别争了！房价到没到底，关注胡桑什么时候下场再说

周五港股大涨，其中地产板块大放异彩。世贸集团，两天就狂飙150%……

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现如今，能驱动这么大涨幅的，只能是消息面超预期了！于是，小作文就来了。我给大家整理一下：

南博腕，据说近期魔都开会，全市范围内放开限购。具体细则，一周内会出；

南博吐，央妈要来一万亿再贷款，支持地产的以旧换新，据说方案在制定ING；

南博思蕊；外媒报道，低迷三年后的楼市，担心彻底凉凉。于是，就引导性港股的地产来一波行情。

另外，超长期国债要来了。

可以说，供给端有支持，需求端给刺激。这波，对于房价预期，可谓是诚意满满。很多人不禁嘀咕，难道又要重回08年的一幕？

确实，今年最像的年份就是08年。今年美国高官不断访华，08年也是一模一样。房产不振，08年还是一样。外贸不振，08年又是一样等等。

现在让你总结一下，08年最后悔的一件事儿是什么？我相信所有人都会异口同声的回答，没有顶着压力加杠杆买房子，甚至多买房子。

没错，08年买房子的都赚了，多买房子的都赚大了。经此一役，很多人感慨，做啥生意都不如囤房子。

于是，全面炒房时代到来。08年后的每个春节，大家聚餐的时候，房子才是身份的象征。因为涨的太快了，吃顿饭的功夫房价都在涨。

当时，睡觉的时候房子在涨，吃饭的时候房子在涨，它无时无刻都在涨……

这个盛况，一直持续到2017年。没人相信，中国的房子还会跌！

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一般，绝大多数人不相信的事儿都会发生。比如，苏联解体之前，谁会相信老大哥会解体？中国的房子，在2017年短暂高峰后，也迎来了下跌。

08年前后，我参加了很多大咖的培训。其中，印象最深的就是M2（广义货币）对房价的影响，逻辑是过去咱们印钞机已开足了马力，房价上涨总比基础生活品涨要好。

也即是说，房价上涨符合大方向。当时有个池子理论，楼市是个不错的选择。承接大量货币，还不会带来恶性通胀，确实逻辑上能说的通。

商品价格规律，供给增长小于货币增长，价格必然是水涨船高。于是，那年我听朋友劝，加足杠杆在深圳弄了个房子。

事实上，我属于误打误撞。因为当时相信M2大幅增长，能带来资产价格的绝对上涨。于是，就有了当时的冲动。

当然，这个决定是对的。当时5000买的房子，现在都不止3万了……

但是，现在的M2依然在增长，却已不见当年房价继续上涨。这个理论，看来只能说明某个时刻，是对的。并非，可以解释任何阶段的价格波动。

否则，200万亿到300万亿的增幅，房价最少不涨个50%？结果是什么？跌50%的很普遍，上涨哪怕10%的都凤毛麟角。

那么，M2上涨房价不跟的BUG在哪？

我想到了一个指标，那就是居民杠杆率。

1995年至2019年，居民杠杆率从2.3%升至56.1%，年均上升2.2个百分点。

超过60后，基本稳定在这儿不动了……

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也就是说，08年之所以能驱动地产崛起的根本原因，是因为整体杠杆率并不高。

2008年至2016年，居民部门杠杆率从18%上升至45%。

M2只是一个现象，居民敢加杠杆才是核心！

最近看很多专家又在拿M2说事儿，试图让大家相信08年的故事，但这张旧船票根本就登不上房价上涨的那个船。

我们小时候有个课文，就是资本家宁可倒掉牛奶，也不会免费给穷人救济。当时，我是弄不清其中的逻辑。当时提出过疑问，既然倒进河里，穷人在那等不就行了？

老师给的答案，资本家没有一个好东西，会在里面放毒。因为找不到更靠谱的答案，所以就对着资本家大骂几句不是东西，结束了这个案例的思考。

长大后，又复盘了当时的场景。慢慢理解了当时的处境……

当供给被金融杠杆放大后，供给必然会大幅增长。经济在上升周期里，杠杆是无处不在的。但是，一旦进入下行波段，就会出现过剩产能。

随之而来的，就是消费不足，供给严重过剩。

牛奶，属于鲜活类商品。每天生产的卖不出去，过了保质期就会变质，倒掉才是唯一的选择。

那么，房子呢？虽然没有很短的保质期，但是严重过剩的情况下，需求消化不了库存下跌也就只有一条路了。

房价涨不涨，一个看有效需求，能刺激起来的需求。另个看，现在的库存，是不是真的很充裕。

美国那边儿，需要加息了，就来个技术性通胀。一个消费国，通胀最好的办法，就是和生产国认为割裂。剩下的就是等通胀过来就行！

咱们这边儿，避免逆通胀最好的办法是什么？于是，近期广州人民迫切要求水价上涨了……

我觉得，参照股市规律，看老胡啥时候抄底。这，才是重要指标…

今天市场休息，咱们就扯下股市其他的。以上文字，是一个思路，各位仅供参考吧。