降首付、解限售，史诗级救市政策背后，为什么就是不肯降房价？

你真的看明白最近出台的一系列房地产政策的真实用意吗？

随着今年51黄金周楼市新房成交量同比去年爆减4成，决策方面似乎终于坐不住了，推出了堪称史诗级的救世政策，从央行，国家金融监管局到各地的住建局放出了一系列的如降低首付比例、下调房贷利率、取消限购、公摊等利好政策。

不夸张的说，现在应该是过去5年里买房门槛最低的节点，只要你有购房意愿，不管在哪都能有资格买房。

不过，这一系列的政策在舆论场上所激起的讨论，却呈现出了截然不同的另外一幅场景，相关的内容解读大家这几天应该也都或多或少看过了，总结起来无非一句话：楼市给出了除了降价以外的一切优惠，居民则给出了除了购买以外的所有支持。

这种几乎一边倒的舆论场态，其形成的根本原因，就是政策所引导的方向并不是降低消费者的成本，而是增加购买者的杠杆。

于是，我们又回到了最开始的问题，本轮政策的真实用意究竟是什么，为什么决策方面在消费群体已经达成了系统性共识（不买房）的当下，仍然不愿意释放楼价的下行空间。

要理解这个问题，我们首先需要找到中国房地产链条中，最大的参与群体是谁？

市场参与主体不外乎有三：地产公司、地方部门以及消费者，前两者应该都好理解，但在消费者的选项上，许多人的认知应该会和我接下来要讲的有所出入。

房地产市场的消费者其实要分成两部分来看，一部分是未购房人群，一部分是已购房人群。

通常而言，市场政策主要服务于前者，因为他的成交能够推动市场规模的增长，但在房地产这个特殊的市场，政策主要服务的对象，是后者。

在舆论场上，有个现象叫沉默的大多数，即在一个行动体中，公开发声的总是少数，大多数人在利益未被触及时，是沉默的。

今天房地产市场的舆论现状，大体上是由还没有购房人群主导的

为什么？因为价格太高，买不起，触及到了利益点，而已购房群体在这个舆论场上是沉默的，只有当利率调整时才会冒出一点声浪，因为这也触及到了利益点。

后者的群体规模有多大？

我们抛开房价比较低的时间，从地产开始启动的2013年算起，2013-2023年期间，全国新建商品住宅成交面积约为145亿平方米，我们按最乐观的120平每套来计算的话，这也是接近1.2亿套的住房，它的背后是1.2亿户家庭。

根据经济日报在2018年发布的《中国家庭财富调查报告》来看，房产净值在家庭财富中的占比约为66.35%，这组数据也意味着，尽管绝大多数家庭的住房是刚需，但其仍然在财富中占据着极大比例的地位，它的价格波动，将直接决定家庭财富的增减。

这就是决策层不肯释放房价下行空间的原因，当这个群体的利益受损开始发声时，其酝酿出的后果往往是灾难性的。

这一点，在历史上早就有所验证，今天的景象，和20多年前的香港简直一模一样。

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黎生，这个预示着黎明与生机的名字，在香港人看来，却是那段最灰暗岁月的象征。

黎生是在离世后的第五天被警方发现的，他逼仄住宅里的四面门窗被他用毛巾和胶带封死，警方破门而入时，地上有一个已经烧尽了的炭火盆和两张通知书，一张是离婚协议，一张是银行告知单。

银行通知他，因为房贷抵押价值不足，请他在一周内向银行补缴330万现金，否则将收房拍卖，以弥补账面亏空。

这个苦命的购房者最终被警方定性为烧炭自杀，而发生在他身上的故事，则是数以百十万计香港居民的缩影，他们都有一个共同的名字：负资产者。

香港回归前夕，太古、怡和等英资厂商大量抛售在港物业，按常理来说，这会导致房价的下跌，但彼时的市场上，却莫名流传起了中资为了维持交接时刻的稳定，会出手承接抛盘的消息，楼市在本就高企的位置又迎来了一轮暴涨。

1991年-1997年期间，房价飙升了4倍，一时间整个香港买房成风，别说是掏空六个口袋，就算是借高利贷，也要买房。

到1997年时，香港居民的平均供楼负担比，已经高达93.2%，即10000块的月薪，其中9320元要拿来还房贷，显然这已经严重的偏离了经济发展与居民可负担水平。

香港回归当天，首任特首董建华在就任仪式上发表了著名的八万五计划，在未来十年里通过每年供应不低于8.5万套住宅的形式，让70%以上的香港家庭能够自置房产，这项计划当时让许多的香港工薪阶层看到了购房的希望，但很快，局势急转直下。

1997年10月，亚洲金融风暴波及香港，股市楼市迎来双重雪崩，恒生指数在短短一年间从12000点高位跳水至7500点，而楼市的价格更是近乎腰斩。

无数购房居民的财富，在这轮波动下灰飞烟灭，其房屋的价值，甚至不能够覆盖贷款金额，成为了所谓的负资产一族。

这个群体有多庞大，根据香港金融管理局发布的数据显示，2002年香港的负资产住宅按揭贷款为1650亿，这至今仍是史无前例的高位。

在付出平身积蓄买下的房产将要被银行收走时，愤怒的居民们将矛头指向八万五，认为此举导致了房价下跌，要求当局出台政策拯救楼市、拯救经济、拯救负资产者。

重重压力之下，2002年，董建华出面表示将放弃执行八万五计划。

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现在，你应该能够理解为什么决策层始终不愿意释放下行空间了吧？

至少有超过1.1亿户的家庭，其财富的主要成分有很大一部分来自于抵押贷款所购买的房产，这已经不是土地财政的事了，一旦放开下行通道导致房产净值与贷款金额倒挂，所形成的负资产者，其规模之庞大，将超乎所有人的想象。

所以别看现在不降价骂的欢，一旦开始降价，那骂的只会更欢。

但另一方面，未购房者，也是一个不容忽视的群体，因为他们往往是代表着一个地区和国家的未来：年轻人。

日本和韩国，都曾因经济问题而酝酿出了彻底躺平摆烂的平成废宅与五抛世代，而国内近几年来在社交网络上流行的：跳出三代外，不在五险中的自嘲式话语，已经初步显现出了这种趋势。

如何解决这种既要保护房价，又要让年轻人能够上车的难题？

20年前，香港曾做过一次尝试。

1997年，董建华上任后，曾为香港的产业选择摆脱房地产依赖的方向，一番调研后，他最终选定了两个方向：互联网科技和芯片科技。

1999年，香港分别成立了数码港与矽港计划，当局划拨了大量土地用于相关产业的建设支持，然而其中的数码港计划，最终在2002年互联网泡沫后，彻彻底底的沦为了一个地产项目，至今仍未能帮助香港孕育出本土的互联网品牌。

而另一项矽港计划，曾得到了彼时刚从台积电离职的张汝京看好，他曾找到港府试图以低价获取200多公顷土地，用于建造世界级芯片工厂，然而这项计划最终由于港府稳定地价的考虑，仅得到30公顷土地的批复，失望的张汝京无奈将工厂改址到了上海浦东，成为了今天的中芯国际。

无法从产业上突围的香港，无奈的选择回到房地产，推动了房价的又一轮暴涨，最终演变出了香港今日的地产现状。

但今天的中国，并没有这条退路，重启房地产所带来的资产膨胀没有足够的蓄水池去承接，最终只会呈现出一场盛大的烟花演出。

唯一的破局之路，只在新质生产力，只有发展高科技的产业带动经济增长，增加居民收入水平， 才有可能让年轻人上车。

身处其中的我们能做什么呢？我觉得唯一能做的就是好好生活。

十年前的中国蒸腾如梦，浩荡热风吹拂之下，马云启动了全球最大的IPO，上市前他发邮件告诫员工，不要挥霍，处理好财富；恒大集团在阿尔山召开了一场订货会，5000多名供应商们砍下了119亿的成交额，当晚喝的酩酊大醉的许家印问部下：我怎样才能流芳百世？

十年后的中国苍茫如海，凌冽寒风席卷之下，马云依旧在写内部邮件，这一次他告诫员工：时代变了，我们必须跟上；而当年梦想流芳百世的许家印，如今已被采取强制措施。

时代，是一股莫之能御的洪流，普通人买不买的起房，不是我们自己决定的，是整个时代。

好了，以上就是本期视频的全部内容，我是爱讲商业故事的咨云君，我们下期再见！