房地产，突传重磅利好！

楼市大利好来了？今日，地产股暴涨！

5月15日盘中，万科涨超5%，招商蛇口涨超8%，保利地产涨7%。

万科债暴涨，其中“22万科07”盘中成交价较前收盘价首次上涨达到或超过20%，自今日13时16分47秒起实施临时停牌，于13时46分48秒复牌。

那么背后发生了什么事情？消息面上，市场上流传两大利好：

首先，市场传出，相关部门正在考虑一项计划，即让全国各地的地方政府购买尚未售出的存量住房。该方案可能会让银行提供贷款。需要注意的是，类似的方案已经传过几个版本，但至今皆未见官方证实。

其次，今天还流传着一则涉及息口方向的消息：如果欧洲央行如期降息，中国央行可能会在6月份下调利率。因为，在欧洲央行之后降息可能会降低对人民币汇率的影响。今天MLF维持量价平稳，但若后续降息，必然会利好房地产市场。

影响有多大？

东吴证券分析，政府花钱几乎是地产出清过程中绕不开的话题。近期，市场对于政府成立统一平台、在全国范围内进行地产收储的政策讨论不断升温。在调控地产结构性供需失衡的过程中，要较为“无痛”地解决出清问题，政府花真金白银、补足缺失的需求、降低库存是关键的一环。

东吴证券称，自 4 月初郑州打响住房以旧换新政策落实“第一枪”以来，多城地产商贷、限购宽松进入政策密集期，“收储”的线索与轮廓也逐渐“浮出水面”：一是收购的存量房可能用于保障房项目，达到政策组合联动效果；二是推进“以旧换新”离不开按揭利率、限购解绑解决堵点，后续可能会看到更多核心二线城市甚至一线城市加入宽松行列。

那么钱从何而来？东吴证券分析，中央财政可能是终极答案。

以郑州模式为例，通过政府平台收购二手房、撬动新房的模式确实颇具新意，但是在地方化债的大背景下，从哪获得收购二手房的“启动资金”是急需解答的现实问题——从银行或者央行获得资金可能都意味着地方政府要被迫加杠杆；同时考虑到央地之间“因城”协调的复杂性，可能由中央政府成立统一的平台是比较快捷和现实的选项。不过需要注意的是，来自钱的压力可能有点大，我们预计此次收储的资金规模在7万亿元左右。

可行性有多高？

那么，收储存量房的可行性究竟有多高呢？

据第七次人口普查数据，2020年末我国存量住房面积约为295亿平方米。再加上2021、2022年分别有8.6亿平方米、10.0亿平方米的商品住宅竣工面积，截至2022年末，我国存量住房面积约为313亿平方米。同时，据住建部此前数据，我国住房空置率约为15%。

据天风证券估计，2022年底空置二手房面积约有47亿平方米，考虑到近年来新增需求也在消化空置的存量住房，估计2024年3月空置二手房面积约有44亿平方米。即使不考虑房企待开发土地面积，只考虑新房广义库存（房企已开工未销售的住宅）和能成为有效供给的空置二手房，目前广义住房库存也有26.3亿平方米。其中，新房广义库存约为15.3亿平方米（假设可售比为98%）；有效的空置二手房面积约为11亿平方米（假设空置二手房仅有25%能成为供给）。

天风证券认为，政府收购存量住房理论上可以降低库存水平，缓解房地产市场的下行压力，并通过更改用途为保障性住房来实现三大工程的部分目标。但要起到托市作用，则需将住宅去化周期压降至18个月以内。而要把住房去化周期压降到18个月以内，需要去掉约7.4个月的库存，这对应了7.7亿平方米销售，约占广义住房库存的29%。

从房地产整个板块来看，其实亦有一些积极信号。来自国联证券的数据显示，2023年至2024年一季度，房企净资产收益率触底趋稳，央国企韧性显现2023年净资产收益降幅收窄至-1.17%，2024年第一季度转正，央国企表现优于其他企业。资产结构持续优化，2023年板块资产负债率降至75.98%，央国企引领稳杠杆，2024年第一季度进一步降至75.69%。净负债率方面，2023年板块增幅为2.69%，较2022年增幅收窄5.45%，央国企净负债率略有下降。预收款占比下滑加剧现金风险，央国企表现较好，存货结构优化策略见成效，在存货比重控制上优于其他房企。

已有超60地楼市出手

另外，据21世纪经济报道不完全统计，去年以来，包括深圳、上海、广州花都、青岛、南京、济南、苏州、沈阳、重庆、佛山、宁波、郑州、南昌、福州、长沙、武汉、大连、淄博、丽水、襄阳、徐州、扬州、惠州、日照、温州、无锡、肇庆等在内，全国已有60余个城市或地区支持住房“以旧换新”。

各地住房“以旧换新”模式主要有三类：

一是房企、中介机构和购房者三方联动，购房者提前锁定新房房源，中介优先帮卖旧房；

二是鼓励房企或者国企平台收购旧房，旧房款项一般用来置换指定楼盘新房；

三是政府提供一定税费优惠或者购房补贴。

各地结合本地实际灵活运用帮卖、收购和补贴模式，并对政策进行调整、优化和升级，武汉、开封和佛山等地统筹推出多种形式的“以旧换新”，以期实现效果最大化。

综合采访情况、各地公开信息和机构报告，目前各地住房“以旧换新”仍处于试点和探索阶段，部分地区购房者参与收购模式的热情较高，但国企收购规模整体不大；帮卖模式是最常见的形式，但这并没有解决当前二手房难卖这一核心问题，整体效果不甚理想；发放补贴是近几年楼市政策调控的常见手段，参考过往各地购房补贴、契税补贴案例，补贴模式对住房销售的拉动也不显著。

来源：券商中国、中国基金报、21世纪经济新闻

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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