“换新购”如何加速楼市存量循环？

开栏的话：

近日，多轮重磅房地产政策出台，在首付比例、房贷利率下限、公积金下调等金融监管上做出“史上最宽松”调整，表明中央对稳定房地产市场的坚定决心。随着宏观政策协同发力以及房地产供需两端政策持续跟进，政策引导的长尾效应正在显现，楼市交易情绪边际好转，尤其是核心城市在政策带动下，市场活跃度或将逐渐修复。现本刊特设专栏，梳理分析利好政策对于拉动房贷、快速释放刚需以及规模性支持改善型住房的落地效果及民众反馈。

●“旧房难卖”这一堵点，政府兜底显得尤为关键，只有政府充分激活二手房收购效益，才能提供可持续动力。

●对于部分地区政策来说，“收旧”的门槛依然不低。如学区溢价、装修折旧、同户型成交价等因素是否会被纳入旧房收售评估标准？各地政策不一。

●“改善型住房”要顺应民意，从符合民众需求的方向来改善；公共住房要注重效益，提高政策的有效性和针对性，做到好住、长租、能售，避免长期闲置、无效供给。

■ 中国妇女报全媒体记者 徐阳晨

4月，中央政治局会议强调统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。近日，央行连续发布了三项关于房贷的新政策，包括取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限、下调个人住房公积金贷款利率水平以及调整首套住房商业性贷款最低首付款比例，被视为最大力度的优化增量政策。而在存量房方面，楼市“组合拳”的另一端——住房以旧换新政策也在紧锣密鼓地推进，各地开发商和政府纷纷推出实施细则：通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新，力求在盘活二手房、畅通一二手房的链条上做好文章，布准棋局，打通房地产市场存量循环。据不完全统计，今年以来已有12地开启“以旧换新”活动，超50个城市表态支持换新。从“交易”到“交换”，以旧换新在新一轮房产提振中怎么定位？如何落地？

如何打通“旧房难卖”堵点？

“以旧换新活动，有规定多久要把房子卖了吗？”“参加活动的新房，都有哪些房型可以选择？”……在知乎的房产问答贴中，很多网友热切询问“换新购”等政策。有居民表示，按照上海的规定，有了待售的旧房作为保障，在购买新房时可享受长达4个月的“锁房期”，即使最终旧房未能卖出，换房人也可无条件解除协议，无须承担违约责任。

网友摸出“门道”，直言以旧换新群体会享有买卖优先权。比如相比自行出售的业主，与开发商合作的中介机构也会拿出更多的资源，通过启动绿通服务、优先在自媒体账号上进行推介、优先对房屋进行查验、保洁等服务，加速新旧循环，实现旧房“先卖”、新房“优买”。

不过，面对以旧换新中“旧房难卖”这一第一堵点，政府兜底显得尤为关键，只有政府充分激活二手房收购效益，才能提供可持续动力。一般而言，旧房的去向是被用作保障性住房或人才公寓。如在江苏海安，旧房将被用作人才公寓、外来务工人员租赁住房或纳入保障性租赁住房体系内。江苏太仓，旧房将会改造成人才公寓或者保障房。这些保障性住房如果具备位置好、配套完善、价格低廉等优势，将更有利于国资“收储”。

同样，国资的资源优势也很明显。前不久，郑州发布的住房以旧换新试行方案也引发社会各界关注，要求城发集团收购二手住房，收回来的旧房用于保障性租赁住房供应；凡是在2024年通过“以旧换新”换购新建商品住房的群众，均可享受契税补贴30%的优惠。其中特别提到，国有保障房运营公司将收购一部分区域位置、教育等产业配套优越的二手住房，丰富保障性租赁住房供应。

“国有资本入市，有了更强的保障。”部分市民反馈，住房以旧换新中他们更看重新房周边的新配套，如物业、教育、医疗等资源保障，国有保障房运营公司收购这些资源优势区域，保证了以旧换新中不仅有形式更新，还有居住环境的升级。例如，江苏太仓今年1月出台的新一轮以旧换新方案中，教育行政部门保留“以旧换新”置换成功的居民家庭在存量商品房施教服务区的入学资格。

中国人民大学商学院教授、国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任况伟大在接受中国妇女报全媒体记者采访时认为，以旧换新中有政府与地方国资等增量资金进入，一是可以更顺利推动一二手房资源联动；二是对居民而言，解决了多样化的改善型需求、缓解了首付压力；三是有助于房企去库存、化解流动性的风险和债务违约问题。可谓解决楼市的燃眉之急。

哪种方式市场反应最好？

目前，各地支持住房“以旧换新”的方式主要有三种，大致可以简称为：“帮卖”“收旧”和“补贴”。一是“帮卖”，即房地产开发商联合经纪机构对旧房优先推售；二是“收旧”，由开发商或地方国企收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，这种方式是今年以来住房“以旧换新”的主流；三是“补贴”，对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭给予一定的购房补贴或者税费优惠。有的地方会将上述两项或者三项政策联合起来使用以最大限度地便利交易。

况伟大分析，“帮卖”主要是通过房产中介的作用来解决居民的改善型的需求，风险较小；而“收旧”的风险可能存在“开发商低价收购买房者旧房，转手高价卖给购房者的新房”问题，损害了居民或购买者利益，这种方式需要政府部门加强监管；“补贴”主要源于政府对开发商金融风险的防范，同时解决中低收入者、新市民（农民工或大学生）的住房问题。他强调，这一方式的风险在于“已补贴住房”能否出售或租赁。比如郑州，为了降低风险，补贴或收购的住房通常位置较好，以便于存量房和一手房能够有效租赁或出售。

“我更倾向于收旧。”今年五一假期前，网友王小姐帮父母做了一个决定，将南京玄武区70平方米左右的“老破小”置换到栖霞区国企开发的一个改善盘。她认为，父母过去几十年都住在主城区没有电梯的老房子，近年来她萌生了为父母换房的想法，但房价已进入下行通道。近一年，老房子挂牌价连降数次，依然“捂在手里”，这让她感到政府收购或许是一种办法。

目前，上述模式的市场反响相对积极，如南京以旧换新推出后，五一期间主城及近郊板块项目来访量明显提升，较平日周末增长20%~200%不等，燕子矶、江北部分项目认购量提升50%~200%；无锡在以旧换新评估工作启动后，截至4月底，首批次已成交25套，成交金额近1亿元，试点项目表现好于自然成交；郑州在试点首日就有64组存量房源通过初审，如果换购计划推进顺利，预计将释放100万平方米新房购置需求。

但对于部分地区政策来说，“收旧”的门槛依然不低。如南京的旧房需要在144平方米或者120平方米以下，换言之，如果业主有意“卖大买小”，难以被当前多地“收旧买新”的新政所惠及。另外，旧房的评估标准可能与市场预期有出入，如学区溢价、装修折旧、同户型成交价等因素是否会被纳入评估标准？各地政策不一。“我们要考虑收购的成本压力，但也不能把二手房价格压得太低，因此谁来收购、如何监管等市场化的科学评估标准亟待出台。”业内人士认为，应精确把握估价平衡策略。

对于部分已看中新房的老年群体或低收入者来说，能省下“真金白银”最具说服力。如广东江门推出全免评估费、补贴二手中介佣金、新房折扣券等优惠，有参与的市民反映，自己看中了一套新房，参加以旧换新活动不仅卖旧房有补贴，买新房也有优惠，合计可以节省2万元，非常合算。但业内统计，无论是税费还是按套、按面积补贴，补贴比例通常不会超过新房总价的3%，再参考过往各地购房补贴、契税补贴的案例，财政补贴对住房销售的拉动效果还没有完全释放。

从交易到交换 如何保障民众利益不受损？

在房产以旧换新中，房企和政府的诚意满满，拿出了具体的措施及大力度优惠，但也存在旧房价格低、评估难，新房有瑕疵、产权降级等问题，如何在楼市以旧换新项目中最大限度以民为本，保障换房者的基本权益，需要政策的进一步优化。

“方法和模式的组合应用很重要。”况伟大指出，在以旧换新中，要高度重视政府住房补贴的精准和公共住房问题的解决。因城施策、因地制宜制定政策，如“改善型住房”要顺应民意，从符合民众需求的方向来改善；公共住房要注重效益，提高政策的有效性和针对性，做到好住、长租、能售，避免长期闲置、无效供给。

以地方政府资金体量，尚无法撬动庞大的二手存量房，业内人士建议可考虑通过支持试点城市的住房租赁经营主体收购存量住房的租赁住房贷款支持计划、支持“三大工程”的PSL（抵押补充贷款）和投向城中村改造的专项债、超长期特别国债等为住房以旧换新提供资金支持，保证有“活水”长续“更新盘”，为参与的居民享有高质量交易和居住环境做长远规划。