品牌图鉴汇总篇 | 运营时代租赁大洗牌 4大维度考验租赁品牌实力

房地产市场从高周转的销售时代正逐步转向运营时代。2016年首次提出“房住不炒”，2017年上海政府在供地计划里面首次单列R4用地，7年间，拍出200余幅R4地块。同时相较商办市场低迷的现状，租赁市场则呈现较强的抗风险性，企业也从一开始的被动入局，到如今的主动转型积极布局租赁赛道。不管是供应格局、行业格局还是品牌格局，这7年间也在不断调整。

供应格局逐渐演变 租赁大社区抢眼出圈

租赁赛道兴起之初，供应格局以分散式公寓+长租公寓+个人房源三分天下的局势为主。自从租赁大社区入市后，改变了大家对租赁住房的刻板印象，在配套、居住氛围等方面做了提升和优化，从本质上慢慢淡化了租赁住宅居住氛围缺失的不足。正所谓，独木不能成林，租赁大社区逐渐成为租赁赛道的主力军，未来的供应格局，将会是大社区与大社区之间的深度PK，从整体规划、体量规模、运营方式、居住体验、服务体系等各个维度，都对企业、产品和服务提出了更高的要求。

行业格局变革 运营升级待突破

随着行业逐渐发展，产品的硬件比拼已然是个基础项，更多的是比拼各家品牌的运营模式及能力。在考验企业运营能力的方面，各项相关的配套资源以及软性的服务体系成为品牌运营的加分项，通过丰富的社区活动，为租户提供更多的社交互动体验及归属感。同时，在运营管理的过程中，数字化管理系统也起到了一定的作用，通过房源展示管理、租客信息及需求记录、App端签约支付等功能，提升服务租客的效率。

在不断的运营升级探索中，如何念好“运营经”成了一个值得深度思考的问题，各家企业更是各显神通，自身具备良好品牌形象的同时，更应舍得在运营管理上下功夫。

品牌运营现432格局 国企占比超3成

租赁行业的品牌格局这7年间也在不断洗牌，由最初的以运营商为主，到现在，租赁社区的出现，国央企也从合作运营中逐步学习，逐渐实现独立运营。目前租赁格局由运营商、国央企、民企开发商构成4:3:2的格局，国央企占据30%以上。

风云变幻的租赁市场，快速洗牌带来了全新面貌，从2020年至2023年，近60家租赁住房品牌崭露头角。团队在年底对品牌进行了全面的解读，从品牌故事、产品设计、社区配套、运营服务4个方面去剖析各家品牌的特色，我们也从这四个维度挑选出具有代表性的企业。

1

品牌赋能

企业的长期发展中，想要持续发力，品牌效应不容小觑，这是一家企业未来长期发展的源动力。

央企宝武集团旗下公寓品牌，宝地友间公寓项目主要来源于集团存量资产，在整合更新、升级盘活存量资产之余，凭借物业获取成本的优势，规模快速扩张。同时，依仗宝武集团完备产业链优势，让友间公寓无论是建设品质、工程质量，还是运营效率、服务体验，全周期内都可获得业务资源的支持赋能，实现产品高品质及运营服务高效的原则。

光明集团旗下公司打造的首个租赁品牌，协同光明体系企业优势资源，将光明ip融入生活，强调产业与服务共生，将集团资源运用到社区招商。同时母公司光明集团，拥有较多的100%自持用地项目，成本管控能力 GOP 水平可达 80%。

浦发集团的租赁住房运营品牌，充分打通并释放其城市功能服务商全产业链的优势，浦发获取R4用地8幅，建面约65万方，截止2023年累计供应保租房房源4183套。

外高桥集团旗下三大产品线之一，外高桥集团股份已有多个在营的租赁公寓项目，统一由森兰商运运营管理，森兰商运已对集团超过600套的在营租赁公寓开展统一的全面整合及运营管理，未来还将有3000余套房源逐步投入市场。

上海地产集团旗下运营服务公司，目前规划布局上海市重点核心区域近 30 个优质项目，涉及租赁住房超 3 万套，截止 2022 年中，在运营服务租赁住房约 1.5 万套。

招商蛇口将公寓和酒店业务进行整合升级，“招商伊敦”应运而生，并培育出“壹”系自由公寓品牌，选址以城市核心地段为主，在多业态战略布局下，已形成一套成熟的“投融建管退”全链条通路。

星河产业集团酒店公寓业务板块推出的租赁住房品牌，专注于产业地产的投资与运营，利用自身的酒店和商业优势，为租户提供了更加丰富和便捷的酒店级别服务及配套设施。

作为万科旗下中高端租赁社区，以15%自持用地为载体，在获取渠道上承接万科体系的客源，同时充分考虑客户的长期居住需求，重视打造居家感的高品质社区。

张江集团租赁社区一体化运营品牌，张江国际社区是上海首个R4租赁用地项目，以多样化的居住产品构筑多层次的居住生态，为海内外创新创业人才提供安居之地。

2

产品设计

如果说品牌是外在形象，那么产品就是各家品牌打造的“内核”，能够充分彰显公寓的定位、设计风格与产品功底，更重要的是它是关乎租住感受、起居生活的本质，我们从成熟产品线和独具特色的产品设计两个维度来具体去看各家的特色。

成熟产品线

陆家嘴乐居三条成熟产品线，档次划分和市场化认知有一定差异，地段定位策略为主。最高能级产品线臻境系列，目前在上海新建租赁公寓里位居头部，同档次竞品较少；雍萃系列在新建社区里属于产品力第一梯队，主要体现在项目区域优越、户型尺度感更强、装修品质更高，目前6个项目均落位于中环内；悦庭系列是白领公寓产品线，和主流白领公寓项目相比，户型设计和装修舒适度更高。

产品体系完善，打造出“乐苑系”“乐居系”“乐宿系”三类产品条线。乐苑系沿袭了友间公寓注重产品打造的特点，在装修品质、生活配套、服务体系、社区配置上均做了针对租赁大社区的优化升级。

在新加坡，仁恒柏薇主要是以商务风为主，引入中国后，仁恒柏薇设立了四条产品线，其中仁恒派作为仁恒柏薇四大产品线中专注于国际租赁社区运营的品牌，承袭高端住宅的租住产品品质，覆盖“全生命周期”的户型设计，协同仁恒商业及仁恒物业共同打造租赁社区。

产品设计风格独具特色

注重居住感受的社区规划、适合绝大多数人群的户型选择、向商品住宅靠拢的室内布局。符合不同客群结构的多元户型设计，不逊于商品住宅的优秀室内设计。

开放式空间设计，复式结构实现动静分离，户型整体长面宽短进深，配有整面落地窗，采光较好，部分朝南户型有大型露台或180°阳台，可直享苏州河景观。

因地制宜，室内设计方面，搭配“上海老克勒”风格的家具，让引人注目的历史细节赋予公寓独一无二的个性，加入现代风格的设计与使用的基础设施，实现复古与现代舒适的完美结合。

城家旗下中档服务式公寓产品线，项目通过产品设计、户型优化，提高了空间利用率。秉承多功能、多场景、高颜值、高智能的产品打造理念，为租客带来全新租住感受。

3

社区配套

社区配套品质越高，越能提升租客的起居便利与租住体验。高品质目标客群，对于社交环境、配套设施的需求度较高，相对而言，社区配套功能的完善度与公寓产品的定位密切相关，在社区方面做的出类拔萃的公寓不在少数。

空间营造模糊了商业、广场、景观、运动场这些公共功能的界面，以社区配套为媒介，将社区内外打通，开放式社区与多场景公区建设是城开租赁社区最鲜明的品牌特点，搭配丰富的社区活动与第三方成熟的运营理念为租户提供完整的生活居住体验。

隶属于国企浦开集团，慧智公寓团队为租户提供不计成本的服务。浦开慧智公寓十分重视公区的打造，以慧智·云璟为例，配备有2000余㎡的超大公区配套，公区功能完善，社区内部设有健身房、篮球场、网球场、阅览室等，均免费或以维护成本价格向租客开发，丰富租户业余生活。

践行民生保障理念，在社区内部规划了丰富的活动空间，健身房、桌球室、多媒体活动室等娱乐活动空间。自配部分商业，引入了知名品牌餐饮、咖啡店、健身、宠物店等，充分满足生活所需。

善于将优秀设计案例融合进项目规划中，以打造高端住宅的视角，设计了功能齐全、遍布社区各处的高品质社区配套，室外设有开放式亲子乐园、运动活力空间、露天电影区及度假草坪等专属场地，室内配备约4300㎡运动会所，此外，仁恒派还引入近万方仁恒里商业，为社区提供了完善的消费保障。

上海国际社区的建设先驱者，品牌及运营团队统筹优质资源，大力发展租赁公寓配套。碧云阁是碧云服务公寓品牌的各条产品线的制高点，设施完备的公共区域，推陈出新的线上会员体系构成碧云阁顶级的社区服务体系。内部建设有健身设施、室内游泳池、早餐厅、室外烧烤区、室外儿童乐园和大型健康中心，为租户满足娱乐、健身在内的一切休闲需求。

4

运营服务

懂运营是品牌公寓长期受益的关键，面对日趋激烈的市场竞争，如何玩转运营，让自家公寓迅速出圈，跑赢队友，方能占得市场份额。

关于居住保障，屿果有8大运营特色服务，确保公寓的安全和秩序，日常生活中水电故障、家具家电的报修等都能够及时维修。根据项目实情设置接驳班车等措施，给租户带来了全方位的居住安全感和便利度。

为住户提供了24小时管家级服务，还在此基础上开发了名为碧云会的线上会员服务，能及时获取公寓第一手的咨询，可随时线上办理公寓各类服务，拓宽了公寓服务的空间和时间维度，不再局限于租户身处公寓内的场景。

社区活动自成体系“五彩邻里节”把社区运营落到实处，自建管理中台，数字化赋能项目运营，线上平台搭建完善，客户可以一键看房、预约、报修，用户体验感较好。

另外，以城市更新、存量改造为主的项目，经过一番精心改造，赋予了老旧项目于新生命。

作为领盛投资首个收购的上海虹桥良华购物广场（西区）项目，已完成更新改造并开业，为区域提供了589间高品质长租公寓及13000平方米精品社区商业。以租户的多元化需求出发，推出个性化定制服务。

定位为中高端的长租公寓品牌，上海五角场博邻行政公寓340余套公寓已陆续开放。从规划、开发直至管理，五角场博邻行政公寓为上海市场带来了沿袭海外的至高建造标准、领先管理理念和品质运营服务。

睿星资本是一家全球长租公寓的投资运营商，2020年首个租赁社区项目“驻在LIV’N833”正式在中国长租公寓行业布局，该社区坐拥上海市中心内环黄金地段，地处中山公园商圈；静安区虬江路地块是睿星资本在中国收购的第二个高端租赁社区项目。将计划打造成超500套高端租赁住宅及生活配套于一体的综合性高端社区。

由百联集团旗下物业平台百联置业自主运营管理，主打高品质运营管理及配套服务，通过良好的开发赋能重塑资产价值产生更高收益，运营重构价值，带给租客更多的附加价值。公司超强的资源整合能力、客户资源和存量资产将加速期项目拓展的速度。

由建信住房打造的租赁住房品牌，截止2023年，建信住房在上海的在管房源3万间，已开业运营的租赁社区15个。品牌灵活采取多种方式，有效盘活不同类型闲置资产，进而形成“租赁 + 养老”、“租赁 + 乡村振兴”、“租赁 + 金融”的“租赁+”新模式，探索老旧社区有机更新。

各租赁品牌在市场不断变化的当下都在积极发力，我们也将持续对各品牌进行监测，期待我们对各家新入市项目的探盘及标杆项目的深访。