重磅！政策“三箭齐发”能否提振楼市

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原创第685篇

最近楼市迎来史无前例的救市政策。

5月17日，中国人民银行、国家金融监管总局、住建部、自然资源部等多部委针对房地产行业发布政策“组合拳”。

在扩大“保交房”救助范围的同时，

通过下调全国最低首付比例、公积金贷款利率，取消住房商贷利率下限，购买存量房用作保障房

等各类措施刺激住房需求释放，加快去库存。

第一支箭：下调购房首付比例

在首付比例方面，根据中国人民银行及国家金融监督管理总局发布的《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》：

对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

点评：以往个人首套房贷首付比例，最低也要30%,现在是一步到位，直接首付一半即可上车。

第二支箭：下调购房贷款利率

在个人住房贷款利率方面，中国人民银行《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》提出，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

除了个人住房商贷利率，公积金贷款利率也有所调整。

本次调整后，5年以上首套、二套公积金贷款利率分别由3.1%、3.575%下调至2.85%、3.325%，进一步降低购房者置业成本。

第三支箭：国企下场消化存量房

人民银行副行长陶玲表示，央行将设立3000亿元保障性住房再贷款。

鼓励引导金融机构

按照市场化、法治化原则

，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

下面我们分析一下，政策三支箭能否提振楼市信心？

有一种说法很流行“政策动用了除降价以外的所有手段，居民给予了除购买以外的虽有支持。”

我个人分析对于提振楼市还是会有一定作用，当下房地产市场已经不能用冰冷形容了，应该是极为惨烈，有三种表现：

1、房地产销售数据进一步下滑，民营头部房企几乎全部暴雷。

2、城市土地供应很难拍卖，有的城市几乎清一色的城发投接管。

3、人们购房意愿不强烈，观望情绪占据主导。

现在关于楼市有两种声音，

一种认为一定会带来很大刺激影响，能够扭转颓废的楼市；另一种声音认为几乎没有任何作用，楼市还是继续趴窝。

我觉得两种声音都有一定的市场，你要承认的是仍然有一部分为了改善，或者为了孩子上学的学区房愿意下场的持币购房者。

会释放一部分需求，不能说政策没有作用，会有一定的提振信心的传导。

但是不要指望再像以往一样疯狂购买房子，或者抢房子，不会存在了。

整个楼市的运行逻辑已经发生了根本变化。

当下楼市的困局是内伤不是外伤，如果是外伤可以吃药，打针，外敷等等，但是内伤必须要动手术。

如果只是从外伤下功夫，只会继续延缓病情的复发，起不到根本性作用，治疗内伤必须动大手术。

我也有提振楼市“三支箭”的房子，并且是动大手术：

1、取消期房销售，逐步变成现房销售，从根本上杜绝烂尾楼的可能。

2、取消公摊面积，按照实际的面积销售房产。

3、放松所有楼市调整控政策，一切以市场为导向。

现在的楼市远远不是市场化运行方式，几乎都是政策在调控，一会紧，一会松，很难给人以稳定预期。

如果政策可以不断调整，今天的利好政策，明天就会成为收紧政策。

没有持续的，可预测的，市场化，法治化的房地产市场，不会给人们带来根本性的信心预期。

除此以外，还有一些目前不是政策能够把控的：

1、新出生人口的减少，人口老龄化的加剧，我一位年龄比较大的朋友，他家里因为规划拆迁，分了9套房子，额外几百万补偿款。

但是他只有一个女儿，他的女儿也只有一个小孩子，二胎都不想要，尽管他并不缺钱，也难免掩不住家庭香火的落寞。

金钱确实会给人带来幸福，但是幸福并非完全只有金钱，还有薪火相传，家庭和睦等等。

2、其实人口也并非是衡量楼市的唯一标准，更重要的是一个国家的发展和城市经济的活力，我们举一个例子：

新加坡。

新加坡作为一个发达国家人口，只有500多万，甚至不如我们很多省会城市和地级市，但是新加坡的房价在全世界来看也是高的。

因为新加坡汇集了全世界的财富，拥有最多的世界500强企业，知识精英，移民精英，商业经营，汇集于此。

阿里巴巴马云，海底捞老板张勇，李连杰等等国内知名人物都在新加坡有房产。所以相比较于人口数量，人口的质量和财富的多寡有很大因素。

3、未来行业的预期和信心。

如果整个社会的各行各业环境拼命的内卷，对未来信心不足，公司企业为了生存，不得不裁员，降薪等等，请问你怎么敢轻易的离职，轻易的继续加杠杆买房子。

都会采取保守的置业计划，这是人们趋利避害的必然结果。

最后总结一下:

楼市新政对于有钱人持币观望的可以下场了，也一定会释放一些需求，但是想卷起来楼市风浪很难，很难。

因为绝大部分人这几年无论身受到疫情影响，还是行业大环境的不确定性，都是拼命的做防守，而不是出击。

最简单的例子就是，大家可以观察很多人有钱都在做一件事：

并不是加杠杆继续买房子，而是提前还贷。因为之前房贷利率太高，觉得太亏了，只要提前还贷，就是变相的省钱了，省钱也是赚钱。

而降低首付比例，降低房贷利率，国企下场收购部分存量房，这三支箭的最终目的还是：

让你继续加杠杆，问题是你还能加的动吗？

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