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成也松江败也松江,看国贸地产上海的“十年沉浮”

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5月28日的上海二批次土拍中,国贸地产&松江交投以底价26.98亿元,摘得松江区广富林街道一幅宅地,房地联动价格达到6.3万/㎡。继年初摘得佘山北宅地,国贸也由此拿到了深耕松江的第九个住宅地块。

有别于地方国企对区域的深耕,国贸地产是一家来自于厦门的国企,却对上海松江情有独钟。国贸地产首入上海的第一子就在松江,这里几乎成为了国贸地产在上海的“大本营”,数据显示,国贸地产自2014年进入上海市场以来,十年间已经累计布局12宗宅地(含联合拿地),其中9宗在松江,国贸地产对松江的情缘深厚。



国贸地产上海十年十二宗宅地(来源:亿翰智库)

从其拿地情况看,国贸地产近年来发力很猛,是这一轮地方国资房企中较为激进的代表,成为逆地产周期提速的房企缩影。

01

国贸,成也松江 败也松江

十年前,起势于厦门的国贸地产,仿佛与松江有着不解之缘。

2014年,国贸地产初次踏足上海市场,接连拿下松江佘山北三幅住宅地块,打造了国贸天悦这一超级大盘。并借机成立国贸地产上海公司,宣告其在上海市场的正式布局。

就在市场和行业对国贸地产侧目并期待其下一步深度发展计划时,国贸地产却放慢了脚步,不再开疆拓土。

直到2019年,国贸地产突然再度发力,拿下松江老城和佘山的三宗宅地,打造了国贸凤凰原、国贸梧桐原、国贸佘山原墅三部“原系”作品。到了这个阶段,国贸地产在上海的发展,才算奠定了良好的基础。

每个房企都有自身熟悉的区域,随着在多个项目中的积累,对特定区域板块和购房者需求的理解也会日益加深,因此在拿地时会有偏向性。然而,市场行情并非一成不变,固守一方的国贸地产,也面临着拓展新区域的挑战。

“布局”决定全局,“格局”决定结局,如何走出松江,是国贸地产上海公司的命题。同时,市场在变化,震荡中仍未筑底,市场已由卖方市场转入买方市场,国贸地产依然守着家里的一亩三分,还能增产增收吗?

现实给国贸地产好好上了一课。6月11日,国贸地产上海公司官微发布公告,佘山家园鹭苑(即为国贸鹭原)因登记认购期间认购人数较少,将不再采取以随机摇号排序方式确定选购房屋顺序的方式开盘销售。



来源:国贸地产上海公司公众号

沪九条发布后,当市场上其他房企都在为新政欢天鼓舞之际,国贸鹭原却成为“沪九条”新政后上海首个官宣取消摇号的新房项目。

值得一提的是,这已经不是本项目第一次取消摇号。

2022年,国贸底价23.1672亿拿下松江区佘山北基地23A-01A号地块,也就是国贸鹭原。项目于2022年12月29日首次开盘,推出234套房源,但通过东方公证处官网及国贸地产上海公司官微等渠道并未查询到该批次认购结果和摇号记录。

2023年4月19日,国贸鹭原第二次开盘,推出201套房源,认筹人数17组,认筹率8.46%。

2023年7月18日,第三次开盘推出337套,认筹人数7组,仅为个位数,认筹率降至2.08%。

网上房地产显示,截至2024年6月16日,国贸鹭原前三批次共推出772套房源,在将近一年半的时间里累计已售441套,去化不足6成。加上本次加推的359套,存量还有690套之多,去化成为了大难题。



来源:网上房地产

02

国贸鹭原,卖不动的真相

其实,国贸鹭原的滞销并非偶然,似乎早已“命中注定”。

首先在于拿地投拓失误。项目所在区位属于佘北大居,正好位于佘山、泗泾、赵巷接壤之处,地理位置较偏僻。距离核心商圈和地铁站点远是硬伤。国贸鹭原距离9号线佘山站约3公里,到17号线嘉松中路站约5公里,对于依赖地铁出行的刚需置业家庭来说,这样的距离非常不友好。


而板块的定位也十分微妙,既有大量的动迁安置房,又有不少别墅社区。然而这里经过多年发展,生活配套却依然不见起色,属于刚需不像刚需,改善不像改善的板块。

国贸鹭原即便均价4.7万/㎡,并处于准现房状态,加上“沪九条”政策利好刺激,却依然没有享受到政策的眷顾。

其次是,面临市场的竞争层面,项目也处于被动的防守状态,未向市场输出行之有效的营销策略。从去年至今,国贸鹭原一直面临区域及周边多个竞品项目挤压。首开阶段即遭遇中铁建花语天境、星樾云栖、金地丰盛道等项目的全方面围攻,一度被行业戏称为板块“炮灰”盘;续销阶段又迎来赵巷金地虹桥峯汇、中铁建花语江南及自家兄弟国贸虹桥璟上的竞争,又是毫无还手之力。

今年又迎来第三波更惨烈的打击,一边是赵巷华发虹桥四季上新、一边是泗泾TOD招商时代潮派,洞泾地铁口的华发海上四季、洞泾地区的兴云间、保利西郊和煦等众多项目陆续入市,国贸鹭原远看不到出头之日。



国贸鹭原实景

在这样的一个背景下,国贸鹭原既然已有无法解套的前车之鉴,竟然又单枪匹马拿下旁边20A-04A号地块,无疑是给自己平添烦恼。

公开资料显示,该地块住宅套数为484套,套均面积约104.8㎡左右,价格上涨了2000元/㎡。国贸鹭原加之新地块,两个项目共计还有超1170套住宅供应。按目前的竞争格局,国贸地产在佘山北片区解套似乎变得“遥遥无期”。

03

国贸,加码松江刷新区宅地最高单价

开篇提到的国贸联合松江交投拿下的广富林地块,联动价达到了6.3万/㎡,不仅刷新松江新城待售新盘价格上限,而且还是五大新城新房价格“天花板”。

事实上,松江新城新房的均价要远高于其他新城。

2021年,松江新城新房价格约5.1万/㎡;2022年则上探至约5.54万/㎡;同年,首创和中骏项目均价来到了约5.81万/㎡;2023年,新房价格再次水涨船高,中企项目均价约5.98万/㎡。

伴随房价逐年上涨的同时,新项目销售去化之难肉眼可见。根据粗略统计,松江新城过去出售的6个项目7次推盘,平均认购率仅有61%,并且没有一个触发积分制。

而如今,本次国贸地产&松江交投拿下的新地块联动价更是高达6.3万/㎡。

地块西侧紧邻广富林文化遗址公园、广富林郊野公园、辰山植物园等景点,南侧靠近松江大学城,环境低密。不过地处松江新城西部,向东约3公里可到松江印象城,距离松江大学城站约4公里,距离万达广场商圈约5公里,生活配套相对较远。

从地块周边看,二手房价格多在5万/㎡+,只有佘山珑原在6万/㎡左右,但后者容积率仅有0.8,更为低密。本地块容积率1.2,不难预测后续供应主要是别墅产品。但6.3万/㎡的联动价格,对于购房者吸引力实在有限。

根据拿地要求,其中小户型比例不小于30%,装标不低于2500元/㎡。地块内住宅套数,从963套降低为771套。减少套数,意味着提升套均面积,总价门槛相对更高,不难预测又是一个“难啃的骨头”。这次会不会高位站岗,压力给到了国贸地产。

04

国贸,走出松江的新尝试

2020年底,厦门国贸发布公告计划逐步退出房地产业务,实现地产板块独立发展。于是,我们看到国贸地产在上海有了新的突破,开始走出松江,在浦东临港、青浦赵巷先后成功拿地。

2022年底,国贸溢价一举拿下青浦赵巷地块,靠近17号线嘉松中路地铁站,落地在上海的首个“上系”作品,也就是国贸虹桥璟上,是国贸地产近年在上海最为出彩的在售项目,一度也是西上海红盘,位置相对较好,去化速度相对较快。

很少涉足上海市区的国贸地产,今年终于寻得契机。2024年3月15日,国贸地产+中铁建联合体“摇中”浦东新区北蔡楔形绿地C11-01、C11-05地块,成交总价49.7517亿元,溢价率10%,楼板价约55674元/㎡,房地联动价92000元/㎡,装修标准不低于3000元/㎡。

地块位于浦东中环内,东侧靠近张江,距离18号线北中路站、罗山高架路较近,自驾和公交出行相对便捷。可以说是国贸地产合作项目位置最佳、也是单价最贵的一个高端项目。

眼下看,借中铁建联合之手,落子浦东北蔡地块,意味着国贸地产终于摆脱“十年刚需盘专业户”标签,跨出打入上海中环的第一步,为国贸地产入沪拿地十年征程献礼。实际情况看,国贸地产在上海没操盘过千万级以上改善项目的经验,最终这块地是由中铁建操盘。

05

结语

国贸地产之于上海,十年沉浮,助力了上海的发展的同时,也留下数个不错的作品。但是目前公司的战略方向不够清晰,投拓研判也有失精度,同时面对买方市场,也没有在产品力方面及时打磨和加码,面对2024年的竞争格局,国贸地产的仗会越来越难打。

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