房价，到底了吗？

国内房地产终于迎来了历史最宽松的时刻。

取消住房商贷利率下限;首套房贷款比例降至不低于15%，二套降至不低于25%;公积金贷款利率再下调0.25%，再配上拟成立的3000亿元保障性住房再贷款。

大众很容易获得一个简单且非常具有说服能力的逻辑链，国家队下场收房降低供给，降低首付和贷款利率刺激需求，所以房价要起来了。

但真的是这样吗?还是说我们没有看细则，把问题想简单了，亦或是市场需要这样一个逻辑链，让大众相信房价会上涨，于是大众跑去买房推动房价，从而完成一个自我实现的预言?

甚至有没有可能，这明面上逻辑只是一张‘皮’，另有其他目的?

我之所以会这样想，主要还是在于那简单的逻辑，有太多的地方无法说服我。

首先国家队下场收房，3000亿元从一个普通人的视角来看，确实是一个非常庞大的数字。

根据国家统计局数据，1-4月新建商品房住宅销售额24453亿元，3000亿元不过是市场半个月的销售量，而1-4月新建商品房住宅销售面积24507万平方米，那么一平米的市场价大约是1万元。

也就是说3000亿元能下场收的房子，也就能收3000万平米左右，是商品房住宅待售面积39088万平米的7.6%;如果对比的是住宅房屋施工面积480647万平方米，那占比仅有0.6%。

所以这3000亿元的作用，其实并没有我们想象中的那么大，真要力挽狂澜拯救地产，起码需要万亿级别的资金。

当然你可能会觉得，即便如此，3000亿元这金额也不算少，起码救几个一线、强二线还是够的。

但很有很有意思的一点是，这个贷款期限只有1年，展期四次，一般情况下展期不会超过原始贷款期限的一半，也就是说每次展期大概是6个月，贷款总期限也就约3年。

虽然这贷款利率非常低只有1.75%，比三年定期存款利率还低，哪怕借到钱啥都不干存定期都能躺赚，但这钱得拿去搞保障房的，怎么在短短三年时间还上贷款?

配租最多应付贷款利息，配售一般都是低于市场价，按照当下房地产情况，先不说赔钱问题，能不能卖得出去都是问题。

所以我能想到的唯一解决方案就是资产证券化，借到钱立刻收房，立刻修整，立刻立项目，把项目打包上市，就跟公司上市一样，按照份额出售给大众回收资金去还贷，把短期贷款变成自负盈亏的永续证券资产。

这样不仅不会赔钱，说不定还能卖出点溢价，自己每年收点管理费，也正因如此，这3000亿元保障房贷款，在我看来只是搞了个过手，以大众更能接受的方式让大家‘买房子’。

毕竟实体房子太贵，那行，那就买保障房的份额‘收租’‘投资’，这样听起来接受度就高多了。

如果真这么操作了，既清了部分库存，又做了好事，还卖出去了房子，简直就是一举三雕，但受困于资金有限，大概率只能对房价下降起到缓冲作用，并不能拉升房价。

真正拉升房价的，关键在于后面的内容。

降低首付比例，直线逻辑是降低上车门槛，让更多人有机会买房安家，从而托起房价。

但问题是，有多少人是因为凑不齐首付所以暂时不买房的呢?退一步说，如果2成首付凑起来都困难，这个人或家庭，真的能够扛得住后面的月供吗?

更多刚需之所以没上车，首付或许是一个问题，但更大的问题在于目前就业形势下对月供的担忧。

降低首付比例，月供提高对刺激购房意义并不大，理想不是前两天刚有新闻出来，要裁员超5600人，可如果你手上有大量闲鱼资金去投资呢?

住房商贷利率取消下限，不限购，外加首套15%，二套25%，你再多想想.....

商业贷款三点多点的利率，租金覆盖两个点左右，实际借贷成本也就一个多点，这么低的借贷成本，却能撬动至少4倍的杠杆，长达30年的使用周期，还不限量。

这是多少投资客所梦寐以求的事，就是投资标的有点单一，但按照这段时间不断加强的救市力度，个人觉得只要拿的住，赚钱离场的概率不低。

尤其是有大量闲钱的人，完全可能会考虑慢慢一套套买入进场，等待市场底的反转，不过普通人一辈子估计也就只能攒到一套房的钱，还是要谨慎再谨慎。

不过也不要犹豫太久，毕竟只要技术没有发生爆炸，地段、学位、医疗资源等等在时空距离限制下，依然具有很强的稀缺性。

市中心一直跌成白菜价是不可能的，哪怕以低价房出名的鹤岗，市中心新房每平米价格也要4000元左右，更何况一些大型城市。

价格到心理位置了，手里的钱和现金流能够保证的情况下，该出手就出手吧，毕竟是用来住的，就不要想着赚钱亏钱，反正都无法变现。

至于你问我现在有没有到底，我认为还有空间，不过这个空间大概最多只有15%。

倒不是觉得市场的底只有15%，而是觉得如果跌破这个15%，可能会有一些更强劲的干预手段出现，比如央行在一级市场买国债。

当然这一幕，谁都不愿意看到。