跌无可跌！楼市出现“反转”迹象

很多人都没想到，堂堂新一线城市，GDP十强，贵为全国第二大经济体量的省会—南京市，二手房均价从3年前的3.3万/平米，降至目前的2.4万/平米，平均跌幅达到27%。

实际上，就个盘而言，从一些平台成交的数据看，像江北、河西南、溧水等核心区小区价格，与2021年高点相比的话，跌幅在50%左右的也不少。有自媒体很醒目的标题是“南京不仅位居新一线、二线城市房价跌幅榜第一，甚至有可能是全国房价跌幅冠军”。甚至有开发商南京公司老总向笔者吐槽，说南京市场实在太差，以至于他们在集团会议上都抬不起头。这些大帽子盖在头上，压力到底给了谁？

当然，所谓否极泰来，有弊就有利。既然都知道南京的房价掉得多，那么，出台更为有力的救市措施也就不会招人说闲话了。

除了全国统一的一系列楼市政策放松外，南京在短短时间内，开启了“都市圈9城公积金互认互贷”和“买房即可落户”两大重磅新政。

大家可别看这两个政策，比如公积金互认互贷，虽然南京不能跟那些人口净流入的网红城市比吸引力，但在都市圈内肯定是绝对的老大，表面上看是可用公积金在彼此的城市相互买房，如果真有资金，谁不愿在南京买一套房呢？最终的结果是，南京楼市肯定是这个政策的最大受益者。

还比如买房即可落户。老实说，南京错过了城市化人口的高速流入期，原因就在于，南京一直未放开落户限制。按当地的说法，南京要的是人才而不是人口，对落户的学历和房产落户的面积都有相当要求，以至于在过去时间，南京的人口净流入远不如杭州、合肥、苏州、西安等城市。

特别是西安，几年前实行不加任何条件的落户政策以后，人口迅猛增长，2015年常住人口还不足1000万，但2023年末已经有1307万，妥妥的超大城市。对楼市而言，西安则是目前全国为数不多增长的城市，新房价格连续正增长13个月。南京此举放开买房即可落户限制，可谓是走出一大步，说明已彻底扭转发展理念，人口优于人才。为了促楼市企稳和恢复，南京算是豁出去了。

在一系列操作下，南京楼市确实收到了效果。按当地的自媒体说，到了跌无可跌的地步。

根据南京本地房产媒体日前统计，“5.1”长假期间，南京二手房成交均价同比上涨了6.7个百分点。

最能反映楼市真实现状的二手房市场也出现了微妙的变化。居然有861个小区的二手房成交价格上涨了，最高涨幅达到32%，榜单前3个小区都有20%以上的涨幅，确实让人眼前一亮。虽然没有说明具体细节，虽然里面可能存在此前因楼层原因、亲属低价原因，但这么多小区成交价格出现上涨，说明这不是个别现象。

在成交统计中，鼓楼区上涨小区161个，江宁区149个，秦淮区114个，建邺区93个，雨花区66个，栖霞区65个，玄武区62个，六合区59个。可见，出现房价上涨的小区，可谓遍地开花。

另一家当地知名媒体也统计了一些小区，房价确实从底部开始回升。比如河西的海峡城小区，前段时间成交价低至2.5万/平米，而最近成交的几套房子都在3万/平米左右了。还有天鹅堡小区，前段时间成交价格跌破“4”，为3.8万/平米，最近成交的价格都居于4-4.2万/平米了。还有鼓楼紫郡兰园小区，前段时间成交价都在3万多/平米，最近成交的几套基本都维持在4-4.3万/平米了。这样的小区还有很多。

而且，南京二手房成交量远高于城市人口排名，4月份二手房成交量再次过万套，排名全国城市第三。要知道，南京的常住人口仅仅排名全国第24位，二手房成交量如此高排名，说明啥？说明有人认为现在的价格值得买了，他们在底部接盘。

南京楼市出现这一不寻常的“反转”迹象，究其原因，笔者觉得有两个方面。

一是价格已经跌无可跌。从河西、鼓楼、南部新城、江核等多个小区业主发出的“维护房价”信看，很多房价已经跌回N年前，跌破购入价，已经开始亏本了，现在再杀跌没有意义，只会遭受更多损失。所以，他们呼吁不要被房产中介忽悠，因为中介只关心成交，拿佣金，价格越低越利于他们成交，“追涨杀跌”是他们一贯的“PUA”做法。倡议书呼吁大家要保持理性，等待市场回升。

确实，一些朋友在这段时间发现，当地最大房产中介平台的二手房挂牌量下降了2万套左右，这些房子不是被卖掉了，而主要是业主自行撤销挂牌，索性不卖了。由此可见，业主攻守同盟也就自然而然形成了。说到底，应是跌到大家的底线了。

二是楼市新政多番出击，业主们的信心开始回升。梳理南京楼市历史发现，从来没有出现像今天这么多、这么大力度的楼市激励政策。正如一些网友所说，南京好歹是高教之城、旅游之城、华东中心城市和历史古城，无论是经济，还是历史，当下的楼市表现都不匹配其地位。有这么多大力度的政策支持，回升不过是早晚的事，现在卖房，真的就是割在地板上了。

当然，企稳是企稳，要实现真正回暖和回升还需要诸多条件的配合。

如果说二手房价格低，业主可以暂时撤单不卖，但新房库存怎么办呢？毕竟新房与二手房市场是一个整体。目前南京的做法是，成片改造拆迁+以旧换新+房票安置，其中，拆迁需要时间，而以旧换新首批推出2000套，据说大家积极性很高，预计6月份就把这个指标用完了，后面应该会加大力度和范围（有传言说，国家将推出1万亿的国债用于以旧换新，差不多相当于去年10%的商品房销售额了，若成真的话，估计很多库存高的城市都会分到这一杯羹）。而房票安置推进也比较快，都是让拆迁户直接去选商品房，比例大概是1.7到2:1，从市场表现看，询问电话和探盘踩点络绎不绝，说明大家对该政策是积极响应的。

加上南京属于限制供地城市之列。这样看的话，南京楼市库存方面将得到快速消化，而供应端也将得到严格限制，以配合楼市库存去化。相信在不久的将来，南京楼市将出现整体反弹趋势。对那些渴望楼市回升的人来说，可谓久旱逢甘霖，总算熬出头了。

南京如此，其他城市呢？