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李嘉诚预言不虚?国内20年以上旧房,将面临一个困局:转手无望?

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早在2017年,华人首富李嘉诚就做出预言。他表示:如果房子继续这样建设下去,未来房子将变得越来越不值钱。李嘉诚当时就已经看出了房地产市场将出现严重过剩的情况,再这样大规模建造下去,房子将会出现贬值。不过,当时由于房地产市场处于繁荣时期,房价每年都在大涨,李嘉诚的预言并没有受到社会各界的太多的关注。



而在进入到2021年下半年之后,房地产市场就出现了明显的调整趋势。先是以郑州、石家庄、天津等二三线城市房价出现下跌,之后就是一线城市房价出现了明显调整。特别是在进入到2024年之后,房地产市场加快了调整步伐,2024年5月,百城二手住宅平均价格为14870元/平方米,已连续25个月环比下跌。显然,李嘉诚之前对房地产市场的预言非常的准确。

实际上,尽管现在各地房价都在下跌,像新房或者次新房,只要开发商和二手房业主大幅降价出售,房子还是有可能成交的。而像国内那些20年以上的旧房子,将要面临一个困局:转手无望。那么,国内20年以上旧房,究竟存在什么问题?为什么会转手无望呢?主要有以下4个原因:

第一,老房子贷款比较难



现在大多数人都要贷款买房。但购买老房子,则向银行贷款的难度会较大。主要原因是,银行方面会觉得贷款给老房子风险很大,远不及新房的价格容易评估,且风险小。所以,当购房者要向银行申请购买20年房龄以上老房子时,很多银行则会拒绝老房子的贷款业务。

即使有部分银行愿意做老房子的房贷业务,银行往往会提高购房者的首付比例,以及上调贷款人的房贷利率,以降低贷款风险。所以,现在购买老房子向银行贷款会比较难,而买了老房子的人,将来想把这套房子出售变现的难度会很大。

第二,老房子的质量问题令人堪忧



在20年以上老房子当中,有很大一部分是上世纪70、80年代预制板房。这些老房子是国企和事业单位建造,用于解决本单位职工的居住问题。预制板房的优点是建房速度快、造房成本低。但是,预制板房的质量问题也令人堪忧。

不仅是老房子的隔热、隔音、防渗水能力差,而且这类房子的各种管道和设备都已经老化,使用寿命也只有30-50年。像这样质量堪忧的老房子,碰到拆迁的可能性不大,而居住体验感又很差。一旦当地房价呈现下跌趋势,就很难找到“接盘侠”。

第三,老小区的环境比较差



一些老旧小区,由于建造年代久远,不仅是绿化面积少,而且停车位数量也很有限,无法满足小区业主的停车需求。所以,小区内到处乱停车的现象严重。值得一提的是,老小区由于物业人员人手不足,导致居民垃圾无法按时清理,往往要等到垃圾满了之后,才有人前来清理。同时,小区道路、每栋楼的楼道卫生也没有人及时清扫。

第四,老旧小区物业服务比较差



老旧小区虽然物业费比较低,但是物业服务却很差。主要是门口保安年龄都在50-60岁以上,整天在保安室里聊天,也不管外来人员进出小区的情况,更没有定期在小区内巡逻。这让老小区居民缺乏安全感。

值得一提的是,由于老小区部分居民长期拖欠物业公司费用,导致物业公司很难经营下去,也就没有太多的精力和物力投入到保安和保洁方面。像这样居住体验感较差的老旧小区,房价会越来越低,而且将来老房子也越来越难出售。

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