观点直击丨2024天津市房地产开发企业座谈会

2024年5月15日下午，由天津市规划和自然资源局、天津市住房和城乡建设委员会主办，克而瑞集团全程主持的2024天津市房地产开发企业座谈会在和平区天津四季酒店召开。

本次恳谈会邀请到中海、中国金茂、中铁置业、招商蛇口、绿城、金地、保利、龙湖、美的置业、厦门国贸、建发、联发、山西建投等多家企业集团代表及地方公司的负责人。

和平区、河东区、河西区、红桥区、南开区、河北区、西青区、北辰区、津南区、东丽区等相关区政府领导参会。

现场照片

座谈会上相关政府领导与企业家代表面对面交流，听取对促进房地产市场平稳健康发展以及相关具体措施的意见建议。

天津市人民政府副市长范少军出席会议。会上，范少军副市长表示，今年正值京津冀协同发展走深走实十周年之际，天津城市战略优势明显。同时表示天津正在经历着城市焕新、产业复苏、经济企稳、人口增长的重要转折。一季度天津的经济数据、房地产行业数据均呈现出整体指标逐渐向好，城市活力不断提升。下一步，天津市将打造更加良好的营商环境，全力为企业做好服务对接，为新来天津的企业提供优质的投资项目，让其站稳脚跟，做好长期跟进，让其甩去发展的后顾之忧。

天津市规划和自然资源局局长陈勇在会上表示，将从优化地价政策工具、存量资源内部分割、住宅多样性空间增值利用、便利化办理不动产登记等方面出台支持政策，支持房地产开发企业健康发展。

克而瑞集团董事长丁祖昱对当前房地产形势进行了解读，并就行业未来趋势作出了几点预判，重点包括以下四点内容：

化风险、稳主体、稳市场是行业主基调

2024年房地产行业主基调是化风险、稳主体、稳市场。具体包括防范化解房地产风险，一视同仁支持房企融资稳主体；减少限制性措施，支持多样化住房需求稳市场；加大保障性住房建设供给，加快构建发展新模式等。

据克而瑞统计，前4月216省市政策松绑小高潮，明显高于去年同期，尤其是刚刚过去的4月，松绑政策出台频次为2024年至今相对高位。从政策调整方向来看，主要涉及放松或取消限购、推进“以旧换新”。

一二手房价格剪刀差拉大

成交端来看，一二手价格剪刀差拉大，低总价二手房成交占比持续增加，二手房持续分流新房刚需市场。

克而瑞数据显示，广州、深圳等一线城市总价300万以下的二手房，东莞、武汉等二线城市总价150万以下的二手房成交占比呈现明显走高趋势。

数据来源：CRIC2020

对比一二手房市场，二手房成交仍然强于新房，其原因主要在于三方面，一是现房优势，二手房所见即所得，没有预售新房的交付风险；二是相对价格优势，二手房价格已回调至合理区间，核心城市一二手房倒挂价差已逐渐消弭；三是次新挂牌量增加，预期走弱下部分购房者“卖旧不买新”。

重点房企投资低位回升

从2024年1-4月销售百强房企各梯队新增货值集中度来看，销售TOP10房企拿地金额集中度高达56%。此外，TOP31-50、TOP11-20房企拿地金额集中度分别为17%和11%。

数据来源：CRIC

对于房企来说，伴随各种利好政策的叠加，政策效应会在一定程度显现，市场需求或迎来局部释放，房企仍需积极推盘、做好营销，为接住“流量”做好准备。同时，把握结构性机会，挖掘不同城市、不同购房群体的结构性需求，以产品创新和升级迭代迎合购房偏好的转变，从而取得市场优势地位，安全穿越此轮危机。

新房成交预期延续弱复苏

2024年新房成交预期延续弱复苏，二手房市场份额占比持增。新房成交预期延续弱复苏，2024年月均预期与去年Q4月均持平或微增，个别月份6月/9月/10月/12月冲高。随着购买力降级、二手房挂牌量增价跌，刚需客群将持续分流至二手房市场。

数据来源：CRIC房企拿地投资更加谨慎聚焦，关注产品力全面提升。未来，房企投资会更加“量力而行”，关注自身现金流，聚焦核心一二线城市。产品力方面，全面提升产品力打造，如户型、园林、配套设施等硬件上，以及物管服务等软件方面。

克而瑞天津区域总经理肖遥对天津房地产市场特征进行了解读：

天津楼市降库存已见成效

将天津涉宅用地建面、商品住宅成交量比值与一二线城市均值做对比可以发现，天津近三年涉宅用地/商品住宅成交建面比为0.58，也就是说天津楼市近年来一直处于去库存的阶段，降库存已初见成效。

数据来源：CRIC

高于全国一二线城市的市场规模优势

克而瑞数据显示，2024年1-4月，全国商品住宅成交量仅成都、西安、天津、杭州成交规模超200万㎡。2024年4月单月成交规模来看，一线城市同比下降38%，二线城市同比下降50%，天津同比下降幅度则是38%，对比其他重点一二线城市，当下的天津市场具备一定的规模优势。

数据来源：CRIC

存量去化周期可控，内部库存分化明显

当下的天津楼市，新老项目存量分化明显。老项目库存量巨大，去化周期大幅高于全市均值。

克而瑞数据显示，当前天津商品住宅存量1220万方，去化周期约18个月。对比其他重点一二线城市，天津楼市的库存处于均衡档位。

数据来源：CRIC

此外，我们统计天津取证存量的去化周期发现，去化周期低于2年的项目占比6成，去化周期在三年以上的项目存量为556万方，此类项目多为僵尸库存，多因房企内部问题导致销售停滞，去化周期拉长。

2023年以后入市新项目流速提升3-5成

将2021-2022年入市的项目与2023年以来入市的项目做对比，可以发现，全市典型入市新盘项目的成交流速在提升，区间在3-5成。

数据来源：CRIC

具体来看，成交面积维度，21-22年入市的新项目，单盘月均成交面积为0.27万方，23年的则为0.4万方，流速同比提升48%；成交套数维度，21-22年入市的新项目，单盘月均成交套数为26套，23年的则为34套，流速同比提升31%。

此次座谈会上，共13家房企参会。与会房企表示，现阶段天津房地产市场存量关系已经恢复至良好的水平，尤其是近期的购房新政发布后，市场反馈向好，整体来看，天津房地产市场健康度良好，后续将持续深耕天津市场。

下面是一些典型房企的语录：

金茂、联发、招商 、美的等房企表示，天津是重点关注和研究的城市，将会持续 聚焦核心城市优质地块，寻找合适时机持续投资天津市场。

中海、保利等房企表示，作为重仓天津的企业，目前在津项目较多，希望相关部门在区域配套方面 发力，完善配套建设。

厦门国贸、建发等暂未进驻天津的房企表示，天津政策环境宽松务实，近期在积极跟进天津的土地市场，未来将积极参与天津房地产市场建设。

以山西建投为代表的新进驻房企房企表示，进驻天津2年多的时间，在天津政府的支持下，在津发展顺利。山西建投在津共6个房地产项目，其中宝坻的2个项目销售情况良好，去年一季度开盘以来流速可观，目前已经进入尾盘阶段。

整体来看，此次参会的各企业表示，近年以来，天津市场调整向好的趋势有目共睹，在全国重点城市当中，各企业均把天津作为重点投资目标。除了已然修复的市场指标之外，良好的营商环境、服务型政府的行动和意识均让企业充满了来津投资的信心。

文章仅为个人观点，不代表所在企业观点

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