南京有银行下调首套房贷利率至3.45%，对楼市的影响有多大？

说明现在各地房地产优化政策，由前一阶段对限购落户政策的放松，进展到了对房贷利率下调的阶段，“抢人竞赛”已经进入白热化阶段。

至于大家买房能省多少，简单计算一下，按200万贷款，30年期限，按调整前3.65%的利率，总还款额是330万元左右，月供9150元；而按调整后3.45%的利率，总还款额是321万元左右，月供8925元。也就是说按新利率买房，每月能够省下225元左右。当然，这是我假定的前置条件，实际具体能省多少，要根据自己不同的贷款金额和年限来计算的。

我印象中去年的时候南京这样强二线城市，普遍的首套房房贷利率最低线是在3.7%左右。今年1月南京首套房的房贷利率3.65%（LPR-30BP），这次直接把后面浮动利率下调了20个百分点，变成了LPR-50BP，而目前央行公布的5年期LPR是3.95%，那么调整后的首套房利率就是3.95%-0.5%=3.45%了。

目前央行统计的全国平均房贷利率是在3.69%，而这次南京将首套房房贷利率降低到了3.45%，印象中是第一个强二线的房地产热门城市。这种“敢为天下先”的精神，估计会让其他城市迅速跟进下调房贷利率，现在的楼市是买方市场，各地银行金融机构不先“内卷”起来的话，潜在购买者这笔“肥水”就得流向其他城市了。

之所以造成现在各地争先恐后地出台利好楼市的政策，主要还是源自去库存的压力。尤其是在平均去化周期36个月以上的城市，停止商品房土地出让的政策发布后。地方政府这2年本来就捉襟见肘的土地出让金收入，就有被彻底斩断的风险。

南京首先下调利率，是近期一系列楼市优化政策的一个代表，资本市场首先嗅到了味道，所以近段时间A股市场的地产股涨势还不错。而在销售端，由于政策落地到市场反馈还有一定的时间缓冲，所以我们暂时还不能看到，各地存量房去化速度是否有所起色。

目前，楼市的政策对于刚需和改善需求的购房者是切实的利好消息，这次南京对于首套房房贷利率的下调，加上前段时间“以旧换新”的政策，能够吸引一部分购房者。但以上政策对于有投资房地产倾向的人而言，并没有带来不动产资产升值方面的利好。所以楼市在接下来的1-2个月可能会有小反弹，但不会有太大的波动，市场筑底的迹象依然没有到来。