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政府收购商品房受阻,一线城市房价跌回2016年

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文|邓浩志

政府下场收购商品房受阻

最近有媒体报道,央行才公布3000亿再贷款用于收购商品房作为保障性住房一个月左右的时间,济南就宣布承购收购53个项目,3.05万套房源。而天津、重庆等城市也有相关数据,涉及几十个项目及数千套房源。这么短时间可能有这么快的进展吗?我认为只可能两种情况:一种是再贷款已经执行了好长时间,一直没公布。另一种可能是某些城市拿过去的业绩放到现在凑数。



6月14日有媒体报道:央行出资3000亿收购市场房源,配套政策却迟迟不见。的确,此事风险很大。我之前也谈过:一则这么大规模的资金使用,如何反腐是个难点。二则收回来的房子价格如何评估是核心,搞不好就是国有资产流失。三则如果收回来的房子如何经营也是难点,交给市场,收益不高,企业兴趣不大;地方政府自己经营,没团队缺经验,也有较大不确定性。

6月15日又有媒体深入报道:目前收购商品房进展缓慢。原来在去年1月份,央行就推出了1000亿元租赁住房贷款支持计划,但一年才花了20亿元。参与收储的负责人表示,收购缓慢的原因一是没钱;二是对收购商品房标准苛刻,对地段,户型,单价,面积,规模,企业等都有严格的审查,审计过不了关,担心国有资产流失。基本上我在之前提出的担忧的问题,实际操作上全部都碰到了。所以这3000亿购买保障性住房再贷款的资金,很难花出去。如果政府资金没办法下场收购房源,则房地产市场什么时候复苏就很难说了。

一线城市房价跌回2016

最近有一张统计图火了,分别显示了北上广深港五大城市房价近年的波动情况。(见下图)

来源于微博



其中北京当前房价回落到2016年9月水平,上海回落到2016年6月水平,广州为2017年7月,深圳为2016年8月,香港为2016年6月。一线城市房价普遍回落到8年前水平,那市场更弱的二线城市呢?更低迷的三四线城市呢?估计不少已经回到10年前的水平。所以中国的房价问题,已经由过去的上涨过快,全面转入短时间内下跌速度过快问题。

这则新闻,除了想买房还没动手的朋友是好消息外,对中国90%拥有自有住房家庭,房地产业,金融业,乃至国家经济都是一个极坏的,极为严峻的问题。



另一个值得关注的是,在国内五个超级大城市当中,广州房价只跌回到2017年7月,明显优于北上深和香港。什么原因?这前几天我就分析过,当所有人都认为北、上、深更牛掰,是住房投资中国城市的第一梯队,最后资金进入过多导致了超涨。广州正因为是一线城市的小透明,所以在行情好的时候涨得慢,泡沫小,累积的风险也低,于是更抗跌。而我甚至还认为,在购房政策,在贷款利率,在绝对价格上广州继续优于北上深所以广州房价依然是四大一线城市中的洼地,并最有可能领先另外三个一线城市复苏。因此也最值得关注。

当然,广州楼市也分化得厉害,核心城区房价目前大概还维持在2019年左右的水平。回到2017年的应该是郊区,比如增城、从化这些。所以,购房不但要看城市,还要看具体板块

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