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房地产股的现实:“烟屁股”

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有不少买房的粉丝同时也买了股票,常常私下交流地产股的操作。

我买过很多地产股,或出于投资或出于工作,有赚有蚀,不敢说懂。尤其是过去3年,整个行业旧的估值逻辑已然崩溃,新的估值逻辑尚未建立,要重新学习。

刚刚回看了万科、世茂一些内房股,基本又都抹平了前阵子所有的涨幅,跟我卖出前预判的走向高度一致:这一次巨大的交易性机会已经结束了,再耐心等待下一次

结合着来说一下我自己的操作和理解。

先厘清一个认知,买房子和买地产股是两回事。这在过去是一个误区,常会见一些观点说“股市楼市跷跷板”、“买房不如买地产股”等。实质上,两者没有什么关系。房子立足于城市,地产股立足于企业。你买房子能赚钱,重要的原因是城市基本面好,但这不意味着你买地产股也能同样赚钱。因为企业投资分布于数十个城市,最终汇总下来,有赚有蚀,它未必能够同步。地产这个行业,实质上并不是一个好生意。资本太重、杠杆太高、周期性太强,在国内还要长期忍受“道德绑架”……

这里我补充一点,民间长期谴责房地产的“暴利说”我是不认同的。在最好的时候,房企毛利率水平也不过40%,真说暴利,白酒、互联网才更有资格(但注意,这里说暴利是中性词,暴利的另一面是企业的盈利能力,炒股的都懂)。道理很简单:土地+税费+借贷成本就去掉了60-70%(房企自己给自己算的合理地售比都是40%,更何况很多时候房企拿地成本都能占6成,赚个屁钱)。所以,房企毛利率它有天花板,政府收入是巨大头。单论回报率,同一个楼盘在大周期内,开发商赚的钱是远低于长持业主的。之所以民间有暴利认知,一是因为它的重资本,一个项目投资动辄数十亿数百亿,利润率少但是绝对值大,吓死人(尤其是在早期,搞一些权钱勾结,弄些便宜土地,坏了名声)。二是因为长期的灌输,把开发商都洗成了“奸商”。但实质上,这个行业在股市里,并不那么好。头部对头部,比起茅台、腾讯,房企巨头表现一般。这个对比,只要你都买过拿几年,就会懂。全球都一样,房地产是很一般的生意,美股里它排不上号。

下面,只聊崩塌以来的地产股行情,我强调四个重点。先前在雪球上发过:房地产存在巨大的交易性机会。但是如何落地,没有解释过。

最重要的一点,是定性。

地产股是一个“烟屁股”行情,这是最重要的理解。股民应该都知道,“烟屁股”这个词,巴菲特在1989年致股东信里讲过:“如果你以很低的价格买进一家公司的股票,很容易会以不错的盈利了结,虽然长期而言这家公司的经营结果可能很糟糕。我将这种投资方法称之为“烟屁股”投资法,在路边随地可见的烟头捡起来可以让你吸一口,解一解烟瘾……”。

但烟屁股有个特征,它不能长拿。因为说到底你买它,是因为它超跌了,但是企业的基本面是趋向糟糕的。就是说它本来值100个亿,因为它失去了造血能力、情绪狂杀导致跌到50亿,但它涨回100个亿(经常涨不回)你不脱手就要大难临头了。

房地产现在就是这个大烟屁股。所以,所谓的“趋势性行情”是没有的,因为这个行业过去3年已经崩坏,未来也眼见着失去了成长性。趋势性行情是没有的,“交易性机会”是有的。这一点,要首先注意。

那有人说,既如此,干嘛要参与。当然你可以远离,但我会适当参与。因为房企我略懂一点,再者,我就是干这个的,顺手而已,可以让我更好的研究房地产。

如果你也要参与,那么,第二个重点是:驱动近几年(和未来)房企股价的核心逻辑要弄懂

不存在什么业绩基本面,大家的业绩都会很拉垮,只不过是谁更拉垮、谁不那么拉垮,此不赘言。房企股价的唯一驱动力就是政策,政策制造了阶段性的、巨大的交易性机会。所以,要选择在政策最集中、最大力的刺激周期,提前、适当去参与这场博弈。即是说,你判断把握政策的能力很重要,不需要做到精细化,但是方向不能错。这需要一些经验,也需要一些感觉。

这里我要强调,我们说的政策不是小打小闹,而是大开大合,一定是大级别的政策周期降临,才去参与一把。因为只有大级别政策刺激,才会驱动一个比较长时间(比如一个月左右)的股价反弹。其它类型的政策,参与意义不大。所以,真正值得你去参与的机会,其实不多。

从2020.10的“三道红线”讲起,至今3年多时间里,真正能够满足上述大级别政策周期的,只有两轮:一次是在2022.10月底开启的“金融三支箭”,一次是4月下旬开启的房地产政策重定调(代表是月底的ZZ局会议)。这两次都属于大级别政策,都驱动了房企股价在一个较短的时间内出现了大幅反弹(不少房企股票反弹幅度在2-3倍)。


比如看这次,是一个系统性的政策重塑,不但是“限购”全国性的宽松,而且推出了保障房房收储再贷款等等。是以,大概从4月下旬开始,(配合着港股整体修复)内房股开发板块强劲反弹,470点升到最高大约649点,整体升幅38%。然后开始下跌,至今日550点,跌回了15%。


像世茂集团,用4周的时间从0.285升到1.42,4倍,然后又用4周的时间跌到今天的0.77,又接近腰斩。上的非常快,下的也非常快。而像万科,从这一轮的3.63,用5周的时间升到7.44,1倍,然后又用3周的时间跌到今天的5.19,3成又不见了。

再看上一次,是2022.10月底,“金融三支箭”发出,是第一次在“三道红线”之后放松对开发商的打击,首次开始解困开发商的流动性危机。之后,内房股开发板块从621点涨到最高795点,整体上升28%。那一次持续了10多个周,一直波动升到2023年1月第三周。随后下跌,一路杀跌到今年4月的低点460点,持续下跌长达5个季度,整体跌幅超过40%,完全抹平还跌幅加深。


当时,旭辉控股从0.385涨到最高1.78,三周时间,3.6倍(类似龙光、佳兆业都也是如此)。随后一路狂跌,最低跌到了0.19。

第三个重点,寻找什么样的房企?

我主张不能碰房地产ETF,既然你都买赛道了,为什么不去买纳指ETF呢?天天抱着睡觉都睡得更香吧,买什么房地产的ETF。

我不选那种大家觉得出身好的(国央企之类)、没有出险暴雷的,恰恰相反,我优选那种已经出险暴雷过的、股价跌光的(PB最好跌到0.1以下)、但是大概率“不倒”。这样的股票才能叫“烟屁股”,你像招蛇那种,到现在市盈率还双位数,有多远我离多远。

只有能够被称作是“大烟屁股”的房企,遇到第二点“超级政策周期”,它才会有短时间甚至一天上下几十个点的机会。都说了是捡烟屁股了,你要是找基本面,不要来地产

所以,我上面说的那些房企,比如融创、世茂、旭辉,包括万科,都是有债务风险的。正是因为存在这个风险点,所以股价才跌得稀里哗啦。而这个过程里,你还是需要一点判断力的。你得能大体上判断它大概是一个怎么样的风险,确定最重要的一点是:不倒。不倒是最重要的,其它都不重要。如果倒了,就鸡飞蛋打,所以像恒大,我是坚决不碰的。但如果不倒,那么就会有机会。这个机会就在于:企业并没倒,但是股价已经奔着清算的跌幅去了,随着超级政策周期的降临,那个“大烟屁股”就出现了。这里面突出的表现是:净资产打折,在3月最惨的时候,有不少市净率都在0.1乃至以下。0.1差不多是极限值了,相当于清算了,而只要不倒,往上升一升就很容易翻倍了。

最后一个重点:不碰大A

这我没什么个人好恶,纯粹是因为:大A有涨跌停限制、不能T+0,而港股没这些限制。这种“大烟屁股房企+大级别政策周期来袭”,时间特别短,经常是一天之内上下几十个点,几天就结束战斗。你选大A,不方便,这是我亏出来的教训。

比如看看世茂这一波,4.29涨60%、5.9涨33%、5.10涨60%,完。三下子,主体战斗过程OVER。对散户而言,这三次,你抓住任何一次,就够了。如果本身已经被埋了,那对于摊薄成本也会有很好的效果。

结尾了。我再提醒一句:不要拿太多钱进来。我不敢回答这样的问题:上来一张嘴就是我万科买了60-70万,你觉得还有希望吗?大哥,你在一只股上重仓那么多钱,难道你对它不应该有系统的思考吗?如果你没有研究,我觉得最好设定严格的纪律,务必不要投很多钱。风险第一,慢慢来,投资是一场漫长的旅程,谁都要这么走。

当然,会有人觉得我讲这些都无意义,因为,面对这样的市场,最简单粗暴的办法就是:离开它,买美股买日股,干嘛要在一片汪洋里找小岛。

我同样非常支持。既然说了烟屁股,本身就是风险,可能会烫到嘴。

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