：住宅用房按使用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。

10、套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积的总和。

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

套内建筑面积＝套内使用面积／标准层的使用面积系数

11、容积率：总建筑面积／总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）

12、建筑密度：基底面积之和／总占地面积＊100％

13、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

公式：植被垂直面积／占地面积＊100％

14、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30％，旧区改造时不宜低于25％（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。

绿化覆盖率＞绿化率（绿化所占面积）＞绿地率

15、得房率：套内建筑面积／套建筑面积（销售面积）之比

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

套建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

16、开间：住宅房子的横向宽度。进深：住宅的实际长度。

17、层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。

18、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。

19、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。

20、跃层式商品房：上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。

21、复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。

22、错层：房内高度不一致，一米以内分离。

23、砖混结构：由砖和混凝土组成，承重墙（四面不能动，梁柱都不能动）。

24、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。

25、房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。

钢筋结构：60-80年砖混结构：40-60年砖木结构：30-50年其他：15年以下

26、土地计量单位：

1平方公里＝100万平方米（km2）1公顷＝1万平方米（hm2）

1公顷＝15亩1亩＝667平方米

27、住宅的楼层划分的规定：

低层住宅为：1-3层多层住宅为：4-6层中高层住宅：7-9层

高层住宅为：10-30层超高层住宅为：40层以上返回搜狐，查看更多

附：买房必看的房产小知识>>>

1、什么是商品房?

是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

2、新房与二手房的区别?

(1)新房

新房是指房地产开发商依法取得土地使用权后，在土地上建造并取得政府批准销(预)售的商品房。房屋根据用途分为住房和商用房。

(2)二手房

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。

二手房是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

3、房屋类型

(1)低层：

低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。

(2)别墅：

改善型住宅，在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。

分为以下5种：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加式别墅、空中别墅。

(3)小高层：

人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多。

(4)多层：

多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋共用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。

4、房屋结构

(1)复式

复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。

(2)跃层

跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。

(3)平层

平层户型是小面积里最常见的户型，适合普通家庭居住。是指一套房屋的厅、卧、卫、厨等所有房间均处于同一层面上。

优：经济实用、面积利用率较大、室内无任何障碍;

缺：没有功能区分，对于稍大面积的房间来说，变化大。

(4)错层

错层一般是120平米以上面积的房子，如果能够买到这个面积的房子，可以装修成错层。

优：室内各功能用房在不同的平面上，用2-4个台阶进行隔断各个功能居室互不干扰;

缺：由于室内有台阶，老年人或者儿童在夜间使用容易摔觉;采光通风不太好。

5、居住面积

住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。

6、房地产产权

房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权，房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利。

7、什么是按揭

按揭是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。

8、什么是住房公积金

住房公积金是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。

9、住房贷款

(1)什么是个人住房抵押贷款

是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。

(2)什么是个人住房担保贷款

是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求保证人承担连带偿还本息责任。