潘石屹预言应验！若无意外，未来3年，楼市或大概率迎来3大走向

早在2018年，SOHO创始人潘石屹就预言了房地产可能存在的风险和走势。如今，五年过去了，从房地产情况来看，不仅潘石屹预言应验，他自己也成为了整个房地产领域，能够做到全身而退屈指可数的房企老板。不说其他的，就商业眼光这一块，甚至还有人把他比作内地李嘉诚一样的人物。为什么这么说？咱们一起来看看他当年的专访视频中的那番话。

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潘石屹预言应验

当年，当被问及别的房企规模越做越大，一年卖4000亿、5000亿，你却“抛售”400多亿物业，为什么你会跟他们走一个完全不一样的道路时，潘石屹说了一句话：“我觉得就是市场和未来风险的判断不一样。”

他继续解释道：过去十年房价不断在涨，惯性思维下觉得还可以涨，可是十年前说过一句话：房地产只要不偷税漏税、不违法乱纪、不行贿受贿就没风险。可是到了今天，汇率可能是风险，因为大房地产公司借的债是外汇的债，它的收入是人民币的收入，这两个汇率就不一样。

而事实也证明，从2020年巨无霸恒大美元债暴雷开始，此后包括华夏、蓝光、阳光城等一众千亿房企境外债相继暴雷，按照业内的说法，借的境外债是实打实的，但自己的财务做账又是另外一回事，汇率差是压垮房企债务暴雷的最后一根稻草。

此外，潘石屹之所以判断会有风险，还有另一个逻辑，他表示，房子持续涨了十年十五年，一旦跌了，资产价格、土地、在建工程、房子，跌20%能不能受得了，跌30%能不能受得了，这个市场不可能永远是涨的。所以到了2018年的时候，房地产市场存在的风险就会比较多。

所以从2016年开始，他就没再拿地了。为什么没拿地，潘石屹解释得很清楚。在他看来，主要看两个常识，一个是供应量和需求量是否平衡，另一个是回报率，银行的贷款利率是4.9%，买了地、建了房，但租金回报率却只1%，很显然，这是行业的不正常现象，不可持续。

其实那个时候应该没有多少人相信他说的这番话，非但如此，那个时候不单只是购房者失去了理智，甚至很多头部房企也在不断的扩张。

但现在回过头来看，那些年盲目扩张的房企，现在很多都遇到了债务问题，可见当年潘石屹的预言已经应验了。

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未来3年，楼市或迎来3大走向

如今，楼市调整趋势已经开始趋于平稳，而从当前的市场大环境中，也不难看出，未来3年楼市起码会有3大走向：

1、因断贷而引起的房价波动不可忽视。根据第一财经的统计，2020年-2021年，是经营贷进入楼市的高峰期。因为楼市异常火爆，那时候的房贷利率同样也创下了历史新高。而一些房产投资者为了获得较低利率的资金，甚至不惜借道经营贷款，借助市场涨一波再卖掉房子，以此来还贷、获得收益。

不过从这几年的状况来看，现实却十分的残酷，毕竟经营贷的贷款周期也就3到5年时间，这也就意味着，从2024年开始，未来三年，经营贷将进入到期续贷高峰期，如此一来，购房者就只剩下两个选择：要么续贷，要么房子变现偿还。

如果是续贷，房价跌了，如果评估价值跌30%，这就相当于要补上百万的差价。比如400万的房子，续贷评估只有280万，这就等于要实现续贷就必须补足100万的差价。

如果没有足够的资金补差价，那么就只能靠出售，而眼下，市场环境低迷，要找到接盘者并不容易，而且即便能找到接盘，也同样要面临房产价值缩水，这就意味着，即使卖房也未必能够填补贷款窟窿。

而为了快速变现，往往持房者也只能从价格上着手，但规模化的降价抛售，也必然还会带来房价波动，这是眼下不能忽视的问题之一。

2、房产分化是趋势。
关于这个问题，有两个方面：

①高层住宅与多层住宅分化

比如近期出现的高层住宅火灾、大风把窗户吹掉等现象，让很多人来说重新审视高层住宅的利弊，尤其是安全问题。毕竟随着时间推移，住宅的设备设施问题也会逐渐增多，这也会进一步加剧高楼层住宅在楼市调整过程中抗跌性能变得更差。

另外，未来将有大量的低密住宅上市，这无疑会分流高层住宅的客户。可以预见，但凡经济条件满足，将来会有越来越多的人“弃高选多”。

②豪宅与普通商品房分化。
其实，总的来说，豪宅陷小区挂牌还是比较少的，而之所以如此，一方面是自住，另一方面是物以稀为贵，即便不住，有钱人也会把它作为沉淀资产的标的，不会轻易售卖。
而普通商品房则不同，毕竟供应量更大，
富人看不上，但一般人又用不了那么多，而且但凡家庭经济条件好转，这类房子都是被作为转卖的对象。再加上未来可能出现房产税，以及保障房供给加大，商品房的“钱途”其实并不理想。

③拆迁力度将加大。
前段时间，住建部已经明确，要求各地制定未来几年的住房发展规划，要求土地供应与人、钱挂钩，其实说白了就是控制土地供应，减少住房增量。

但毕竟这一轮去化的量更多，再加上累积的未开发地块，实际库存可能更高。所以，如何增加需求量去化待售库存，是提振楼市的当务之急。
怎么办？最终还是得靠拆迁，而且还要比以往的力度更大。比如目前推出的多项举措中，旧改、城中村改造、成片联动改造中，都包含有拆迁的内容。

所以可以预计，只要楼市恢复乏力，拆迁的力度或将继续加强。只是与过去的补偿相比，靠拆迁致富显然机会不大。大概率还是会采取“房票安置”，你拿着政府给你的“房票”，直接到待售库存房源池子里选房。
实际上，即便拆迁不再按以前的方式给予巨额补偿，但是很显然，以后拆迁给的房，也不是传统意义的安置房，而是实实在在的商品房，而且与市面上销售的商品房无异）。